'내 집 마련' 길 확대···2026년 공공·민간 분양 '활짝'

경기·인천 등 수도권 지역 공급 본격화

정부·민간 공급 통해 분양시장 불안 완화

부동산 시장 침체로 얼어붙었던 아파트 분양시장이 2026년을 기점으로 회복 국면에 들어설 것이란 전망이 나온다. 정부의 공공 분양 확대와 민간 건설사들의 분양 재개 움직임이 맞물리면서 위축됐던 공급 여건이 점진적으로 정상화될 가능성이 커지고 있다.

30일 업계에 따르면 정부는 2026년 3기 신도시와 수도권 공공택지를 중심으로 공공분양주택 약 3만 가구를 공급할 계획이다. 지역별로는 ▲서울 1882가구 ▲경기 2만3027가구, ▲인천 3291가구가 예정돼 있다. 이외에 ▲경남 1274가구 ▲부산 1086가구 ▲충남 245가구 등이 있다.

서울에서는 ▲고덕강일3단지(715가구) ▲고덕강일3단지 2차(590가구) ▲마곡17단지(577가구) 등이 분양을 앞두고 있다.

공공택지 분양 일정이 구체화되면서 주택 공급 전반에 대한 시장의 불안감도 일정 부분 해소될 것이란 평가다. 정부의 공공주택 공급 확대 기조에 힘입어 청년·신혼부부·출산가구 등 실수요층의 '내 집 마련' 기회 역시 한층 넓어질 전망이다.

민간 부문에서도 분양 확대 기조가 이어지고 있다. 2025년 민간 아파트 분양시장은 탄핵 정국과 6월 조기 대선이 겹치며 위축이 우려됐으나 연간 18만1138가구가 공급되며 당초 계획(14만6130가구) 대비 124%의 실적을 기록했다.

서울은 정비사업 비중이 높은 구조적 특성상 금리·자금조달 부담과 인허가·규제 요인이 맞물리며 공급 시점 조정이 이어져 실적이 저조했지만, 경기·경북·울산을 중심으로 분양 실적이 개선됐다.

올해 분양시장은 금리 부담과 수요 위축 여파로 수요자 선호도가 높은 시공능력평가 상위 10대 건설사들조차 연초에 제시한 분양 계획을 대부분 달성하지 못했다. 2025년 10대 건설사의 민간 아파트 분양 실적은 7만9245가구로 계획 물량(약 12만 가구) 대비 66% 수준에 그쳤다.

부동산R114가 집계한 2026년 전국 민간 아파트 분양 예정 물량은 총 18만7525가구로 전년 계획 대비 물량이 증가했다. 공급 급감이 우려됐던 하반기 분양시장 한파를 감안하면 시장이 비교적 안정적으로 연착륙하고 있다는 분석이다.

2026년에는 대형 건설사의 분양 계획 물량도 약 13만 가구 수준으로 늘어났다. 건설사별로는 포스코이앤씨가 약 2만4000가구로 가장 많은 물량을 계획했으며 ▲대우건설 2만가구 ▲DL이앤씨 1만6000가구 ▲GS건설 1만4000가구 ▲롯데건설 1만3000가구 ▲SK에코플랜트 1만3000가구 수준이다.

이외 ▲HDC현대산업개발 1만가구 ▲현대건설 1만2000가구 ▲현대엔지니어링 7000가구 ▲삼성물산 1000가구 등이다.

업계에서는 민간 분양만으로는 여전히 충분한 공급을 기대하기 어려운 만큼, 공공 분양 확대와 민간의 선택적 공급이 병행되는 구조 자체가 내년 분양시장의 연착륙 여부를 가늠하는 핵심 변수가 될 것이라는 분석이다.

청약시장은 '10.15 대책' 이후 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 지정되면서 자금조달 여건 악화와 청약 요건 강화로 현금 자산가와 무주택 실수요자 중심으로 청약시장 재편이 가속화될 전망이다.

대출한도 축소와 청약 요건 문턱이 높아짐에 따라 전체 청약자 수는 줄어들 수 있으나 서울 강남 및 도심권역 등 대기 수요가 풍부한 전통적 강세지역은 신축아파트 희소성이 부각되며 청약 훈풍이 이어질 전망이다. 

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "무주택 실수요자에 대해서도 중도금·잔금대출 규제가 지나치게 강화되면서 현금 여력이 있는 수요자 외에는 분양 참여가 어려운 구조가 형성되고 있다"며 "금융 규제를 적정 수준으로 조정하지 않으면 분양 경쟁률 하락이나 미분양 증가로 다시 공급이 위축될 가능성도 있다"고 말했다.