주거용 위반건축물, 한시적으로 양성화 가능

주거용 위반건축물을 한시적으로 양성화하는 특별법이 시행을 앞두고 있다. 특별법의 유효기간은 법 시행일로부터 18개월이다. 이 기간 내에 주거용 위반건축물을 양성화하려는 건축주나 소유자는 구청 등에 양성화를 위한 신고를 마쳐야 한다.

양성화를 위한 신고기간이 정해져 있는 것뿐만 아니라 양성화 대상이 되는 위반건축물도 일정한 요건을 갖춰야 한다는 점에 주의해야 한다. 양성화가 가능한 위반건축물은 우선 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물이어야 한다. 즉, 2023년 12월 31일 이전부터 해당 건축물 연면적의 50% 이상을 주거로 사용했어야 한다.

이때 흔히 빌라로 볼 수 있는 다세대주택의 경우에는 세대당 전용면적이 85제곱미터 이하이어야 하고, 단독주택의 경우에는 연면적이 165제곱미터 이하이어야 하되, 다가구주택의 경우에는 연면적 660제곱미터 이하까지 양성화 대상이 될 수 있다. 또한, 이처럼 공부상 주택으로 돼 있는 위반건축물 외에도 사실상 주택으로 사용하고 있는 '근생빌라'도 양성화 대상에 포함된다.

근생빌라는 공부상 '근린생활시설'로 되어 있지만, 실제 불법적으로 용도를 변경해 사실상 '주택'으로 사용하는 건축물이다. 실제 근생빌라는 겉보기에 주택과 동일한 모습을 갖추고 있어 근린생활시설 즉, 위반건축물인 것을 알지 못하고 거래한 경우가 많았다. 특히 근린생활시설인지 여부는 부동산등기부를 통해 쉽게 확인할 수 없고 건축물대장까지 떼어봐야 확인할 수 있는 것이어서 통상 매매계약시 부동산등기부만 떼어보고 거래하는 관행 내에서 매수자가 쉽게 확인하기 어려운 애로사항이 있었다.

문제는 이처럼 근생빌라인 것을 모르고 매도인에게 속아 근생빌라를 매수한 경우 그에 따른 법적 책임은 소유자인 매수인이 떠안을 수 있다는 점이다. 근생빌라임이 적발되면 관할 관청에서는 위반건축물임을 이유로 적발 당시 소유자에게 원상복구를 명령한다. 관할 관청이 명한 기한 내에 원상복구가 이루어지지 못하면 위반건축물 소유자는 최대 시가표준액의 10% 범위에서 이행강제금을 납부해야 한다.

이때 건물의 시가표준액이 1억원만 되더라도 이행강제금은 최대 1000만원까지 부과될 수 있다. 또한, 이 금액은 1회만 부과할 수 있는 것이 아니라 1년에 2회의 범위에서 반복적으로 부과할 수 있기 때문에 소유자 입장에서 금전적 손해가 매우 클 수 있다.

더욱이 위반건축물에 해당하다 보니 정상적으로 금융기관 대출 등이 어렵고 보증보험가입도 허용되지 않아 임차인을 찾는 것도 어렵다.

근생빌라임을 모르고 이를 매수한 소유자들은 사기 피해자에 해당할 수 있음에도 불구하고 이행강제금 등의 손해까지 입는 사례가 많았다. 근생빌라임을 알고 매수한 소유자라고 하더라도 근생빌라가 대부분 작은 면적 빌라 한 동의 가장 낮은층으로 주택보다 저렴한 가격에 거주할 수 있는 장점이 있어 매수한 사례이기 때문에 소득이 낮은 계층의 주거 형태로 볼 수 있다.

이런 이유로 정부에서는 한시적으로 근생빌라 등의 위반건축물을 양성화하기 위한 특별법을 마련한 것이다. 이 법은 2026년 12월부터 시행되고 법 시행일로부터 18개월간 유효하다. 다만, 이때에도 모든 위반건축물이 양성화 대상이 되는 것이 아님을 주의하고, 위반건축물을 양성화할 계획으로 매수하려는 경우 특히 유의해야 한다. 예를 들어 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발 구역의 경우에는 위반건축물 양성화가 허용되지 않는다.

또, 일조권 등에 현저한 지장이 있는 경우에도 양성화가 허용되지 않을 수 있어 주의해야 한다. 그 외에도 양성화 신고를 할 때에 소유자는 이행강제금의 5회분을 과태료로 납부해야 하기 때문에 수천만원의 금액이 추가로 소요될 수 있다.

한시적으로 위반건축물 양성화를 시행하는만큼 비용과 노력이 들더라도 양성화 기한 내에 신고해 위반건축물로 인한 법적, 경제적 위험을 해소하는 것이 안전하다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사