[장경철의 부동산 論]‘초저금리 시대’ 수익형 부동산 역발상 투자 고려해야

#서울 동작구 사당동에 거주하는 박경한(남·55)씨는 2주택자다. 자녀들이 출가해 굳이 집이 2채일 필요가 없다는 판단이 들어 최근 아파트 한 채를 처분하고 대신 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자를 결심했다.

아파트 외에 부동산 투자 경험이 없는 박 씨는 오피스텔 등 수익형 부동산 투자도 고층에 투자해야 한다고 생각했다. 박 씨는 부동산 전문가와 상담을 통한 후 본인이 생각한 투자 방향이 맞지 않을 수도 있다는 고민에 빠졌다.

며칠 간 고민 한 박 씨는 전문가의 견해를 따르기로 했다. 수익형 부동산은 투자비용을 줄이고 수익을 높이는 것이 좋을 것이라는 결론을 내린 것이다.

최근 초저금리가 지속하면서 수익형 부동산이 새삼 조명을 받았다. 그러나 모든 수익형 부동산이 주목을 받는 것은 아니다. 수익형 부동산 투자를 고려한다면 역발상 투자로 좋은 수익을 올릴 투자방법을 소개하고자 한다.

통상적으로 주거 상품의 대표격인 아파트는 로열층이 미래가치가 높고, 수익형 상품인 오피스텔은 저층이 수익률 높은 것으로 알려졌다.

물론 최근에는 오피스텔이나 지식산업센터 같이 조망권을 중시하는 경향도 있지만 수익률 측면만 따지면 위의 사례처럼 저층이 우수한 것으로 나타났다.

오피스텔 등을 분양 또는 매입 후 임대 쪽으로 고려한다면 저층부 오피스텔을 저렴하게 구매하는 게 유리하다. 상층부는 저층부보다 분양가가 5~10% 높게 책정되는데 수익률을 맞추기 위해 임차인에게 저층보다 10% 높게 임대료를 받기가 쉽지 않은 이유에서다.

최근에는 수익형 부동산도 저층부를 특화한 건축 설계로 큰 인기를 얻는 사례도 있다. 서울 송파구 문정동 오피스텔인 송파 푸르지오시티는 전체 1249실 중 3층 가구만 테라스하우스로 꾸며 눈길을 끈 대표적인 사례다.

아파트보다 상대적으로 좁은 오피스텔임에도 발코니 창을 열면 잔디가 깔린 작은 정원을 배치했다.

현재 인근 중개업소 등에 따르면 현재 테라스하우스는 다른 평형보다 전셋값이 2000만~3000만원, 월세도 저층임에도 약 20만원 비싼 편으로 알려졌다.

하지만 오피스텔이나 도시형 생활주택 등을 분양받아 임대 사업을 할 때는 저층이 분양가도 저렴할 뿐만 아니라 가격 할인도 받을 수 있어 적극적으로 노려볼만하다.

수익형 상품으로 임대를 놓는다고 가정할 때 로열층이나 저층이나 임대료는 별다른 차이가 없다.

초기에는 고층과 저층의 임대료 차이가 나더라도 임대가 거의 완료되면 임대 물건의 희소성이 발생해 고층부와 저층부의 임차 가격이 비슷해지는 동조 현상이 발생한다.

단지 인근에 관공서·세무서나 대기업 등 업무용 오피스텔이 많은 지역은 재계약 때 월세인상에 대해 주거용보다 상대적으로 민감하지 않은 편이다. 세금계산서로 처리되는 임대료는 대부분 사업자가 임대료로 지출된 만큼 사업소득세를 절감할 수 있는 덕분이다.

이런 이유로 금리인하기에는 사업자들이 많이 분포한 도심이나 부도심에 있는 오피스텔 등이 투자 고려 대상으로 주목받는다.

성동규 기자 sdk@