주담대 더 조인 금융당국··· "정책·전세대출도 언젠가는 DSR 적용"(종합)

선제적 대출수요 관리 필요···주택시장 안정화 대책 발표

1주택자 전세대출 DSR 적용···무주택자 적용도 향후 고려

홍콩 등 주담대 위험가중치 하한 25%···추가 상향도 검토

이억원 금융위원장이 15일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화대책 관련 관계부처 합동 발표를 하고 있다. 사진=강민석 기자 [e-mail]

정부가 15일 주택가격 상승세를 차단하기 위해 또 한 번의 대출 규제를 꺼내 들었다. 이는 이재명 정부 출범 4개월 만에 3번째 부동산 대책이다.

금융당국은 6·27 대책 이후 가계부채 증가세는 상당 부분 둔화됐으나 최근 공급 불안 심리, 주택 선매수 수요 등에 따라 수도권을 중심으로 부동산 가격 상승폭이 확대되고 있다며 15일 주택시장 안정화 대책을 발표했다.

이번 대출수요 관리 방안에서 가장 눈길을 끈 부분은 ▲주택담보대출 여신한도 차등화 ▲스트레스 금리 상향 조정 ▲1주택자 전세대출 총부채원리금상환비율(DSR) 적용이다. 또한 규제지역 추가 지정에 따라 무주택자가 규제지역 내 주담대 취급 시 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 강화된다.

25억원 초과 주택 구매시 주담대 한도 2억원으로 축소

금융당국은 내일부터 주택가격에 따라 주담대의 대출한도를 차등 적용한다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원이 유지된다. 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출한도가 축소된다.

신진창 금융위원회 금융정책국장은 15일 정부서울청사에서 진행된 기자 브리핑에서 "최근 주택 가격 상승은 고가 주택 중심으로 이뤄지고 있고 서울에서 주변부로 확산되는 상황"이라며 "대출을 이용한 수요를 조금이라도 촘촘하게 관리하기 위해 고가 주택을 타깃으로 한 대출 한도를 규정하는 게 적정하다고 판단했다"고 설명했다.

대출한도 축소 기준이 되는 주택 가격은 대출 신청일 기준으로 한국부동산원, KB 부동산 시세 등 공신력 있는 기관의 평가 자료를 활용할 계획이다.

기존 6억원 대출 한도가 존재하는 상황에서 주택가격에 따라 차등화한 이유에 대해서는 기존 규제지역 LTV 40% 적용 부문을 감안해 결정한 것이라고 밝혔다. 현재 규제지역에 LTV 40%를 적용할 경우 주택가격이 15억원일 경우 6억원까지 대출이 가능하다.

그는 "이를 감안해 15억원을 기준으로 초과 주택에 대해 대출한도를 낮췄다"면서 "대출을 전면 중단하지 않은 것은 15억원 이하 주택의 경우 서민·중산층이 일정 부분 부채를 갖고 주택을 구입할 수밖에 없는 현 여건을 고려했다"고 말했다.

신 국장은 최근 가족간 자금을 빌려 부동산을 매매하는 사례가 늘어나는 가운데 이번 정책이 서민·중산층을 겨냥했다는 비판에 대해서는 "서민, 중산층의 주택금융을 이용한 주택 구입에 있어서는 불편함을 주지 않도록 하겠다"고 강조했다.

이어 "이번 규제는 15억원 이하의 주택을 구입하는 분들에게는 적용되지 않는다"며 "강력한 대출 규제 정책을 쓰는 이유는 주택 가격을 견인하는 여러 요소 중 주담대가 일정 부분 역할을 하는 것이 사실이기 때문이다. 주택가격이 안정화되면 주택구입이 원활해지고 서민 주거 안정에 기여할 수 있다고 생각한다"고 덧붙였다.

6억원 대출한도 축소로 15억원대 부근 주택으로 수요가 쏠릴 수 있다는 지적에 대해서는 소득 수준을 벗어난 주택 구입의 경우 이미 제어장치가 있다고 강조했다.

그는 "규제지역은 LTV가 40%로 제약되고 DSR 40% 또한 항상 적용되기 때문에 단순히 집값으로만 판단할 수 없고 소득 수준도 대출 한도에 핵심 요소로 작용한다"면서 "현재는 15억원대로 주택 가격이 쏠릴 수 있다는 부분은 정확하게 예측하기 어렵다"고 답했다.

DSR 적용 확대되나···은행권 주담대 위험가중치 확대도 검토

금융당국은 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도도 강화한다. 스트레스 DSR은 실제 금리에 가산금리(스트레스금리)를 적용해 원리금 상환액을 산출하도록 하는 제도다. 현재 차주별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리 하한은 수도권·규제지역내 주담대에 한해 3%로 상향 조정된다. 지방 주담대의 경우 현행 0.75%가 유지된다.

이 경우 금리유형에 따라 소득 5000만원 차주 기준 대출한도가 6.6%~14.7% 수준으로 감소하는 것으로 나타났다.

또한 기존에는 전세대출에 DSR 적용이 제외됐으나 오는 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 전세대출 이자상환분을 차주의 DSR에 반영한다. 소유주택의 지역은 무관하다. 이 경우 전세대출 이자를 DSR에 포함해 계산했을 때 은행 기준 40%를 초과하면 대출을 받을 수 없다. 금융위는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우가 연간 5만2000명가량 되는 것으로 추산했다.

처음으로 1주택자 전세대출에 DSR이 적용되며 향후 무주택자와 정책대출에 DSR 적용 여부에도 관심이 쏠리고 있다. 금융당국은 이번 대책의 효과, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민 주거안정 등에 미치는 영향을 종합적으로 판단해 향후 적용 여부를 고려한다는 방침이다.

신 국장은 "적용대상에서 제외되는 정책·전세대출도 언젠가는 DSR에 포함시키겠다는 생각을 갖고 있다"면서 "이번에 전세대출 이자 상환분에 DSR을 적용하는 이유는 이자의 경우 전세대출 기간 중 꾸준히 상환해 상환능력을 심사할 필요가 있기 때문"이라고 설명했다.

은행권의 주담대 위험가중치 추가 상향 가능성도 열어뒀다. 금융위는 내년부터 은행권의 주담대 위험가중치 하한을 현행 15%에서 20%로 상향한다.

신 국장은 "홍콩, 노르웨이 등은 위험가중치 하한이 25%인 만큼 향후 가계대출 증가 추이, 국내 금융사의 자본 부담 수준 등을 감안해 (추가 상향을) 검토할 계획"이라고 말했다.

마지막으로 신 국장은 시장이 공급대책에 대한 신뢰를 갖지 못한 상황에서 단기간에 수요를 조이는 대책 발표가 계속된다는 지적에 대해 "정부는 이번 대책이 상당히 강하고 시장 안정에 분명히 효과가 있을 것이라고 생각한다"면서 "대출이 주택가격 상승에 미치는 효과는 6·27 대책을 계기로 줄어든 것이 분명하다. 주택 가격 상승에 있어 대출이 수요를 촉진시키는 역할을 한다면 금융위는 어느 경우에도 대출 규제를 강화할 것"이라고 강조했다.