"실수요자 청약···올해 부동산 시장 상고하저 전망"

12일 김형근 NH투자증권 연구원

서울 시내 아파트 전경(사진제공=뉴스웨이 DB)

부동산 분양시장이 호조를 보일 것이라는 전망이 나왔다. 다만 올해 전체적으로는 공급과잉과 대출규제가 겹쳐 상고하저(상반기에 호조를 보이다가 하반기에 부진) 의 흐름을 보일 것으로 보인다.

12일 김형근 NH투자증권 연구원은 “올해 아파트 신규 공급물량이 35만가구로 최근 10년 연평균 30만가구를 넘을 것”이라며 “올해 분양시장은 ‘상고하저’흐름으로 전개될 것”이라고 전망했다.

올해 아파트 신규 공급물량은 상반기 22만세대, 하반기 13만세대로 예상된다. 이 중 수도권 물량이 18만7000세대로 53%, 지방은 16만3000세대로 47%를 차지한다.

김 연구원은 “주요 건설사는 상반기 ‘조정 대상 지역’ 외 지역을 중심으로 신규분양에 나설 것”이라며 “중도금 무이자, 6개월 후 분양권 전매 가능, 주택담보대출 규제 제외, 착한분양가 등을 무기로 3∼5월 분양을 본격화할 것”이라고 설명했다.

신규 분양시장에 실수요자의 청약이 봄바람을 불러일으킬 것으로 그는 내다봤다.

김 연구원은 “2015년 이후 초과이익환수제 유예 대상에 포함된 재건축단지들이 올해부터 본격 분양에 나서는 등 사업에 속도를 낼 것”이라고 예측했다.

또 현재 표류 중인 대부분 재건축사업 단지들이 사업 추진에 속도를 낼 것으로 전망했다. 그는 “재건축·재개발 아파트 분양세대수는 13만6000가구로 지난해보다 104.2% 늘어나 사상 최대를 기록할 것”이라고 봤다.

주택3법 중 재건축초과이익 환수제 3년 유예기간은 올해 일몰을 앞두고 있다. 재건축초과이익 환수제는 재건축 주택의 과도한 가격 상승을 막기 위한 규제로 개발비용을 제외한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 초과하면 초과분의 10∼50%를 환수하는 주택법이다.

초과이익 환수제가 내년부터 부활하면 조합원의 재건축 분담금이 늘어 사업성도 나빠진다. 재건축초과이익 환수제 유예 대상에 포함되려면 올해 말까지 재건축 관리처분 인가를 신청해야 한다.

그러나 주택 공급물량 증가와 새 정부 들어 주택담보대출 규제 강화 가능성이 있어 부동산시장이 하반기로 갈수록 조정권에 들어갈 수 있다는 전망이 이어졌다.

주택담보인정비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%(수도권)인 현 부동산 대출규제는 일몰시기인 7월까지 지속된다. 김 연구원은 “완화된 부동산 대출규제가 7월 이후 연장되지 않으면 신규 주택 분양시장이 급격히 둔화할 것”이라며 “부동산시장은 조정국면에 진입할 것”이라고 강조했다.