1. ‘주택시장 활력회복’ 분야 핵심내용은
과거 시장 과열기에 도입돼 과도하게 부담이 되는 규제를 풀어 주택시장 활력을 회복하는 데 초점을 뒀다.
2. 재정비 활성화는 주택공급 조절 정책과 배치하는데
절대적 주택부족 문제가 없어지고, 문화나 기반시설이 양호하고 직주근접이 가능한 도심 내 주택 주택수요가 늘어나는 점에서, 도시외곽 대규모 주택공급은 지양하고, 재정비 사업을 활성화해 도심 내 주택을 늘려나갈 필요가 있다고 판단했다.
3. 재건축 연한을 완화하는 이유는
1985년 이전에 준공된 아파트는 모두 재건축 연한이 도래했으나 1980년대 후반∼1990년대 초반에 준공된 아파트는 노후화가 심각하나 재건축연한 기간이 많이 남은 게 현실이다.
4. 재건축 연한 단축은 강남 특혜라고 보이는데
앞으로 재건축 대상이 될 1987~1991년 준공된 아파트는 서울 24만8000가구 중 강남 3구는 3만7000(14.9%)가구다. 서울 전역에 분포한 터라 강남 특혜라고 보기 어렵다.
5. 재건축 연한 단축 시 이주수요 증가로 전세난이 우려되는데
이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조해 정비계획수립이나 인허가 절차 등을 통해 사업시기를 조정하겠다.
6. 안전진단기준 완화는 세월호 참사 이후 안전관리 강조 기조와 배치되는데
재건축연한이 단축하더라도, 1990년대 이후 지어진 중고층 아파트는 통상 용적률이 200% 이상으로, 재건축에 따른 수익성 확보가 쉽지 않다. 일시에 재건축이 일어나지는 않으리라고 보인다.
7. 재개발 임대주택 의무건설비율을 완화하면 임대주택을 덜 짓게 다는 건가
재개발 임대주택비율을 완화하면서도 세입자용 임대주택이 부족하면 지자체장이 5%p까지 상향 조정 할 수 있다.
8. 시공사 선정시기를 조합원 투표로 결정하면, 시공사가 공사비를 올리고 비리 발생 가능성도 있는데
조합이 사업시행인가 전에 공사 내용에 대한 정보 없이 시공사를 선정하면 공사비 증가 시 검증이 어려운 점이 문제다. 그러나 지자체가 인허가 과정에서 확보한 다른 사업장 공사비 등 정비사업비에 대한 정보를 정기적으로 공시해주면 이를 근거로 다른 사업장과 비교해 시공사 선정에 참고자료로 활용할 수 있다.
9. 청약제도를 전면 개편한 이유는
1995년 전면 개편 이후 부분적인 개정만 이뤄져, 전문가들조차 이해하기 어려울 정도로 지나치게 복잡하다.
10. 무주택자 우선 공급원칙이 후퇴한 것 아닌지
무주택 실수요자에 대한 우선 공급 원칙은 그대로 유지하되, 제도를 간소화하고, 시장상황과 맞지 않는 과도한 규제를 개선하자는 취지
11. 국민주택 등 순차 공급제도를 단순화한 이유는
현행 순차제는 무주택 실수요자에 대한 적정한 배분을 위해 총 6단계로 이뤄져 일부 중복, 복잡하는 등 이해가 어려운 측면이 있다. 무주택기간이 길수록 유리한 현 제도의 기본 틀은 유지한 채, 순위별 경쟁 시 순차 구분을 단순화하겠다는 것
12. 수도권 1순위 자격요건이 완화(청약통장 가입 2→1년)됨에 따라 청약 과열이 우려되는데
수도권 1,2순위 마감단지 비율이 25%에 불과하는 등 수도권 주택시장은 이미 실수요자 위주로 재편돼 투기 우려는 크지 않다.
13. 청약제도 개편으로 기존 주택시장 거래침체가 심화하는 건 아닌지
신규 분양시장과 기존 주택시장은 상호 보완적인 관계를 보였으며 수요자들의 기대심리가 회복하면 분양시장 개선이 기존 재고주택 거래활성화로 이어질 것으로 기대한다.
14. 보금자리주택을 실수요자에 공급하기 위해 도입한 입주 및 거주의무를 완화하는 것은 제도의 취지에 반하고 시세차익이 큰 일부지역에 특혜를 줄 우려가 있는데
보금자리주택 입주 및 거주의무는 일반적인 전매제한 이외에 시세차익이 높은 주택시장 과열기에 투기를 방지하기 위해 도입했다. 그러나 현재 주택시장은 침체해 시세차익이 크지 않고, 청약비율도 낮아지는 상황이다.
