정부 '재개발·재건축 특례법' 추진 착수···서울 노후 주거 정비 기대감↑

8‧8대책 후속 조치···23일 부동산 점검 TF서 구체적 논의 개시

용적률·임대주택 등 '3년 한시' 전방위 혜택···도정법 개정도 추진

수혜 기대 지역, 입법 촉구 서명운동 전개···"공염불 되지 말아야"

서울 도봉구 창동 일대 아파트 밀집 지역 모습. 도봉구를 포함한 서울 동북부(노원·도봉·강북·동대문·중랑)는 재개발·재건축 대상 지역이 밀집한 대표적인 지역으로 꼽힌다. 사진=장귀용 기자

정부가 재개발‧재건축 촉진을 위한 특례법 제정을 추진한다. 8‧8대책의 후속 조치의 일환으로 용적률‧기부채납 등 여러 방면에서 혜택을 부여할 것으로 알려졌다. 그간 분담금 부담이 크거나 사업성이 부족해 속도를 내지 못했던 재개발‧재건축 대상 지역에선 입법 촉구 서명운동을 전개하는 등 기대감이 커지고 있다.

정부는 지난 23일 김범석 기획재정부 제1차관 주재로 기재부·국토교통부·행정안전부가 참석한 '제5차 부동산 시장 및 공급 상황 점검 TF'를 개최했다. 이날 TF에선 일명 '8‧8대책'으로 불리는 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안'의 세부 추진 과제에 대한 후속 입법 계획을 점검했다.

재개발‧재건축 촉진을 위한 특례법(이하 특례법)은 이날 TF의 핵심 안건으로 다뤄졌다. 특례법은 재개발‧재건축 등 정비사업의 절차를 완화 및 간소화하고 용적률이나 기부채납 등을 개선하는 것이 골자다. 8‧8대책에 제시된 정비사업 지원방안들 다수가 법 개정 사항 탓에 이를 한 번에 모아 '특례법'으로 추진하는 것으로 풀이된다.

특례법, 사업성‧속도 '올리고', 갈등‧부담 '내리고'

특례법은 크게 ▲사업성 개선 관련 규제 완화 ▲절차 간소화 ▲세제‧금융지원 강화 ▲갈등 중재를 위한 공공 관리 강화 등 4가지 부분으로 구성될 것으로 전망된다. 사실상 재개발‧재건축을 구성하는 모든 부분을 손보는 수준이다.

특례법의 주요 대상지로는 노도강(노원‧도봉‧강북)이나 금·관·구(금천‧구로‧관악) 등 서울 외곽지가 꼽힌다. 그 외에 강남권이나 서북권(은평‧마포‧서대문) 등 기존에 사업이 이미 추진 중인 재개발‧재건축 현장도 갈등 해소 등의 부분에서 도움을 받을 수 있을 것으로 보인다. 국토부에서는 서울 기준 약 37만호가 특례법의 혜택을 볼 수 있을 것으로 보고 있다.

사업성 개선 방안은 특례법에서 가장 주목해야 하는 부분으로 꼽힌다. 3년 한시로 최대 용적률을 법적 상한의 최대 1.3배(역세권)까지 올려준다. 임대주택도 공시가격과 단위 면적당 가구 수를 기준으로 줄여줄 방침이다. 이외에 높이 제한이나 공원 녹지확보 기준 등도 완화할 계획이다.

절차 간소화는 최초 인허가와 계획 변경 모두 지금보다 쉬워지게 할 예정이다. 조합설립 요건을 전체 75% 동의에서 70%로 완화하고 동별 동의요건도 50%에서 3분의 1로 축소한다. 정비계획수립 동의서를 추진위원회와 조합 수립 동의까지 한 것으로 인정하도록 해 추진준비위원회 등 주민단체에서 추진위나 조합 등 법인체로 전환하는 시기를 앞당길 예정이다. 정비계획 변경과 사업 시행계획‧관리처분계획 변경도 불필요한 행정중복을 개선할 계획이다.

