신동아건설 쇼크에 '미분양' 공포 엄습···비상 걸린 건설사들

전국 미분양 6만5146가구...악성미분양도 1만8644가구

자금 회수 차질에 건설사 자금난 우려...폐업·부도 위험 확대

건설경기 침체 장기화....50위권 중견사도 법정관리 신청

[DB 아파트, 주택, 대출, 금리, 물가, 부동산, 주택담보 사진=강민석 기자 [e-mail]

최근 신동아건설이 법정권리(기업회생절차)를 신청한 데는 미분양 문제가 주요인으로 꼽힌다. 특히 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양 주택'이 4년 4개월 만에 최대치를 기록하는 등 건설업계의 위기감이 커지고 있다.

8일 국토교통부가 발표한 '2024년 11월 주택통계'에 따르면 지난해 11월 기준 미준양 주택은 총 6만5146가구에 이른다. 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 4년4개월 만에 최대치인 1만8644가구로 집계됐다. 특히 서울 내 준공 후 미분양 가구도 523가구에서 603가구로 15.3%나 급증한 것으로 나타났다.

준공 후 미분양은 단순한 주택시장의 문제를 넘어 건설사들의 자금 회수에 치명적 영향을 미치는 요소다. 건설사들은 미분양 주택이 쌓일수록 투자금을 회수하지 못해 자금난이 심화하고, 이는 곧 부도와 폐업으로 이어지는 악순환을 초래한다.

실제 건설업계가 부도·폐업에 내몰리고 있다. 지난해 10월까지 폐업한 건설사는 2104곳으로, 종합건설사만 394곳에 달한다. 이는 1년 전보다 20.9% 증가한 수치로, 건설사들의 경영 여건이 급격히 악화하고 있음을 보여준다. 같은 기간 부도로 이어진 건설사도 27곳으로 늘어나면서 업계 위기가 심화하고 있다.

최근 아파트 브랜드 '파밀리에'를 보유한 신동아건설은 유동성 악화로 법정관리를 신청했다. 시공능력평가순위 58위 신동아건설은 63빌딩, LG광화문 빌딩 등에 시공사로 참여했으며 다수 공공사업도 진행한 중견 건설사다.

신동아건설은 경남 진주의 신진주 역세권 타운하우스, 의정부역 초고층 주상복합 등 책임 준공을 맡은 일부 현장에서 발생한 대규모 미분양 사태로 큰 타격을 입은 것으로 알려졌다. 여기에 경기도 화성시 송산면 송산그린시티 타운하우스 개발사업의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환 실패, 공사비 미수금 증가 등이 한꺼번에 맞물리면서 회사의 재무 상황이 급격히 악화했다.

신동아건설측은 법정관리 신청 배경으로 "공사비 상승으로 인한 분양가 상승, 분양 실적 부진, 공사비 미수금과 금융 비용 누적 등이 복합적으로 작용하면서 경영 활동을 지속하기 어렵다고 판단했다"고 전했다.

이처럼 시공능력평가 50위권의 중견 건설사마저 법정관리를 신청하자 건설업계 전반으로 위기가 확산할지 모른다는 우려가 커지고 있다. 중견 건설사들이 주로 사업을 진행하는 지방 사업지는 서울이나 수도권에 비해 수요가 낮아 미분양 위험이 크다. 최근 몇 년간 지방을 중심으로 미분양 물량이 급증하며 건설사들의 자금 부담이 심화되고 있는 상황이다.

건설경기 침체 장기화도 여전하다. 한국건설산업연구원에 따르면 11월 건설경기실사지수(CBSI)는 전월 대비 4.0p(포인트) 하락한 66.9를 기록했다. 지난 5월(67.7) 이후 가장 낮은 수치다. CBSI는 건설 기업들이 체감하는 경기를 지수화한 것으로, 100을 밑돌면 현재의 경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 더 많다는 것을 의미한다.

이처럼 미분양 공포가 고개를 들자 수요자들의 금융 부담을 낮추는 단지들이 늘고 있다. 특히 지방뿐만 아니라 입지 조건이 좋은 서울과 인천·경기 등 수도권 단지들도 중도금 무이자 대출이나 계약금·중도금 최소화 등의 조건을 내거는 상황이다.

건설업계 관계자는 "올해도 건설사들의 경영환경이 녹록지 않은 상황인데 신동아건설이 법정관리를 신청하면서 위기감이 고조되고 있다"며 "지방의 아파트 현장을 비롯한 각종 건설 현장이 줄고, 미분양이 쌓으면서 쉽지 않은 상황"이라고 전했다.

전문가들은 보다 직접적인 미분양 해소 방안이 필요하다고 조언했다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 "정부는 미분양 문제를 해결하기 위해 세제 완화와 양도세 면제 등을 적극적으로 검토해야 한다"며 "이 같은 정책이 주택 거래를 활성화하고 미분양 물량을 줄이는 데 도움이 될 것"이라고 강조했다.