건설株, 자산가치 재평가 시점 다가온다···유동성·정책 이중 모멘텀

주택시장 회복세와 정부 정책 기대감 강화

자산재평가 통한 밸류에이션 리레이팅 현상

부동산 경기 둔화에도 구조적 투자 모멘텀 부각

건설업체들이 보유 중인 유휴 부지를 분양개발용 자산으로 전환하는 사례가 늘고 있다. 이는 회계상 매출로 인식될 수 있을 뿐만 아니라 준공 후 자산 가치 상승을 통해 기업의 순자산가치를 높이는 효과가 있다. 증권가에서는 영업실적보다 자산 평가가치를 중심으로 한 리레이팅이 나타나고 있다는 분석이 나온다.

10일 한국거래소에 따르면 오후 2시 1분 기준 KRX 건설 지수는 전 거래일(815.10) 대비 0.62%(5.08포인트) 내린 811.02를 가리키고 있다. 지수는 지난 한 주 동안 정책 기대감 등에 힘입어 중소형주의 급등세로 7.8% 상승해 한 달 만에 800선을 탈환했다.

최근 건설주의 주가 반등은 정부 정책과 유동성이 만든 것이라는 해석이다. 표면적으로 국토부·한국토지주택공사(LH) 인선 등 정책 기대감이 부각됐으며 유동성 확대와 자산 가치 재평가 기대감이 밸류에이션 회복의 배경으로 작용하고 있다.

시장금리가 소폭 반등하고 있지만, 통화량(M2)의 증가세는 여전히 풍부한 유동성 환경이 지속되고 있음을 보여주고 있다. 여기에 내년 정부예산이 전년 대비 8.1% 늘어난 677조원으로 확정되며 재정 기조 역시 시중 유동성을 뒷받침하는 흐름이다. 이러한 환경은 자산가치 재평가 국면으로 진입하는 건설주 주가에 우호적인 배경으로 작용할 것으로 보인다.

이에 따라 기업이 보유한 토지와 개발 예정 부지가 밸류에이션 재평가 요인으로 부각되고 있다. 보유 부동산의 장부가가 시가에 비해 현저히 낮은 기업들은 향후 자산 재평가를 통해 영업외수익을 인식하거나, 개발을 통한 부가가치 창출 기대감으로 리레이팅이 가능하다. 부동산 경기 둔화 국면에서도 자산가치 중심의 기업가치 재산정이 이어지는 이유다.

12월 초 주요 건설사 대상 기업설명회에서 업계 전반은 '지속 가능한 개선 조짐은 감지되지만 본격 회복까지는 시간이 필요하다'는 공통된 메시지를 내놓았다. 실제로 대형사의 주택부문 수익성은 원가 안정화와 저수익사업 준공, 외주비 하락 등의 영향으로 3분기 누계 11.1%를 기록하며 전년 대비 5%포인트 이상 개선됐다.

다만 10월 착공세대가 전년 대비 26% 감소해 공급 기반이 위축된 가운데 정부가 주택공급 속도전을 본격화하며 회복세를 뒷받침하고 있다. 국토부 차관 및 LH 사장 교체로 주택 정책 라인이 재정비되고 공공주택 특별법 개정으로 LH가 지구 지정 전 선제 보상에 착수할 수 있게 된 데다, 내년 수도권 공공택지 2만9000여 호 분양계획도 확정되면서 2026년 이후 착공 정상화가 현실화될 가능성이 높다.

건설주의 평균 주가순자산비율(PBR)은 0.7배 수준으로 여전히 역사적 밴드 하단에 머물러 있다. 다만 유동성 확대, 정부의 정책 지원, 주택 수익성 개선세가 맞물리면서 업종 전반의 밸류에이션 리레이팅 가능성이 점차 커지고 있다. 특히 2026년 하반기 이후에는 대형 원전 발주 및 신규 인프라 프로젝트 구체화, 신재생에너지와 인공지능(AI) 전력 인프라 수요 확대 등으로 투자 포인트가 다변화될 전망이다.

지방 주택시장 역시 점진적인 회복 흐름을 이어가고 있다. 울산·세종·전주·청주 등에서 전세가 상승이 매매가격을 견인하는 구조가 확인되고 있으며 시장에서는 2026년 하반기 대구를 기점으로 지방 주택가격의 본격적인 반등이 이뤄질 것으로 보고 있다.

김승준 하나증권 연구원은 "내년에는 특히 유동성 확대와 가구 수 증가에도 불구하고 공급 부족이 지속돼 주택시장 회복세가 본격화될 것"이라며 "정부의 지방 균형발전 정책과 원전·인프라 사업 등 구조적인 투자 모멘텀이 맞물려 턴어라운드가 예상된다"고 덧붙였다.