외곽 정비대상지 사업성 개선에 사활···효과는

2021년 시동 건 정비 활성화 정책, 오는 9월 고시로 정점 찍을 듯

사업성 보정계수·현황용적률 인정 등 수익성 개선 방책 도입 예정

모든 건축 사업에 통합심의구조 정착···건축기획과서 최종 검토

관악산 선유천 국기봉에서 바라본 서울시 전경. 사진=장귀용 기자

서울시가 도시 미래에 대한 밑그림을 완전히 갈아엎는 모양새다. 이른바 '서울시 대개조 전략'이다. 고(故) 박원순 시장시절 도입한 '보존' 기조에서 벗어나 도시경쟁력을 강화하고 새로운 성장 동력을 확보하는 쪽으로 방향을 전환했다. 뉴스웨이에서는 서울시가 추진하고 있는 정책을 ▲노후지역 정비와 ▲신산업 유치 및 육성 ▲광역교통망 완성의 측면에서 짚어본다.<편집자 주>

재개발‧재건축을 통한 노후지역 정비는 서울시 대개조 전략에서 가장 중요한 조각으로 꼽힌다. 재개발‧재건축이 진행되면 정주여건을 개선할 뿐 아니라 사업과정에서 공공기여 기부채납을 통해 녹지와 생활기반시설 등 인프라도 같이 구축하기 때문이다.

서울시는 오는 9월 2030 도시주거환경정비기본계획(이하 정비기본계획) 변경안을 고시할 예정이다. 지난 3월 내놓은 '재개발·재건축 사업지원' 방안에 담긴 '보정계수' 도입과 '현황용적률' 인정 등이 골자가 될 전망이다.

보정계수 적용 개념도. 사진=서울도시포털

보정계수는 공시지가와 단지규모, 가구밀도 등을 고려해 '허용용적률 인센티브 범위'를 현행 20% 수준의 최대 2배인 40%까지 적용해주는 제도다. 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 가구 수가 많을수록 높게 산정된다.

현황용적률은 현재 용적률이 현행 조례나 허용용적률을 초과한 경우 현재 용적률을 기준용적률(재개발)과 허용용적률(재건축)로 인정해주는 것이다. 현황용적률이 허용용적률보다 높으면 별도의 현황용적률까진 기부채납을 하지 않아도 돼 사업성이 개선된다. 이외에 서울시가 추진하는 정책 방향에 부합하는 시설물을 지으면 이에 따른 용적률 인센티브도 부여한다.

자료=서울도시포털

업계관계자들은 정비기본계획이 확정되면 서울시가 추진하는 재개발‧재건축 활성화 정책의 얼개가 갖춰지는 것으로 볼 수 있다고 입을 모은다. 정비기본계획은 도시 내 각 권역별로 수립되는 지구단위계획과 단지별 정비계획의 상위계획이기 때문이다. 지구단위계획과 정비계획은 정비기본계획을 벗어나는 내용을 포함할 수 없다.

전문가들은 이번에 완성되는 서울시의 노후지역정비에 대한 정책방향이 2021년 9월 '정비기본계획' 변경에서부터 시작됐다고 본다. 당시 각종 심의를 통합으로 받는 '신속통합기획' 도입과 함께 점수에 따라 정비사업 신청 자격을 주는 '주거지수제' 폐지가 이뤄지면서 정비사업에 대한 활력 불어넣기를 본격화했다.

이후 도입되는 각종 정책의 큰 틀을 마련한 것은 지난해 초 확정한 2040 서울도시기본계획이다. 서울시는 이를 통해 도시변화를 위한 핵심으로 '6대 공간계획'을 제시했다. 6대 공간계획에는 ▲'보행 일상권' 도입 ▲수변중심 공간재편 ▲중심지 기능 강화 ▲다양한 도시모습, 도시계획 대전환 ▲지상철도 지하화 ▲미래교통 인프라 확충이 포함됐다.

2040 서울도시기본계획 6대 공간계획. 사진=서울시

지난해 초 조례개정을 통해서는 안전진단과 시공사 선정절차를 완화했다. 2022년 말 정부가 안전진단 기준을 완화한 것에 발맞춰, 안전진단비용을 빌릴 수 있는 제도적 장치를 마련했다. 사업시행인가 이후에 가능했던 시공사 선정도 조합설립 직후부터 할 수 있도록 규제를 풀었다.

지난해 6월엔 7개 고도제한지구의 높이 규제를 완화하는 '신(新) 고도지구 구상안'을 내놨다. 이를 통해 남산 약수역세권 일대는 최대 20ｍ에서 최대 40ｍ로, 북한산 주변은 20ｍ 이하에서 최대 45ｍ로, 국회 주변은 51ｍ 이하에서 170ｍ 이하로 높이 제한이 완화됐다. 서초동 법조타운 일대와 오류동 일대, 한강변 역사문화특화경관지구는 아예 지구지정을 해제했다.

올해 초엔 국토교통부에 건의해 임대주택 매입단가 기준을 손질했다. 기존에 표준건축비로 산정하던 것을 기본형건축비의 80% 수준을 적용하는 것으로 별도 기준을 마련한 것. 매입단가기준이 바뀌면 각 조합이 한국토지주택공사(LH)나 서울도시주택공사(SH) 등에 임대주택을 매각할 때 가격이 올라가 사업성이 개선된다. 현재 표준건축비와 기본건축비는 약 1.8배가량 차이가 난다.

이처럼 재개발‧재건축에 대한 빗장을 푸는 서울시지만 일정 부분에선 통제권을 강화했다. 무분별한 난개발을 막겠다는 취지로 읽힌다. '공공지원 정비사업 시공자 선정 기준'을 통해 과잉홍보를 막고 과도한 중대변경도 막았다. '정비사업 표준공사계약서'도 도입해 계약 체결 전까지 세부 산출내역서를 제출해서 공사비를 산출한 근거를 알 수 있도록 했다.

서울시 심의위원회별 검토절차. 사진=서울시 제공

건축계획에 대한 통제권도 더 강화했다. 정비사업에만 국한하던 통합심의를 모든 건축사업으로 확장하면서 초기 검토의견 제시와 최종검토권한을 건축기획과에 부여하기로 했다. 도시의 스카이라인과 통경축을 관리하면서, 지역 간 연계를 도모하겠다는 전략으로 읽힌다.

서울시의 정비기본계획이 확정을 눈앞에 두면서 개별 지역의 도시계획 수립도 순차적으로 이뤄질 전망이다. 현재 수서택지지구와 노원상계‧중계‧하계택지지구, 도봉창동택지지구, 고덕명일택지지구 등 서울 곳곳의 노후지역에 대한 지구단위계획 용역이 진행 중이다.

전문가들은 각 지역의 지구단위계획까지 확정되면 개별 단지의 사업성 개선 효과도 큰 틀에서 분석할 수 있을 것으로 보고 있다. 도시계획업계 관계자는 "서울시의 잇단 정책으로 부담이 상당히 줄어들 것은 분명하다"면서도 "그럼에도 분양가가 싼 외곽지나 일반분양이 단지, 소형평형 위주 아파트는 분담금이 나올 가능성이 크다. 원주민들에게 분담금과 사업성, 부동산가치 상승의 상관관계를 잘 납득시키는 것이 관건일 것"이라고 했다.