[2014 부동산시장-전문가의 눈]⑤최원철 한양대학교 건축공학과 겸임교수

PF시장·오피스 시장

“부동산도 수요와 공급 원리 따져야”

갑오년 청마의 해가 밝았다. 기대감이 감도는 연초지만 부동산시장은 그렇지도 않다. 오랜 침체 탓에 분위기가 어두운 탓이다. 정부는 타개책으로 다양한 방안을 마련해 배수진을 친 상황이지만, 꼬인 실타래는 쉽사리 풀리지 않으리라는 게 전문가들의 진단이다. 이에 <뉴스웨이>는 [2014 부동산시장-전문가의 눈] 기획을 통해 시장 진단과 전망, 정상화 방안을 모색하고자 한다.

최원철 한양대학교 건축공학과 겸임교수는 “수요와 공급 예측이 얼마나 정확하냐에 따라 시장 반응이 나온다”며 “현재 인터넷·모바일 시대를 맞아 정부가 급격한 사회변화에 제대로 대처하지 못하는 것 같다”고 말했다.

그는 “용산국제업무지구, 인천 에잇시티, 은평 알파로스, 광교 에콘힐 등 대형 복합 PF 개발사업이 줄줄이 무산됐다”며 “사업규모가 엄청난 만큼 주변 부동산 시장에 미치는 영향 또한 크다”고 강조했다.

최 교수는 “PF 개발사업의 좌초는 공기업 부채 증가에도 적지 않은 영향을 미칠 뿐만 아니라 단시간 내에 해결 수 있는 문제도 아니다”면서 “이는 수요와 공급 원칙을 고려하지 않고 기존 사업계획만을 그대로 추진하려는 탓”이라고 분석했다.

최근 인터넷과 모바일 앱을 이용하는 사람이 늘면서 쇼핑, 은행업무, 여행사 업무, 서점 등의 역할을 대체하는 등 생활환경이 변화했다는 것이다.

대부분 PF 개발사업의 계획을 보면 중심상업지구에 자리한 대규모 상가를 분양해 토지비를 내는 구조다. 그러나 높은 분양가의 상가가 분양될 가능성은 점차 희박해지고 수요에 따른 공급 계획이 제대로 수립되지도 않아 답보상태에 빠졌다는 설명이다.

최 교수는 “오피스도 현재 프라임급 오피스가 광화문과 여의도 일대에 과잉공급이 되면서 공실률이 점점 오르는 실정이다”고 말했다.

이어 그는 “기업들이 체감하는 경기가 별로 나아지지 않아 수요가 많지 않은 상황에서 3~5년전 착공된 수많은 초대형 오피스들이 최근 준공돼 시장 전망이 별로 좋지 않다”고 내다봤다.

국내에 진출한 외국계 자산운영사들이 한국 시장에서 줄줄이 철수 중인 만큼 오피스로 수익을 내는 것이 더욱 어려워질 수 있다고 예견했다.

그는 “특히 여의도는 IFC 와 더불어 50층 규모 전경련 회관이 준공되면서 공실률이 더욱 늘어나는 추세다”면서 “최근 IFC 인근에 Park One 프로젝트가 다시 추진돼 전망이 밝지 않다”고 지적했다.

신규 오피스 공급과 기업이전과 금융기관의 통폐합 등으로 인한 기존 오피스 공실이 더해지면서 당분간 공실률 감소를 기대할수 없는데다 렌트프리 등을 고려하면 실질 임대료 상승도 크지 않으리라고 진단했다.

성동규 기자 sdk@