자금 부담도 덜어줄 방침이다. 사업 초기에 각종 용역비를 충당할 수 있는 '초기사업비'를 기금에서 융자해 줘, 사업속도를 높이는 한편 부정이나 비리도 방지한다. 사업비 대출 보증도 한도를 높여 자금조달에 대한 부담을 덜어줄 예정이다. 이외에 1주택자에 대한 취득세 감면이나 분담금 납부 목적의 주택연금 인출 허용 등 각 개인 조합원을 위한 금융지원방안도 도입한다.

공공 관리 강화를 통해서는 공사비 갈등이나 조합 내 임원 선출 갈등을 해결한다. 조합 집행부 공백기에 업무중단을 방지할 '전문조합관리인'이나 조합 대신 운영을 대행하거나 컨설팅해 주는 '공공관리인'제도를 도입할 예정이다. 분쟁이 발생했을 땐 부동산원 내 '공사비 검증 지원단'을 통해 공사비를 검증하고, 각 분야 전문가로 이뤄진 '코디네이터'를 파견해 갈등을 해결할 방침이다.

자료=국토교통부, 그래픽=장귀용 기자

다만 업계에선 특례법이 도입되면 최대 3년까지만 적용되는 '한시법'이 될 가능성이 높다고 보고 있다. 도시계획업계 관계자는 "특례법에 기한을 두지 않으면 기존 '도시 및 주거환경정비법'(도정법)이 무력화되는 문제가 발생한다"면서 "어느 정도 서울‧수도권 주택공급 부족을 해결되면 자동 폐기 되는 수순으로 진행될 것으로 보인다"고 했다.

정부는 특례법과 별개로 도정법의 개정도 추진할 방침이다. 전문가들은 부분 개정보다는 전면 개정을 염두에 두고 논의해야 한다고 조언한다. 이승주 한국도시정비학회 학회장은 "기존 도정법은 1970년대에 지은 주거지를 대상으로 상정하고 만들어져 현재 환경과 맞지 않는 데다 그간 여러 차례 부분 개정을 거치면서 서로 충돌하는 규정도 많다"면서 "국회 공청회 등을 거쳐 철저한 준비를 한 뒤 전면 개정을 하는 방향으로 가야 한다"고 했다.

기대감에 서울 외곽지 거래량↑···주민들, 특례법 지지 운동 전개

특례법 추진이 본격화되면서 수혜를 입을 것으로 예상되는 지역에선 거래량이 늘어나는 등 기대감이 커지는 모양새다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매 건수는 전날 기준 8535건으로 전월 같은 기간(7496건)보다 1000건 이상 늘었다. 특례법의 혜택을 가장 많이 볼 것으로 예상되는 지역 중 하나로 꼽히는 노원구는 716건이 거래되며 전달(445건) 대비 1.6배 거래량이 늘었다.

노·도·강과 금·관·구 등 수혜 예상 지역에선 특례법 조기 추진을 촉구하는 서명운동도 시작됐다. 전동화 창동택지재건축연합회의 의장은 "여소야대의 정국 속에서 중고층 아파트와 서민 단지의 주거환경을 개선하기 위한 특례법이 정쟁화되는 것을 원하지 않는다는 의미에서 서명운동을 시작했다"면서 "노후 주거지 개선에 여야가 한목소리로 힘을 실어달라"고 했다.

김재섭 국민의힘 국회의원(도봉갑)은 공식 SNS를 통해 8·8대책 내 재개발·재건축 특례법 추진 촉구 주민 서명 운동을 지지한다는 내용의 글을 게시했다. 사진=김재섭 의원 공식 페이스북 페이지 갈무리

정치권에서도 서명운동에 대한 공식 지지를 표명하면서 힘을 싣는 모양새다. 도봉구를 지역구로 둔 김재섭 국민의힘 국회의원을 시작으로 SNS를 통한 릴레이 서명지지 운동을 시작했다. 김재섭 의원은 "주거 불안 탓에 출산‧육아의 포기까지 일어나는 현실을 개선하고, 노령층인 원주민들의 주거환경개선을 위해서 특례법이 꼭 필요하다고 본다"면서 "같은 고민을 하는 20·30세대로서, 서울 외곽지역인 도봉구의 토박이로서 이 문제에 계속 관심을 기울일 예정"이라고 했다.