[아파트 살까 말까]강남의 힘···아파트 시장 ‘Good’

11.3부동산대책으로 시장 위축 되었지만

거래도 늘고 분양시장도 서서히 봄바람

금리인상 등 악재 곳곳···노른자위골라야

대한민국 아파트 시장이 시계제로 상태다. 최근 수년간 집값이 천정부지로 치솟은 상황에서 지난해 8.25가계부채대책, 11.3대책 등에 이어 탄핵정국, 금리인상 현실화, 주택공급 과잉 등으로 악재가 터지면서 시장이 불안감에 휩싸여 있어서다. 이렇듯 올해 부동산 경기 전망이 낙관적이지 못한 가운데서도 강남 재건축 단지를 중심으로 집값이 가파르게 오르면서 매매 여부와 유망 투자처에 대한 관심도 집중되고 있다. 경기불황, 입주물량 급증 등 하반기 시장 악재가 뚜렷해지면서 시장이 꺾일 것이라는 시각과 저금리가 여전한 상황에서 강남이나 역세권 등은 지난해처럼 악재를 딛고 선방할 것이라는 의견이 극명히 갈리고 있다.

◇곳곳 봄이 오는 시너널···악재도 도사려

지난 연말연시 국내 아파트 시장은 뚜렷한 관망세에 지배 당했다. 작년 말 정부가 내놓은 주택시장 안정 대책과 가계부채 증가를 막기 위한 잇단 금융규제, 미국의 금리인상 기조 확인으로 나타난 국내 대출금리 상승기류 등이 배경이 됐다. 하지만 최근 봄 이사철과 함께 집값이 오르는 신호가 곳곳에서 나타나고 있다.

국토교통부에 따르면 지난 2월 주택거래량은 6만3484건으로 전년 동월 대비 7.1%, 전월 대비 8.4% 증가했다. 지역별로는 수도권이 2만8459건으로 전년 동월 대비 1.3% 늘었고 지방 역시 3만5025건으로 12.3% 증가했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 총 4691건으로 전달(4507건)보다 184건(4.1%) 늘었다. 가격도 여전히 상승곡선을 그리고 있다. 실제 최근 KB국민은행 주택시장동향 조사에 따르면 지난 1월과 2월 전국 주택가격의 전월대비 변동률은 각각 0.02%, 0.01% 올랐다.
　
청약시장에도 봄바람이 분다. 경기 평택 고덕국제신도시에 들어서는 ‘고덕파라곤’은 지난 8일 1순위 청약접수 결과 평균 49.38대1을 기록했다. 같은 날 서울 은평구 ‘백련산 SK뷰 아이파크’도 평균 5.6대1의 경쟁률로 1순위 마감했다. 강남3구(강남·서초·송파) 아파트 거래량이 비수기를 지나면서 뚜렷한 회복세를 보이는 것으로 나타났다. 서울부동산정보광장에 따르면 강남3구 아파트 거래량(22일 기준)은 총 810건을 기록 중이다. 1일 평균 36.8건이 거래된 것이다. 지난달 일평균 거래량인 28.6건 대비 무려 28.5% 급증했다. 1일 32.5건이 거래됐던 지난해 3월에 비해서도 13.5%나 늘었다.

하지만 악재도 곳곳에 도사리고 있다. 올해와 내년 입주 예정물량은 각각 70만여 가구로 지난해 입주량(51만5000가구)보다 35% 이상 늘어날 것으로 전망된다. 입주량이 향후 2년 간 큰 폭으로 증가하면서 수요공급에 따른 가격조정이 이뤄질 것이란 분석이다. 주택공급 증가로 미분양 아파트가 늘어날 가능성도 나왔다. 지금과 같이 연간 70만 가구 수준의 주택 인허가가 계속된다면 지난해 말 5만6000가구였던 미분양은 올해 약 7만 가구까지 늘어날 것으로 국토연구원은 분석했다. 미국의 기준금리 인상에 따른 국내 기준금리 인상 가능성도 부동산 시장 둔화의 요인이다. 국내 기준금리가 0.5~1% 포인트 오르면 집값 상승률은 0.3~0.6% 포인트 떨어진다는 분석이다. 현재 상승 추세인 주택담보대출 금리도 가계의 부동산 소비 심리를 압박할 가능성이 나온다.