15. 택지개발촉진법을 폐지하는 이유는
과거 주택 부족기에는 도시외곽에 대규모 택지공급이 필요했으나, 최근에는 주택부족문제가 매우 개선돼 택촉법을 통한 대규모 택지공급 실익이 떨어졌다고 판단
16. 택촉법과 공공주택법, 도시개발법의 차이는
택지개발지구와 도시개발구역은 계층과 관계없이 도시지역 내 주택난 해소를 위해 택지를 집단 개발한다는 측면에서 유사하다. 그러나 공공주택지구는 보전가치가 낮은 개발제한구역을 주 대상으로 하여 저소득층·무주택자 등 서민주거안정을 목적으로 한다는 점에서 차이
17. LH 토지은행 운영은 수급조절에는 이바지할 수 있으나, LH 경영악화를 불러올 수 있는데
토지은행의 비축물량은 국토부·지자체와 LH가 함께 참여하는 ‘수급조절위원회’에서 LH의 경영상황을 고려해 결정할 것
18. 공공임대 리츠와 수급조절 리츠 차이점은
수급조절 리츠는 공공임대 리츠와 같은 구조이나(주택기금 출자, LH 신용보강 등), ‘분양물량 수급조절’ 목적을 위해 도입. 공공임대 리츠는 LH가 자체 활용할 임대용지에 임대주택을 건설하나, 수급조절 리츠는 민간매각용 분양용지에 임대주택 건설
19. 청약저축 금리를 대출금리보다 더 크게 낮추는 이유는
대체관계에 있는 시중상품과의 금리 차이로 말미암아 금리 조정이 불가피한 상황이며, 실질적으로 대출금리 인하 효과가 큼
20. 기존 대출자도 금리인하 혜택을 볼 수 있는지
디딤돌 대출(2014.1 도입)은 고정금리 대출이므로 2014.1~8월 대출받은 자는 금리 변동이 없으며, 신규 신청자부터 금리인하 적용
21. 유한책임 대출이 차입자의 도덕적 해이를 유발할 가능성은
외국은 대부분 LTV가 100%에 근접해 유한책임 대출 도입이 차입자의 도덕적해이, 금융기관 손실 등을 일으킬 수 있으나, 우리나라는 LTV를 낮게 규제(70%)해 이러한 영향은 미미
김지성 기자 kjs@
과거 시장 과열기에 도입돼 과도하게 부담이 되는 규제를 풀어 주택시장 활력을 회복하는 데 초점을 뒀다.
2. 재정비 활성화는 주택공급 조절 정책과 배치하는데
절대적 주택부족 문제가 없어지고, 문화나 기반시설이 양호하고 직주근접이 가능한 도심 내 주택 주택수요가 늘어나는 점에서, 도시외곽 대규모 주택공급은 지양하고, 재정비 사업을 활성화해 도심 내 주택을 늘려나갈 필요가 있다고 판단했다.
3. 재건축 연한을 완화하는 이유는
1985년 이전에 준공된 아파트는 모두 재건축 연한이 도래했으나 1980년대 후반∼1990년대 초반에 준공된 아파트는 노후화가 심각하나 재건축연한 기간이 많이 남은 게 현실이다.
4. 재건축 연한 단축은 강남 특혜라고 보이는데
앞으로 재건축 대상이 될 1987~1991년 준공된 아파트는 서울 24만8000가구 중 강남 3구는 3만7000(14.9%)가구다. 서울 전역에 분포한 터라 강남 특혜라고 보기 어렵다.
5. 재건축 연한 단축 시 이주수요 증가로 전세난이 우려되는데
이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조해 정비계획수립이나 인허가 절차 등을 통해 사업시기를 조정하겠다.
6. 안전진단기준 완화는 세월호 참사 이후 안전관리 강조 기조와 배치되는데
재건축연한이 단축하더라도, 1990년대 이후 지어진 중고층 아파트는 통상 용적률이 200% 이상으로, 재건축에 따른 수익성 확보가 쉽지 않다. 일시에 재건축이 일어나지는 않으리라고 보인다.
7. 재개발 임대주택 의무건설비율을 완화하면 임대주택을 덜 짓게 다는 건가
재개발 임대주택비율을 완화하면서도 세입자용 임대주택이 부족하면 지자체장이 5%p까지 상향 조정 할 수 있다.
8. 시공사 선정시기를 조합원 투표로 결정하면, 시공사가 공사비를 올리고 비리 발생 가능성도 있는데
조합이 사업시행인가 전에 공사 내용에 대한 정보 없이 시공사를 선정하면 공사비 증가 시 검증이 어려운 점이 문제다. 그러나 지자체가 인허가 과정에서 확보한 다른 사업장 공사비 등 정비사업비에 대한 정보를 정기적으로 공시해주면 이를 근거로 다른 사업장과 비교해 시공사 선정에 참고자료로 활용할 수 있다.
