재개발, 재건축 조합원 분양신청, 어떻게 결정해야 할까

재개발, 재건축 사업구역 내에 토지 등을 소유하고 있다면 원칙적으로 조합원 자격을 인정받을 수 있다. 조합원 자격이 인정되면, 보통 조합원으로서 새 아파트를 분양받을 수 있는 자격도 취득하게 된다.

이때 조합원은 시세보다 저렴한 가격에 분양을 받게 된다는 점에서 이점이 있을 수 있다. 즉, 조합원은 재개발, 재건축의 사업주체로서 새 아파트 신축으로 인한 수입에서 그로 인한 비용을 공제한 "분양원가"로 새 아파트를 분양받게 된다.

비교적 최근까지는 조합원 분양을 받으면 그 분양가격이 대체로 일반분양가격이나 시세보다 낮게 책정이 됐다. 그러나 최근에는 꼭 그렇지만은 않게 됐다. 조합원 분양가격을 결정하는 핵심 요소는 신축 아파트의 일반분양가격과 아파트 건축비용이다. 아파트 분양시장이 양극화되면서 서울 주요 입지의 재개발, 재건축 사업지의 일반분양가격은 집값 상승과 함께 계속해서 오르는 추세지만, 그 외의 지방 사업지의 경우에는 미분양을 면하기 어렵다.

또, 전쟁 등을 원인으로 오른 자잿값은 최근 3~4년 사이에 공사비를 두배 가량 올렸지만, 전쟁 등이 끝난 지금에도 공사비는 낮아지기는 커녕 상승하는 추세다. 즉, 수입은 줄고 비용은 늘어나는 사업지가 많아 전체적인 재개발, 재건축 사업수익성이 악화되는 것이다.

재개발, 재건축 사업수익성의 악화는 결국 사업주체인 조합원의 부담으로 돌아온다. 이런 이유로 재개발, 재건축 사업구역 내에 토지 등을 소유하고 있다면 조합원의 지위를 유지할 것인지, 아니면 조합원의 지위에서 탈퇴할 것인지를 신중하게 결정해야 한다.

토지 등 소유자가 조합원의 지위에서 탈퇴할 수 있는 기회는 일정 시점에만 부여된다. 재건축은 조합설립동의시점, 분양신청 및 분양계약 시점에 조합원 지위 탈퇴가 가능하고, 재개발은 조합설립에 동의하지 않더라도 강제로 조합원으로 가입이 되었다가 분양신청 및 분양계약 시점이 되어야만 조합원 지위 탈퇴가 가능하다. 이 시점에 조합원 지위 탈퇴를 하지 못하면 조합원의 지위에서 탈퇴할 기회가 사라진다.

따라서 토지 등 소유자는 조합원 지위에서 탈퇴 기회가 부여될 때마다 조합에서 제공하는 기초 자료, 예를 들어 조합원 분양가격, 조합원으로서 추후 부담해야 할 비용, 추가 분담금의 발생 가능성 등을 꼼꼼히 따져 조합원 지위 탈퇴 여부를 결정해야 한다.

이를 결정할 때에는 크게 두 가지 요소를 따져야 한다. 첫째, 재개발, 재건축 사업의 수익성이다. 주변 신축 아파트 시세와 비교해 조합원으로서 새 아파트를 분양받았을 때 소요되는 총 금액을 따져봐야 한다. 조합원은 새 아파트 분양가격에서 권리가액(종전자산평가액 X 비례율)을 공제한 나머지는 현금으로 납부해야 한다.

따라서 주변 시세가 현재 소유한 토지 등의 가치에 납부해야 하는 분담금을 초과한 금액으로 형성돼 있다면 조합원 분양신청을 하는 것이 경제적으로 유리할 수 있다. 물론 이때에도 시간에 따른 손실이나 비용 상승으로 인한 분담금의 상승은 고려하지 않은 것이다.

둘째, 소유하고 있는 토지 등의 특성이다. 통상 규모가 큰 토지 등을 소유하고 있다면 조합원 지위에서 탈퇴하는 것이 유리하다. 조합원은 세대별로 1가구만을 분양받을 수 있는 것이 원칙이다. 나머지는 입주시 청산금으로 수령하게 된다.

그런데 이때 청산금은 조합원 지위에서 탈퇴하는 경우 수령하는 현금청산금이 아니다. 권리가액에서 조합원 분양가격을 공제한 나머지 금액이다. 통상 현금청산금에 비해 조합원 종전자산평가액이 낮게 책정된다는 점에서 조합원 분양을 받은 아파트의 시세차익과 함께 고려해 조합원 분양신청 여부를 판단해야 한다. 또, 현금청산금은 관리처분인가 이후 이주시점에 수령하는 반면 청산금은 입주시 수령하기 때문에 비교적 오랜 기간 목돈을 묶어둬야 할 수 있다.

뿐만 아니라 권리가액은 종전자산평가액에 사업수익성을 나타내는 지표인 비례율을 곱한 값이다. 사업을 진행하는 중 사업수익성이 악화돼 비례율이 낮아지면, 종전자산평가액이 낮은 경우에 비해 높은 경우 권리가액의 하락분이 높아질 수밖에 없는 구조다. 물론 사업수익성이 개선되면 그에 따른 경제적 이익분이 커질 수 있지만, 초기 사업단계보다 최종 사업단계에서 사업수익성이 높아질 가능성보다 낮아질 가능성이 높다.

이처럼 조합원 분양은 이제 신중히 결정해야 하는 사안이다. 예전처럼 조합원 분양이 무조건 유리하다고 볼 수만은 없는 시장 상황이 도래한 것이다. 조합원 분양신청을 하더라도 조합원 분양계약시점에 분양계약을 체결하지 않으면 조합원 지위에서 탈퇴할 수는 있다.

그러나 이 경우 조합원 분양계약시점은 조합에 의해 좌우되고, 통상 착공 후 조합원 분양계약을 진행한다는 점에서 먼저 이주한 후 현금청산금을 수령해야 하는 애로사항이 발생할 수 있다. 이마저도 조합이 정관이나 관리처분계획에 조합원 분양계약을 체결하지 않는 경우 조합원 지위에서 탈퇴하도록 한다는 점을 명시한 경우에만 가능해서 조합의 재량에 따라 조합원 지위 탈퇴 여부가 달라질 수 있는 단점이 있다. 따라서 조합원 지위 탈퇴는 조합원 분양신청시점까지 결정하는 것이 권리, 의무를 간명히 정리할 수 있는 장점이 있다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사