성수4지구, 최대주주 신용등급 왜 요구했나

1조3628억 대형 재개발···대우·롯데 수주전 조합 "투명한 판단·리스크 관리 차원" 강조전문가 의견 엇갈려···수주 영향력 제한적

서울 성수전략정비구역 제4지구 주택재개발정바사업 조합 사무소. 사진=뉴스웨이 김성배 기자

서울 강북권 최대 재개발 사업 중 하나인 성수전략정비구역 제4지구(성수4지구) 재개발 조합이 시공사 입찰서에 최대주주사의 신용등급과 부채비율, 재무제표까지 기재하도록 요구해 주택정비업계의 관심이 집중되고 있다. 시공사 자체 신용·재무 평가가 일반적인 관행임을 고려하면, 최대주주사까지 별도로 요구한 것은 이례적이다.

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Quick Point!

성수4지구 재개발 조합이 시공사뿐 아니라 최대주주사의 신용등급, 부채비율, 재무제표까지 입찰서에 요구

이례적 조치로 업계 이목 집중

조합은 조합원 판단의 투명성·안전성 확보 목적

숫자 읽기

성수4지구 사업 규모 약 1조3628억원

지하 6층~지상 64층, 1439가구 예정

입찰 마감일은 다음 달 9일

반박

전문가 일부는 시공사 신용등급에 이미 그룹 지원 가능성이 반영됐다고 지적

다른 전문가들은 최대주주 신용 악화 시 사업 리스크 대비 필요성 강조

업계 전반적으로는 최대주주 신용등급 요구가 수주 결과에 미치는 영향은 제한적이라는 시각 우세

맥락 읽기

대형 재개발 사업에서 조합이 재무 안정성·투명성 강화 추세

최근 건설 경기 침체, 금융 비용 상승으로 조합원 리스크 관리 성향 강화

다른 대형 정비사업에도 영향 가능성

향후 전망

입찰 이후 핵심 변수는 시공사의 금융 조건과 제안서 경쟁력

최대주주 신용등급 자료는 참고용 역할에 그칠 전망

조합의 투명성 강화 시도는 업계에 새로운 기준 제시

조합 측은 이번 조치를 조합원들의 투명하고 정확한 판단을 위한 장치라고 설명한다. 윤선희 성수4지구 재개발 조합 총괄팀장은 "대우건설과 롯데건설은 탑티어 건설사 대비 재무 상태가 상대적으로 안정적이지 않다"며 "그룹 전체와 회사 상황을 포괄적으로 확인하기 위해 최대주주사의 신용등급을 별도로 요구했다"고 밝혔다.

성수4지구는 올해 상반기 대우건설과 롯데건설 간 수주 경쟁이 예상되는 강북권 대형 정비사업지다. 총 공사 예정가격은 약 1조3628억원, 지하 6층~지상 64층, 1439가구 규모다. 투자 규모가 크다는 점에서 조합이 최대주주 재무 상태까지 확인하려는 것은 조합원 입장에서 '안전장치' 역할을 한다는 설명이다.

조합이 요구한 신용등급 산정 기준은 최근 3년치(2022~2024년) 자료를 기준이다. 한국기업평가·한국신용평가·NICE신용평가·서울신용평가의 무보증 회사채를 적용한다. 부채비율과 재무제표도 함께 기재해 시공사와 최대주주사의 종합적 재무 상황을 비교할 수 있도록 했다.

업계 전문가들은 이번 조치에 대해 의견이 엇갈린다.

이지현 한국주택산업연구원 도시정비실장은 "기업 신용등급은 시공사 단독 재무 상태뿐 아니라 최대주주사의 재무 여력과 그룹 차원의 지원 가능성까지 이미 포함돼 있다"며 "최대주주사의 신용등급을 별도로 요구하는 것은 사실상 동일 요소를 반복 평가하는 셈"이라고 말했다.

반면 장경철 부동산일번가 이사는 "최대주주사의 신용 상태가 악화되면, 회사가 아무리 실적이 좋아도 사업 수행이 어려워질 수 있다"며 "조합원 입장에서는 최악의 경우를 대비한 포괄적 리스크 체크로 이해할 필요가 있다"고 강조했다.

즉, 시공사 단독 신용등급만으로 충분하다고 보는 시각과, 최대주주 신용까지 확인해야 한다는 시각이 공존하는 셈이다.

업계에서는 최대주주사의 신용등급 요구가 실제 수주 경쟁 결과에는 제한적이라는 관측이 지배적이다.

대형건설사 관계자는 "정비사업 수주전의 핵심은 시공사가 제시하는 금융 조건과 제안서 경쟁력"이라며 "최대주주사가 직접 사업비를 지원하는 구조가 아니므로, 신용등급 요구가 수주 성패를 좌우하지는 않는다"고 말했다.

실제 재건축·재개발 사업에서 모기업이나 그룹사가 특정 사업지에 자금을 직접 지원하는 경우는 거의 없다. 과거 사례에서도 최대주주 신용등급 요구는 드물었으며 대부분 사업 수행 능력과 제안서 내용이 최종 승부를 가르는 요인으로 작용했다.

성수4지구 사례는 대규모 재개발 사업에서 조합이 재무 안정성과 투명성을 강화하려는 움직임을 보여준다는 점에서 주목된다. 최근 건설 경기 침체와 금융 비용 상승 속에서 조합원들은 시공사와 그룹 차원의 재무 안정성을 보다 면밀히 확인하려는 경향이 강해지고 있다.

또한 이번 조치가 강북권 다른 대형 정비사업 입찰에도 영향을 미칠 가능성이 있다. 대형 조합들은 앞으로 시공사의 평판과 규모뿐 아니라, 재무 안정성과 그룹 지원 가능성까지 종합 평가하는 사례를 늘릴 수 있다.

성수4지구 입찰 마감은 다음 달 9일이다. 조합과 업계의 관심은 입찰서 제출 이후 시공사의 금융 조건과 제안서 경쟁력에 쏠릴 전망이다. 조합원 입장에서 최대주주 신용등급 자료는 참고용이 될 가능성이 크지만 수주 결정의 핵심 변수는 아닐 것으로 보인다.

재개발 업계 관계자는 "이번 사례는 조합이 수주 과정에서 투명성과 리스크 관리를 강화하려는 새로운 경향을 보여준다"며 "다만 실제 승부는 제안서 경쟁력과 금융 조건에 달려 있어 과도한 의미 부여는 경계할 필요가 있다"고 말했다.