프리미엄이냐 실익이냐···삼성물산·포스코이앤씨, 신반포19·25차 맞대결

잠원 최선호 입지, 4400억 규모 중형 사업지부산 이변 재연 V 확실한 설욕···'기싸움' 팽팽

그래픽=박혜수 기자

서울 잠원동 신반포19·25차 통합 재건축사업 시공권을 둘러싼 삼성물산과 포스코이앤씨의 자존심 대결이 본격화됐다. 총공사비 약 4400억원 규모의 중형 사업지지만 반포·잠원 일대 최선호 입지의 상징성과 강남·여의도 재건축 수주전의 전초전 성격까지 더해지며 두 회사 모두 총력을 기울이는 양상이다. 양사는 설계·금융·브랜드를 아우르는 제안을 내세워 조합원 표심 확보에 나서며 '하이엔드 맞춤 경쟁'을 벌이고 있다.

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삼성물산은 프리미엄 브랜드 '래미안'과 AA+ 신용등급, 글로벌 설계사 SMDP와 협업한 랜드마크 설계 강조

반포 최고 높이 180m 타워, 전 세대 한강 조망, 스위블 평면 등 차별화된 주거공간 제안

래미안 타운 연계와 사업 안정성, 신속 추진 능력 부각

핵심 코멘트

포스코이앤씨는 하이엔드 브랜드 '오티에르'와 조합원 부담 최소화 금융구조 제시

후분양, CD-1% 사업비 조달, 공사비 인상 없는 조건, 세대당 2억원 금융지원 등 파격 제안

네덜란드 UNStudio와 협업, 한강 조망 극대화 및 내부 개방감 강조

주목해야 할 것

조합원 표심이 금융 실익과 브랜드 가치 중 어디에 쏠릴지 주목

이번 결과가 강남·여의도 대형 재건축 시장 판도에 영향 미칠 전망

16일 정비업계에 따르면 삼성물산과 포스코이앤씨는 지난 2월부터 해당 사업에 적극적인 관심을 보여왔으며 이달 10일 나란히 입찰서를 제출했다.

신반포19·25차 재건축은 지하 4층~지상 49층, 7개 동, 614가구 규모로 조성되는 사업이다. 신반포19차와 25차를 비롯해 한신진일빌라트, 잠원CJ빌리지 등 4개 단지를 통합하는 구조로, 이해관계 조정 난도가 높은 것이 특징이다. 공사비는 약 4434억원(3.3㎡당 1010만 원)으로 상대적으로 크지 않지만 사업이 완료되면 반포 주거벨트 내 상징성을 확보할 수 있는 핵심 입지로 평가된다.

이번 수주전은 과거 부산 촉진2-1구역 재개발 사업과의 인연으로도 주목된다. 당시 양사는 치열한 경쟁을 벌였고 포스코이앤씨가 조합원 58%의 찬성을 얻어 삼성물산을 제치고 수주에 성공한 바 있다. 이 전례가 회자되며 이번 경쟁은 양사의 자존심이 걸린 '리턴 매치'로도 해석된다.

양사는 글로벌 설계사와 협업한 특화 설계를 앞세워 차별화에 나섰다. 삼성물산은 프리미엄 브랜드 이미지와 높은 신용도를 강조하는 반면 포스코이앤씨는 하이엔드 주거 브랜드 '오티에르(HAUTERRE)'와 금융 지원을 통한 조합원 부담 완화를 핵심 경쟁력으로 제시하고 있다.

삼성물산은 업계 최고 수준의 AA+ 신용등급을 기반으로 한 재무 안정성을 강조하며 글로벌 설계사 SMDP와 협업한 랜드마크 설계를 제안했다. 반포 최고 수준인 약 180m 높이의 타워와 한강 조망을 극대화한 배치를 핵심으로 내세웠으며 입주자가 조망과 채광 방향을 선택할 수 있는 '스위블(Swivel) 평면'을 도입해 맞춤형 주거 공간을 강조했다.

단지 배치에서는 동 간 간섭을 최소화하는 6개 동 최적 배치와 약 1800평(약 5950.4㎡) 규모의 테마 광장, 통경축 확보를 통해 개방감을 극대화했다. 또한 4개 단지 통합 과정에서 발생할 수 있는 이해관계 충돌을 고려해 대칭형 마스터플랜을 제시하며 사업 안정성도 부각했다.

브랜드 측면에서는 반포 일대 '래미안 타운'과의 연계를 강조하고 있다. 래미안 퍼스티지, 원베일리, 원펜타스 등 기존 고가 단지들과의 시너지를 통해 또 하나의 상징 단지를 조성하고 신규 단지명 '래미안 일루체라'를 통해 브랜드 프리미엄을 이어간다는 전략이다.

포스코이앤씨는 금융 구조를 중심으로 차별화를 꾀하고 있다. 'Zero to One(021)' 프로젝트를 통해 조합원 부담 최소화를 핵심 전략으로 제시했으며, 후분양 방식을 적용해 일반분양 수익을 극대화하는 구조를 제안했다. 사업비는 CD-1% 수준의 금리로 조달하고, 준공 시까지 공사비 인상 요인을 억제하는 조건을 내세워 사실상 '분담금 최소화'를 목표로 하고 있다.

여기에 전 조합원을 대상으로 세대당 2억원 규모의 금융 지원을 조기 집행하는 방안도 포함했다. 추가 이주비 금리 부담을 낮추는 구조를 통해 조합원의 실질 금융비용 절감 효과를 강조했다.

설계 측면에서는 네덜란드 UNStudio와 협업해 한강 조망을 극대화한 배치를 제안했다. 약 17m 필로티 구조와 '트리뷰(Tree-View)' 배치, AI 기반 조망 분석을 통해 저층부터 고층까지 조망을 확보하고 6면 개방형 구조와 3.55m 층고, 라멘 구조를 적용해 개방감을 극대화했다. 단지명으로는 '더 반포 오티에르'를 제안했다.

포스코이앤씨 송치영 사장은 현장을 찾아 수주 의지를 직접 밝히며 기존 신반포21차(오티에르 반포)와 18차 사업 경험을 바탕으로 도심 정비사업 수행 역량을 강조했다.

업계에서는 이번 경쟁을 '브랜드 프리미엄'과 '금융 실익' 간 선택으로 보고 있다. 삼성물산이 안정성과 장기적 가치 상승에 무게를 두고 있다면, 포스코이앤씨는 조합원이 체감할 수 있는 비용 절감 효과를 앞세운 전략이라는 분석이다.

신반포19·25차 재건축 조합은 오는 5월30일 총회를 열고 최종 시공사를 선정할 예정이다.