KB금융 "올해 주택시장 하향 안정화···서울·신축아파트는 더 간다"

수도권·비수도권 양극화 심화···하반기 경기회복 전망

재건축아파트 선호도 낮아지고 '신축' 투자 매력↑

주택시장 변수는 금리·가계대출 등 정부 정책 방향

KB금융그룹은 올해 주택시장이 전반적으로 하향 안정화되고 지역별 차별화 현상은 심화될 것으로 내다봤다. 특히 서울 일부 지역의 주택과 준공 5년 이내의 신축 아파트는 상승여력이 높은 것으로 조사됐다.

KB금융경영연구소는 16일 '2025 KB 부동산 보고서'를 내고 "주택시장은 2022년 하반기 이후 상승과 하락을 반복하는 상황이 지속되고 있고, 이러한 시장 흐름은 올해도 이어질 것으로 보인다"며 이 같이 밝혔다.

KB금융에 따르면 지난해 주택 매매가격은 3분기 이후 상승세를 보였으나 4분기 들어 상승폭이 크게 위축됐다. 하지만 매수 대기 수요가 높아 수요자가 선호하는 지역이나 주요 이슈가 존재하는 지역에 대한 관심은 여전한 상황이다.

국내 주택시장은 높은 가격에 대한 부담, 대출 규제 등의 하락 요인과 함께 공급 부족, 금리 인하 등의 상승 요인이 혼재돼 있다. 다만 서울과 지방의 양극화 현상은 지난해보다 더욱 심화될 것으로 예상된다.

KB금융은 시장 전문가들을 대상으로 올해 주택시장 전망을 조사했다. 부동산전문가(62%), 공인중개사(79%), PB(62%) 모두 하락 전망이 우세했다. 공인중개사의 경우 하락 전망이 상대적으로 많았고, 이는 최근 거래감소로 인한 현장의 위축된 분위기가 반영된 결과로 풀이된다.

지역별로는 비수도권에 대해서는 부동산전문가와 공인중개사 모두 주택 매매가격이 하락할 것 이라는 전망이 우세했으나 수도권에 대한 전망은 엇갈렸다. 수도권 주택 매매가격에 대해 부동산전문가는 상승 전망이 54%로 많은 반면, 공인중개사는 하락 전망이 56%로 상승 전망보다 많았다. 비수도권 주택 매매가격에 대해서는 부동산전문가의 84%, 공인중개사의 71%가 하락할 것으로 내다봤다.

수도권 주택 경기 회복 시기에 대해 부동산전문가는 2025년 하반기(36%)와 2026년(38%)이 비슷한 응답률을 보였다. 공인중개사는 올해 하반기 수도권 주택 경기 회복이 시작될 것이라는 응답이 41%로 가장 많아 상대적으로 회복 시기가 빠를 것으로 예상했다.

올해 전국 주택 전세가격에 대해서는 부동산전문가의 62%, 공인중개사의 61%가 상승할 것으로 전망했다. 지역별로 수도권은 부동산전문가(70%), 공인중개사(68%) 모두 전세가격 상승을 전망했다. 반면 비수도권은 상승 전망과 하락 전망이 큰 차이를 보이지 않았다.

부동산전문가, 공인중개사, PB는 공통적으로 준공 5년 이내의 신축 아파트와 분양 아파트 투자가 유망할 것이라는 의견이 많았다. 부동산전문가의 29%, 공인중개사의 26%, PB의 25%가 신축아파트를 투자 유망 부동산으로 응답했다. 분양아파트를 선택한 비율은 부동산전문가 30%, 공인중개사 22%, PB 28%로 조사됐다.

이는 신축 아파트 선호도 증가와 함께 신규 주택 공급 감소로 희소성이 높아지면서 가격 상승
에 대한 기대감이 커졌기 때문으로 풀이된다. 지난해 조사 결과와 비교해서도 신축 아파트와 분양 아파트에 대한 선호도가 높아졌다. 특히 부동산전문가와 PB는 신축 아파트를 투자 유망 부동산으로 응답한 비율이 지난해 비해 크게 증가했다.

꾸준히 상위권을 기록해 온 재건축 아파트는 지난해 대비 선호도가 크게 낮아졌다. 지난해 조사 결과와 비교해 재건축 아파트를 꼽은 비율은 PB(-9%p), 부동산전문가(-8%p), 공인중개사
(-3%p) 순으로 감소폭이 컸다. 특히 재건축 아파트는 지난해 PB 조사에서 투자 유망 부동산 1위를 차지했지만 올해는 3위로 두 단계 떨어졌다.

재건축 아파트 선호도 하락은 최근 불거진 공사비 갈등과 사업 지연, 추가 분담금 문제 등 부정적 이슈가 영향을 미친 것으로 풀이된다.

건설·시행 분야 전문가의 55%는 올해 분양물량이 전년 대비 감소할 것으로 전망했고 33%는 비슷한 수준이 될 것으로 예상했다. 분양물량이 감소할 것으로 예상하는 이유에 대해서는 주택 경기 위축으로 인한 분양 리스크 증가가 가장 많았, 건설비용 상승에 따른 수익성 악화도 중요한 원인으로 꼽혔다.

향후 부동산 PF 시장의 위험 요인에 대해서는 주택 경기 침체에 따른 사업성 위축이 가장 많았다. 사업 참여자 간의 갈등 확대, 건설사 유동성 악화 순으로 위험성을 높게 평가하였다. 분양시장이 전반적으로 부진한 모습을 보일 것으로 전망되는 가운데 공급 부족 문제는 올해 부동산시장의 핵심 이슈 중 하나가 될 것으로 보인다.

끝으로 KB금융은 올해 주택시장의 핵심 변수로 금리인하와 대출규제를 꼽았다. 기준금리 인하에 따른 매수 수요 회복에 대한 기대감이 존재하지만 단기적으로 정부의 가계부채 관리 강화 정책이 시장에 미치는 영향이 더 크다는 분석이다.

강민석 KB금융경영연구소 팀장은 "지난해 하반기 시장 흐름에서 볼 수 있듯이 실수요자 중심인 현재의 주택시장에서 대출 규제의 영향은 상당히 크다"며 "재건축, 재개발 등 정비사업도 규제와 밀접한 관련이 있어 정부의 정책 방향은 올해 더욱 중요하게 작용할 것"이라고 전망했다.