이 대통령 '개혁' 주문에 LH 사업 구조 수술대···'공영개발' 무게

택지 개발이익 공공환수 강화 전망

김윤덕 국토교통부 장관 지명자. 사진=연합뉴스

김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 15일 인사청문회 준비 사무실로 출근하며 언급한 '한국토지주택공사(LH)개혁'의 방향성이 택지 개발 사업의 비중을 낮추겠다는 뜻으로 분석된다.

이날 김 후보자는 "구조적이고 판을 바꿀 수 있는 큰 규모의 (LH) 개혁을 염두에 두면서 능동적, 공격적으로 임해달라는 (이 대통령의) 주문을 받았다"고 밝혔다. 해당 발언은 이재명 대통령이 지난달 국무회의에서 한국토지주택공사(LH)가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조에 근본적으로 문제가 있다"고 지적한 후 나온 내용이라 이 대통령의 의지가 담겨있는 것으로 보인다.

공기업인 LH가 택지를 조성한 뒤 일부를 민간에 매각하는 것은 공공임대주택의 손실을 메우기 위함이다. 공공임대주택은 구조상 적자를 볼 수밖에 없는 구조인데 LH는 여기서 발생하는 적자를 수도권 공공분양이나 택지개발 사업에서 발생하는 수익으로 충당하는 '교차 보전'을 해왔다.

문제는 지금과 같은 구조에서는 LH가 부동산값 상승을 반길 수밖에 없기에 그간 LH가 '땅장사'를 한다는 비판이 뒤따랐다. 이번 이 대통령의 지적 또한 LH가 택지 조성으로 마진을 남기고 민간에 분양한 뒤 건설사가 이 택지에 재마진을 붙여 분양가를 높이는 구조가 집값을 끌어올리고 있다는 인식에서 기초했다.

LH 관계자는 김 후보자가 언급한 개혁에 대해 "공공이 조성한 토지의 개발 이익을 민간이 과도하게 누리는 것을 막고, 공공이 환수하도록 하자는 방향으로 해석된다"고 말했다.

전문가들은 추후 LH 등 공공이 주체가 돼 개발을 추진하고 개발이익을 환수하는 '공영개발'이 힘을 얻을 것으로 보고 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "단순히 주택·상업용지를 판매하고 끝내는 개념이 아니라 LH가 시행사가 돼 사업을 주도하고 건설사에는 도급을 줘 시공사 역할을 맡기겠다는 것으로 보인다"며 "이렇게 하면 개발이익은 LH가 수취하게 된다"고 말했다.

공공이 조성한 택지는 가급적 분양하지 않고 보유하면서 임대만 하는 방식도 거론된다. 택지 조성에 들어가는 비용을 주택도시기금에서 빌리거나 채권을 발행해 외부 외부 조달하고 택지를 임대해 얻은 임대료로 조성 자금을 장기간에 걸쳐 상환하는 방법이다.

일각에서는 LH가 사업 방식을 택지 매각형에서 임대형으로 전환하기 위해선 조직 구조 자체를 바꾸는 큰 변화가 필요하다는 의견이 제기된다. 이에 국토부는 LH 조직 분리 가능성에 대해선 선을 그었다.

국토부는 "김 후보자 발언이 LH 조직 분리를 의미하는 것은 아니며 LH가 택지개발 이익을 활용하는 과정에서 본연의 역할을 못 하고 있다는 문제의식에 따라 전반적인 사업방식 개선 등을 검토해나가겠다는 취지"라고 밝혔다.