9. 청약제도를 전면 개편한 이유는
1995년 전면 개편 이후 부분적인 개정만 이뤄져, 전문가들조차 이해하기 어려울 정도로 지나치게 복잡하다.
10. 무주택자 우선 공급원칙이 후퇴한 것 아닌지
무주택 실수요자에 대한 우선 공급 원칙은 그대로 유지하되, 제도를 간소화하고, 시장상황과 맞지 않는 과도한 규제를 개선하자는 취지
11. 국민주택 등 순차 공급제도를 단순화한 이유는
현행 순차제는 무주택 실수요자에 대한 적정한 배분을 위해 총 6단계로 이뤄져 일부 중복, 복잡하는 등 이해가 어려운 측면이 있다. 무주택기간이 길수록 유리한 현 제도의 기본 틀은 유지한 채, 순위별 경쟁 시 순차 구분을 단순화하겠다는 것
12. 수도권 1순위 자격요건이 완화(청약통장 가입 2→1년)됨에 따라 청약 과열이 우려되는데
수도권 1,2순위 마감단지 비율이 25%에 불과하는 등 수도권 주택시장은 이미 실수요자 위주로 재편돼 투기 우려는 크지 않다.
13. 청약제도 개편으로 기존 주택시장 거래침체가 심화하는 건 아닌지
신규 분양시장과 기존 주택시장은 상호 보완적인 관계를 보였으며 수요자들의 기대심리가 회복하면 분양시장 개선이 기존 재고주택 거래활성화로 이어질 것으로 기대한다.
14. 보금자리주택을 실수요자에 공급하기 위해 도입한 입주 및 거주의무를 완화하는 것은 제도의 취지에 반하고 시세차익이 큰 일부지역에 특혜를 줄 우려가 있는데
보금자리주택 입주 및 거주의무는 일반적인 전매제한 이외에 시세차익이 높은 주택시장 과열기에 투기를 방지하기 위해 도입했다. 그러나 현재 주택시장은 침체해 시세차익이 크지 않고, 청약비율도 낮아지는 상황이다.
15. 택지개발촉진법을 폐지하는 이유는
과거 주택 부족기에는 도시외곽에 대규모 택지공급이 필요했으나, 최근에는 주택부족문제가 매우 개선돼 택촉법을 통한 대규모 택지공급 실익이 떨어졌다고 판단
16. 택촉법과 공공주택법, 도시개발법의 차이는
택지개발지구와 도시개발구역은 계층과 관계없이 도시지역 내 주택난 해소를 위해 택지를 집단 개발한다는 측면에서 유사하다. 그러나 공공주택지구는 보전가치가 낮은 개발제한구역을 주 대상으로 하여 저소득층·무주택자 등 서민주거안정을 목적으로 한다는 점에서 차이
17. LH 토지은행 운영은 수급조절에는 이바지할 수 있으나, LH 경영악화를 불러올 수 있는데
토지은행의 비축물량은 국토부·지자체와 LH가 함께 참여하는 ‘수급조절위원회’에서 LH의 경영상황을 고려해 결정할 것
18. 공공임대 리츠와 수급조절 리츠 차이점은
수급조절 리츠는 공공임대 리츠와 같은 구조이나(주택기금 출자, LH 신용보강 등), ‘분양물량 수급조절’ 목적을 위해 도입. 공공임대 리츠는 LH가 자체 활용할 임대용지에 임대주택을 건설하나, 수급조절 리츠는 민간매각용 분양용지에 임대주택 건설
19. 청약저축 금리를 대출금리보다 더 크게 낮추는 이유는
대체관계에 있는 시중상품과의 금리 차이로 말미암아 금리 조정이 불가피한 상황이며, 실질적으로 대출금리 인하 효과가 큼
20. 기존 대출자도 금리인하 혜택을 볼 수 있는지
디딤돌 대출(2014.1 도입)은 고정금리 대출이므로 2014.1~8월 대출받은 자는 금리 변동이 없으며, 신규 신청자부터 금리인하 적용
21. 유한책임 대출이 차입자의 도덕적 해이를 유발할 가능성은
외국은 대부분 LTV가 100%에 근접해 유한책임 대출 도입이 차입자의 도덕적해이, 금융기관 손실 등을 일으킬 수 있으나, 우리나라는 LTV를 낮게 규제(70%)해 이러한 영향은 미미
김지성 기자 kjs@
뉴스웨이 김지성 기자
kjs@newsway.co.kr
저작권자 © 온라인 경제미디어 뉴스웨이 · 무단 전재 및 재배포 금지
댓글