'공공'주도 주택공급 확대가 어려운 이유

①LH, 연간 4만가구 한계···민간 주택 사업 의지도 꺾어

②공공재개발·재건축 여전히 지지부진...착공 '전무'

③민참 사업도 설익어···"메이저 주택 브랜드 외면 가능성"

[DB 공사, 건설, 아파트, 주택 사진=강민석 기자 [e-mail]

"정부가 지난달 주택 공급대책으로 밝힌 2030년까지 수도권에 135만호 공급이라는 수치는 정부가 '그렇게 되었으면 좋겠다'라는 희망사항에 불과하다. 공공주택 확대의 선봉에 나서는 LH(한국토지주택공사)가 1년에 공급할 수 있는 최대치가 4만 호다. 다른 지자체 공사들도 마찬가지다. SH(서울주택도시개발공사)는 서울에 땅이 없고, GH(경기주택도시공사)는 땅은 많지만 대규모 공급에 나설 (재무적) 여력과 인력이 부족하다."(전 국토교통부 주택라인 고위 관계자)

정부가 9·7 공급대책을 통해 수도권에 135만 호를 공급하겠다고 밝혔지만, 실제 공급확대로 이어지기 쉽지 않을 것이란 관측이 업계 안팎에서 나오고 있다. 주택공급 확대의 총대를 멘 LH와 지자체부터 문제가 많다.

LH가 막대한 재무적 부담을 고스란히 떠안으면서 주택공급 확대의 지속 가능성이 떨어짐과 동시에 민간의 사업 기회 박탈 등으로 양질의 공급마저 위축될 수 있다는 시각이 많아서다. LH와 함께 공공주택 공급의 한 축인 지자체 산하 SH와 GH도 사정은 비슷하다.

이에 정부는 민간 참여사업으로 민간업체도 끌어들이겠다고 하지만 안전 규제와 법적 제재, 공사비 상승 등으로 대형건설사들의 민참 사업 '보이콧' 과 동시에 되레 주택 분양가만 올릴 수 있다는 지적이 힘을 얻고 있다.

국토부 산하기관 관계자는 "수도권 135만가구 공급으로 요약되는 LH를 앞세운 정부 공급 확대 정책은 부모가 중학교 3학년 반에서 30등 하는 아이에게 '일타강사'도 안 붙여주고 '6개월만에 5등안에 들어야하니까 열심히 해'라고 강요하는 것과 같다"면서 "공공 주택 공급이 저렴하다는 장점은 있지만 민간 수준의 양질 공급을 원하는 수요자도 많다는 점을 간과해서 안될 것"이라고 강조했다.

①LH, 연간 공급 '4만가구'가 한계점···민간의 사업의지도 꺾어

LH의 회사 역량부터 문제다. LH에 정통한 관계자에 따르면 LH가 재정과 인력 등을 연간 최대치로 투입해 1년에 국내에서 공급할 수 있는 주택수가 4만호에 그친다. 정부가 야심차게 밝힌 수도권 공급대책이 정부의 바램에 그칠 수 있다는 의미다. 게다가 주택사업 시행 전문인력도 크게 부족한 것으로 알려졌다.

지자체도 힘이 부치긴 마찬가지다. SH는 대규모 공급에 나서고 싶어도 서울에서 보유할 수 있는 땅 자체가 부족하고, LH보다 규모가 훨씬 작은 GH도 재정 등 여력이 부족하긴 대동소이하기 때문. 실제로 SH와 GH의 경우 LH가 주도하는 공공사업에 지분을 가져가는 사업 방식으로 주택 개발사업 리스크를 줄이며 수익을 취하기도 한다는 게 업계 관계자의 설명이다.

②공공재개발·재건축도 지지부진···착공 전무

공공재개발·재건축 사업도 이미 한계를 드러내고 있다. 2021년 2월 도입된 공공 주도 도심복합사업이 대표적이다. 현재까지 착공한 현장이 단 한 곳도 없다. 사업 후보지로 선정된 82곳 중 33곳(40.2%)이 철회하며 10곳 중 4곳은 없던 일이 됐다.

LH, SH 등 공공이 시행에 참여하는 공공재개발·재건축도 마찬가지다. 국토부에 따르면 9월 말 기준 전국 공공재개발·재건축 사업 추진지는 45곳, 6만1931호다. 첫 단계인 후보지 선정을 끝낸 곳이 23곳(51.1%)으로 2곳 중 1곳꼴이었다. 사업시행 인가 이후 공사를 시작할 수 있는데, 실제로 착공한 곳은 한 곳도 없다.

LH 등 공기업들의 전문인력 부족 등 공공재개발·재건축 사업 역량도 부족하다. 공공재개발·재건축의 경우 조합원을 정밀하고 정교하게 설득하는 노하우 등이 절실한데, 공기업들의 사내 실정은 그렇지 못하다는 의미. 재개발·재건축 역량은 사업 성격상 민간 건설사들이 경쟁력을 갖추고 있다는 게 업계의 정설이다.

③설익은 정책 '민참 사업'···"메이저 건설 외면 가능성 높아"

정부가 추진중인 '도급형 민간 참여사업'도 기대에 못 미칠 수 있다. LH는 땅만 제공하는 반면, 시공비 등 민간업체 들이 선집행해야 할 비용들이 적지 않다보니, 민간 참여도가 높지 않을 수 있다는 분석이다. 도급형 민간 참여사업 방식은 LH가 사업을 총괄하고 민간 건설사가 자금 조달과 설계·시공을 담당하는 구조다. 공급 주택은 공공주택(분양·임대)으로 분류되지만, 시공사 브랜드는 유지된다.

이에 10대 건설사 등 대형건설사들의 경우 사업 외면 가능성이 높다는 지적이다. 평당 공사비가 중견건설사에 비해 비싼 메이저 브랜드 건설사들의 경우 공사 단가가 맞지 않을 수 있다는 이유에서다. 메이저 브랜드 건설사들의 사업 보이콧 속에 되레 공사비만 높아져 공공주택 분양가만 올릴 수 있다는 의견도 나온다.

전문가들은 민참 사업의 경우 세부 제도가 공개되지 않아 구체적인 내용과 참여를 유도할 인센티브가 선행돼야 한다고 입을 모은다.

익명을 요구한 민간 연구소 관계자는 "LH가 직접 시행할 때 '도급형 민간 참여사업'을 활용하겠다고 했지만, 관급 자재 사용 의무화 등 세부 사항에 따라 민간 참여가 어려워질 수 있다는 측면도 있다"면서 "도급형 민간 참여사업에서의 민간 건설사 참여 방식과 참여 기업을 향한 구체적인 지원 방안이 명확히 제시될 필요가 있다"고 말했다.