◇정부는 부양책 없다 뒷짐

때문에 정부 부동산 부양책이 필요하다며 시장에선 기대하고 있으나 올해는 어렵게 됐다. 지난해 8.25가계부책 대책과 11.3부동산 대책 등 잇따른 부동산 규제 대책으로 부동산 시장이 위축하는 모습을 보이고 있지만 정부가 대책 마련에 나서기 보다 국지적 과열현상에만 대응하는 등 소극적 자세를 취하고 있기 때문. 최근 박선호 국토교통부 주택토지실장은 본지기자와 만나 "당분간 부동산 부양책이나 대책은 준비하고 있는 게 없다"라고 잘라 말했다. 그러면서 서울 등 청약조정대상지역 첨삭 여부에 대해서도 "필요성을 느끼지 못하고 있다"라고 강조했다. 이같은 발언은 강호인 국토부 장관의 연초 발언과 대동소이한 수준으로 최근까지 빚내서 집사라 정책으로 가계부채가 1344조원에 달해 추가적인 금융대책 등을 내놓을 여지마저 있는 데다, 국토부 자체가 최근 부동산 시장을 과열도 위축도 아닌 시장으로 보고 있다는 분석이 나오고 있다. 추가적인 대책이나 규제 수위 조절도 필요하지 않다는 의미로도 해석된다. 부산 등 과열지구에 대해 청약조정대상지역 선정을 고민하던 기존 국토부 입장과는 크게 대비되는 것이다. 5월 장미대선을 준비하고 있는 대선주자를 봐도 올해 부양책을 기대하기 어렵다. 기존 박근혜 정부가 기조를 내세운 부동산 경기 활성화를 통한 경제 활성화에 대부분 반기를 들면서 차별화를 강조하고 있어서다. 되레 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율) 등 기존 금융규제를 강화하거나, 전월세상한제 도입 등 친서민 대책을 주고 내놓다보니 시장이 더 위축될 수 있다는 얘기마자 나오고 있다.

◇ 전문가들 "역세권 저가매물 노려볼만"

전문가들 사이 투자관련해선 거시경제 여건 상 투자에 신중해야한다는 의견과 서울과 역세권과 같은 주요지역은 가격 하락 가능성이 낮아 저가매물을 노릴 필요가 있다는 의견이 갈렸다. 특히 차기 정부가 어떻게 질지 모르는 상황에서 무리한 투자에 나서기 보단 비교적 안정적인 노른자위 부동산 매물을 택해야한다고 강조한다. 가장 대표적인 게 미분양 지역이나 금리인상에 따라 생겨날 경매매물이다. 추가적인 미국 금리인상이 예고된 상황에 국내에선 올해와 내년에 걸쳐 전국적으로 80만가구에 달하는 입주물량이 쏟아질 예정이다. 이에따라 공급 과잉에 따른 미분양 아파트가 늘어날 것이란 게 업계 전문가들의 분석이다.

공급 과잉으로 인해 생길 악성 미분양에 지역에 투자하면 향후 경기 회복 시 집값 상승을 기대할 수 있을 것이라고 전망했다.강북 재개발 지역도 강남 재건축보다 저렴하게 투자할 수 있는 대상지로 꼽혔다. 공급이 줄어들고 있는 공공택지지구를 추천하는 전문가들도 적지 않다. 나아가 직주근적에 대한 선호도가 높아지는 추사에 따라 서울 강남권 외에 광화문, 마포, 서대문 등 주요 역세권지역도 꼽힌다.

무엇보다 전문가들은 올해 집값을 좌우할 주요 변소로 재건축초과이익 환수제를 꼽고 있다. 초과이익환수제란 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 그 이상에 대해서는 정부가 개발이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 올해 12월 31일까지 관리처분 인가 신청을 한 재건축 단지는 이 제도의 적용을 피할 수 있다. 환수제가 시행될 경우 가격상승 여력이 큰 서울 강남권 인기 단지 외는 채산성이 떨어져 사업 자체가 무산될 가능성도 있다는 게 전문가들의 대체적인 시각이다.