[아파트 살까 말까]차기 대통령 부동산 정책 어디로···

시장은 활성화 보다 규제로 이동

최대 이슈는 초과이익환수제 유예

“시간 지날수록 옥석 가려질 것”

이른바 ‘로또’로 불리던 강남 재건축 시장이 안갯속에 빠졌다. 지난해 11.3 부동산대책 시행에 이어 탄핵정국, 금리인상 등 국내외 여러 악조건 속에 부동산 시장이 불투명해졌기 때문이다. 향후 부동산 시장을 좌지우지할 강남 재건축 사업 전망을 비롯해 아파트값 동향 등에 대해 업계 전문가 4인의 의견을 직접 들어봤다.

◇강남 재건축 시장···“활성화 보다 규제”

업계 전문가들은 강남 재건축 사업의 향방은 차기 정권에 달렸다고 입을 모은다. 다만 전문가들은 부동산 시장 활성화 보다는 규제에 초점이 맞춰질 것이라고 분석했다.

앞서 박근혜 정부는 부동산 활성화로 규제 완화 정책을 펼쳤다. 그러나 지금 상황에선 차기 정권이 누가 들어서든 박근혜정부와 유사한 정책을 펴기는 쉽지 않을 거란 설명이다.

이준용 한국감정원 KAB부동산연구원 부연구위원은 “박근혜 정부의 부동산 시장 정책과는 정반대로 나올 수도 있고, 무엇보다도 차기 정권 후보자들의 정책이 지금 불확실해 부동산 시장의 전망에 대해서 쉽게 판단 할 수 없다”며 “뚜껑을 열어봐야 정확히 알겠지만 우선은 부동산 시장 활성화 보다는 규제에 중점을 맞출 가능성이 크다”고 전망했다.

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원 역시 “부동산 시장 활성화보다는 규제로 분위기가 많이 기운 상태라 강남 재건축 시장은 부담금, 총수규제 등으로 난항을 겪을 가능성이 높다”고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “강남 재건축 시장이 앞으로 어떻게 될 지는 좀더 지켜봐야 한다”며 “당장은 숨고르기를 해야 할 때”라고 조언했다.

또한 이중 강남 재건축 시장의 최대 관심사는 초과이익환수제다. 초과이익환수제란 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 그 이상에 대해서는 정부가 개발이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

초과이익 환수제는 지난 2006년 서울 강남권 재건축 아파트 단지의 투기를 잡기 위해 도입됐다. 이후 금융위기로 주택경기가 부진하자 2012년과 2014년 두 차례에 걸쳐 시행을 올해 말까지 유보해 놓은 상태다.

올해 12월 31일까지 관리처분 인가 신청을 한 재건축 단지는 이 제도의 적용을 피할 수 있다.

문제는 환수제 적용 여부에 따라 재건축 사업의 채산성이 결정될 정도로 영향이 크다는 것이다. 환수제가 시행될 경우 가격상승 여력이 큰 서울 강남권 인기 단지 외는 채산성이 떨어져 사업 자체가 무산될 가능성도 있다.

이때문에 업계 전문가들은 여러 대외 여건상 아직 어떤 것도 경단할 수 없지만 시간이 지날수록 희비가 엇갈릴 것이라고 예상했다.

박원갑 국민은행 수석전문위원은 “계속 지켜봐야 알겠지만 시간이 지날수록 옥석이 가려질 것”이라며 “초과이익환수제 부활을 빗겨간 곳은 타격이 없겠지만 그렇지 못한 단지들은 실망 매물이 좀 나올 수도 있을 것”이라고 설명했다.

이준용 부연구위원은 “상반기내에 어떤 재건축 사업지가 어떻게 인허가 신청을 하는지에 따라 분명하게 구분이 될 것”이라며 “올해안에 관리처분을 신청하지 않는 단체들은 향후 1년, 길게는 3~4년까지는 재건축 추진이 어려울 것”이라고 말했다.

◇ 차기 정권 부동산 시장 전망···“경기 부양 보다 시장 안정”

차기 정권 부동산 시장 전망에 대해선 전문가 4인 모두 경기 부양 보다는 부동산 시장의 안정에 초점이 맞춰질 것이라고 예측했다.

가계부채 관리, 양극화 해소, 서민 주거 복지 등이 주요 키워드로 나올 것이란 것. 부동산 전문가들은 차기 대선 주자들이 부동산 보유세와 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 규제 강화, 재건축 초과이익환수제, 전월세 상한제 등을 주요 부동산 정책으로 내세울 거라 보고 있다.

박근혜 정부는 지난 3년 간 부동산 활성화 정책을 중심으로 부동산 경기 부양에 집중했었다. 이에 강남을 비롯한 서울의 아파트값은 2008년 이후 역대 최고 수준을 기록했다.

또한 서울의 아파트 전셋값은 박근혜 정부 기간동안 50% 상승했고, 가계부채 역시 1300조원으로 사상 최대 규모로 실제 지난해 말 기준 은행권 전세대출 잔액은 51조1000억원 2015년 대비 25.6% 증가했다.

김태섭 선임연구위원은 “차기 정부는 부동산 안정, 서민 주거 문제 쪽을 많이 다룰 것 이라 본다, 서민 주거·저소득층 제도를 주로 다룰 것”이라며 “다만 시장을 어렵게 만드는 모드로 갈 것 같지는 않다”고 말했다.

박원갑 수석 부동산전문위원은 “지금 현재 단정 지어 얘기할 수 있는 것은 없다”면서도 “다만 어느 정권이 들어서든 부동산 것 시장의 활성화 대책을 내놓을 것 같지 않다며 주거 복지 양극화 해소에 초점을 둘 것으로 예상된다”고 설명했다.

심교언 교수는 “차기 대선 주자들의 부동산 정책이 반실행적인 정책들이 많은 거 같다”며 “일부 정책이 실행되더라도 지금 현재 미국금리인상과 공급폭탄 그리고 사드문제 등 전체적인 경제시장을 함께 봐야 한다”고 조언했다.