동탄·기흥·구리 왜 묶였나

반도체·GTX 기대감에 수요 몰리며 집값↑동탄·기흥·구리 내달 1일 규제지역 적용토허제 내달 5일부터 내년 말까지 지정

경기도에 위치한 아파트 단지 모습. 사진=이재성 기자

정부가 경기 화성 동탄과 용인 기흥, 구리를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정하고 토지거래허가구역까지 확대했다. 최근 집값 상승세가 가파르게 오른 지역의 시장 과열을 차단하겠다는 취지로 풀이된다.

30일 업계에 따르면 국토교통부는 지난 29일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 경기 화성시 동탄, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정했다.

신규 지정된 지역은 내달 1일부터 규제지역으로 적용된다. 이어 경기도는 시·도 도시계획위원회를 거쳐 이들 3개 지역을 7월 5일부터 내년 12월31일까지 토지거래허가구역으로 지정한다.

정부의 규제지역 추가 지정 배경으로는 최근 경기권을 중심으로한 집값 급등세 영향이라는 분석이 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "규제지역으로 추가된 세 지역 모두 반도체 산업 기대감, GTX-A 등 교통 호재, 서울 접근성 개선 등으로 단기간에 가격이 빠르게 오르며 투자 수요가 집중됐던 곳"이라며 "특히 전세를 끼고 매수하는 갭투자와 단기 시세차익을 노린 투자 수요가 거래를 끌어올렸다는 점이 정부가 규제에 나선 핵심 배경"이라고 설명했다.

현행 규제지역 지정 기준을 보면 최근 3개월 집값 상승률이 해당 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 넘으면 조정대상지역으로 지정된다. 또한 1.5배가 넘으면 투기과열지구로 지정할 수 있다.

규제지역으로 추가 지정된 세 지역 모두 경기도 내 지역이다. 지난 3∼5월 경기도 소비자물가 상승률을 보면 1.38%로 나타났다. 이에 따라 조정대상지역 지정 기준은 1.79%, 투기과열지구는 2.06%다. 같은 기간 화성시 동탄은 3.85%, 구리시는 3.53%, 용인시 기흥구는 2.57% 올라 모두 투기과열지구 지정 기준을 웃돌았다. 한국부동산원 자료를 보면 이달 넷째 주(22일 기준) 주간 아파트가격 상승률 역시 동탄 1.65%, 기흥 0.21%, 구리 0.33%로 경기도 평균(0.19%)을 모두 상회하며 상승기조를 이어가고 있다.

규제지역으로 지정되면 금융과 세제 규제가 강화된다. 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소되고, 유주택자의 신규 주택담보대출은 제한된다. 양도소득세와 취득세 부담도 커지며 정비사업 조합원 지위 양도 제한 등 각종 규제도 함께 적용된다.

전문가들은 단기적으로 시장 과열은 진정되겠지만 투자 수요가 인접 지역으로 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성도 제기했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "규제지역으로 지정된 지역은 대출 규제 강화와 세제·청약 규제 등의 영향으로 매수 심리가 위축되고 거래량이 감소하는 등 단기적인 시장 냉각이 불가피할 가능성이 크다"며 "실수요와 투자수요가 완전히 사라지는 것은 아니기 때문에, 수원, 용인, 안양시 등 인접 지역이나 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 이동하는 이른바 풍선효과가 나타날 가능성이 존재한다"고 말했다.