[강남불패···쩐의 전쟁]은마의 50층 고집의 이유···‘결국은 이긴다’

사업 지연, 당장 손해지만 버티면 상승한다 확신

市규제, 강남 부촌 주민들만의 특수성 자극

초과이익환수 부활해도 50층 건립이 이득

市 예외 규정 등 고무줄 잣대도 기대 부추겨

서울시 대치동에 위치한 은마아파트. 사진=뉴스웨이 DB

강남 주요 재건축 단지들이 서울시의 강력한 층수 규제에도 ‘초고층 고집’을 쉽게 꺾지 않으면서 논란이 뜨겁다. 재건축이 무기한 연기돼 세금 폭탄을 맞게되더라도 50층을 짓고 말겠다는 그들의 의지가 쟁점으로 떠오른 것이다. 무엇보다 최근에는 송파구 잠실주공5단지의 일부 50층 건립이 시 심의를 사실상 통과하면서 이 사례를 계기로 강남 재건축 단지들의 초고층 건립 추진에 힘이 붙을 전망이다.

7일 관련 업계에 따르면 현재 가장 강력하게 ‘50층 재건축’을 추진 중인 단지는 서울 강남구 대치동의 은마아파트다. 은마아파트는 현 15층 높이 4424가구 아파트를 최고 49층 6000여 가구로 재건축 하겠다는 뜻을 고수하고 있다.

서울시와 조합은 지난 2015년 말부터 5차례에 걸쳐 층수 조정을 위한 협의를 진행했지만 서울시는 35층 높이를 고수하고 주민들은 49층 재건축 의지를 굽히지 않으면서 입장 차는 좀처럼 좁혀지지 않았다.

시간이 지연되자 시는 지난달 이 아파트 조합이 제출한 정비계획안을 일단 도시계획위원회에 상정했지만 이례적으로 ‘미심의’ 결정을 내리고 반려했다. 이번에 상정된 정비계획안이 높이 등 시 기준에 부합하지 않고 기본계획 변경 등 시의 조건사항을 이행하지 않아 심의 요건 자체가 불충분하다는 이유였다. 결국 층수를 맞춰 오라는 의미다.

이때문에 현재 은마아파트는 이 문제로 사업이 표류하면서 주민 총회를 개최하고 합의점을 찾아 대책 마련에 나서는 등 분주한 모습을 보이고 있지만 서울시의 35층 규제를 쉽게 받아들일 지는 여전히 미지수다.

이외 강남권에선 초고층 재건축을 위해 사업을 아예 멈춘 단지도 많다. 그 대표적 단지가 압구정 현대아파트다. 이 단지는 지구단위계획 단계부터 서울시와 의견차가 좁혀지지 않으면서 여유롭게 기다리며, 타 단지들의 상황을 예의주시하고 있는 상황이다.

이와중에 잠실주공5단지는 약 7개월간에 심도 있는 논의를 거쳐 지난 6일 열린 제16차 서울시 도시계획위원회에서 사실상 ‘최고 50층’ 건립을 승인 받았다. 기반시설 설치와 교통처리 계획 등 서울시의 요구를 대부분 수용하면서까지 이룬 쾌거 였다.

이로써 잠실주공5단지는 최고 15층 30개동 3930가구에서 최고 50층 높이의 주상복합·아파트 6401가구의 매머드급 단지로 재탄생하게 된다.

서울시는 박원순 시장 취임 후 지난 2013년 도시계획 '2030 서울플랜' 등을 수립하고 이 따라 3종일반주거지역에 짓는 아파트의 최고 층수를 35층으로 제한하고 있다. 그러나 잠실을 비롯한 광역 중심지는 용도지역 변경을 통해 초고층 재건축을 일부 허용된다.

잠실주공5단지에 적용된 이 예외 규정은 결국 50층을 희망하는 단지들에게 더욱 힘을 실어줄 것으로 보인다.

다만 내년 초과이익환수제 부활을 앞둔 데다 이같은 출혈을 마다하지 않으면서까지 ‘초고층 고집’을 꺾지 않는 주요 강남 주요 재건축 단지들의 이같은 행보는 일반 시민들의 의구심을 자아내기도 한다. 왠만한 다른 단지들은 서울시의 규제를 납득하지 못하면서도 확고한 입장을 받아들이고 35층으로 재건축을 진행하거나 상황에 맞춰 추진에 속도를 내고 있기도 해서다.

이때문에 일각에선 시와 강남 재건축 단지들의 층수 대립을 두고 강남권 부촌 단지들만의 특수성을 거론하기도 한다. 결국 이같은 배경에는 강남 부촌 주민들의 ‘부자 특유의 투자의식’이 강하게 베어있다는 뜻이다. 그들은 단기적인 수익성에 그치지 않고 미래의 상징성과 특권을 수호하면서 결국 이로써 이어지는 사업성까지 고려할 여유를 부릴 수 있다는 분석이다.

업계 한 관계자는 “강남 재건축 단지들이 이렇다 저렇다 할 이유를 갖다 대도 층수를 고집하는 것은 결국 사업성 때문”이라며 “그들은 단기적인 수익성을 포기하더라도 버틸 만한 여유가 되고, 그것이 결국 장기적으로 유리하다는 것을 분명히 알고 있다”고 말했다.

여기서 더욱이 문제는 이같은 강남 재건축 단지들의 전략에 기대감을 심어주는 곳도 결국 서울시라는 점이다. 서울시가 주거지역의 35층 이상 건립을 막으면서도 용도 변경을 통해 준주거지역의 50층 건립을 허용하는 예외 규정을 두고, 서울 시장에 따라 급변하는 정책을 펼치고 있기 때문이다. 강남 재건축 단지들은 시장이 바뀌거나 교묘하게 준주거지역으로 변경을 잘만 추진할 경우 향후 예외적으로 50층 재건축이 가능할 수 있다는 희망에 기대를 걸고 있는 것이다.

이와 관련 서울시 측은 “시의 ‘2030플랜’ 기준은 명확하며 과거엔 이 기준이 제도화된 적이 없기 때문에 가능했던 상황일 뿐 이번엔 일부 담당 공무원이나 시장이 바뀐다고 쉽게 변할 수 없는 서울시 도시계획의 일관된 원칙으로 정책적인 변화가 없을 것”이라고 일축하고 있다.