[IPO열전｜롯데리츠]10월 상장 도전···롯데쇼핑 구원투수 될까

홈플러스리츠와 차별화···공모금액 낮추고 회사채 발행

전국 롯데백화점·마트·아울렛 10여곳 편입

오프라인 유통업계 부진 우려도 상존

롯데그룹의 백화점, 마트, 아울렛 등 핵심 유통매장에 투자하는 ‘롯데리츠’가 오는 10월 유가증권시장에 상장한다. 롯데리츠는 상반기 홈플러스 리츠의 상장 실패 이후 나온 대형 건이라는 점에서 움츠러든 리츠 상장 시장에 기대감을 불어넣고 있다.

롯데리츠 상장은 롯데쇼핑에게도 의미가 크다. 최근 온라인으로 소비패턴이 이동하며 구조적인 실적 부진에 시달리는 롯데쇼핑으로선 이번 리츠 상장 성공을 통해 대규모 유동성 확보가 절실한 상황이다.

3일 투자은행(IB) 업계에 따르면 롯데위탁관리부동산투자회사(롯데리츠)는 지난달 회사채 발행, 주관사 선정에 나서며 본격적인 유가증권시장 상장 절차에 돌입했다. 롯데리츠의 자산 가치는 1조5000억원 수준으로 예상 배당수익률은 연 6%대로 추정되고 있다.

롯데리츠의 총 공모주식수는 8598만4442주로, 주당 공모 희망가는 4750~5000원이다. 공모 희망가 상단 기준 공모 금액은 4299억원이다. 오는 23일 기관투자가 대상 수요예측, 다음달 8일 일반청약을 거쳐 10월말 상장 예정이다. 주관사는 한국투자증권과 홍콩상하이증권(서울지점), 노무라금융투자 등이 맡았다.

롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 백화점과 아울렛, 마트 등 핵심 부동산을 매입한 뒤 발생하는 임대수익과 매각차익, 개발수익 등을 투자자에게 배당하는 구조로 운영된다. 운용 자산에는 롯데백화점 강남·광주·구리·창원점과 롯데아울렛 대구율하·청주점, 롯데마트 의왕·서청주·대구율하·장유점 등 10곳을 담았다.

현재까지 롯데리츠의 상장 준비는 순조로운 분위기다. 지난달 26일 진행한 회사채 발행 수요 예측에서 롯데리츠는 7600억원 규모의 선주문 물량을 확보했다. 수요 예측 경쟁률은 약 4.4대1로 흥행에 성공했다는 평가다. 회사채 만기는 3년물 1700억원으로 수요예측 흥행에 따라 발행 금리는 1%대 중반 수준이 될 것으로 보인다.

앞서 상장 실패한 홈플러스 리츠와의 차별점도 돋보인다. 우선 공모 규모를 크게 낮췄다. 홈플러스 리츠가 약 2조원에 이르는 물량을 공모한 데 비해 롯데리츠는 공모규모를 4200억원대로 낮춰 잡았다.

여기에 롯데쇼핑이 롯데백화점 강남점을 현물 출자한 4200억원을 더해 롯데리츠의 총 자본은 8400억원 수준이 될 것으로 보인다. 추후 주가 상승이나 증자 등을 통해 시가총액 1조원이 되면 글로벌 리츠 지수에 편입될 수 있다는 점도 투자 매력을 높이는 요인이다.

편입 자산을 전국 매장으로 다양화한 점도 눈길을 끈다. 롯데쇼핑이 현물 출자한 롯데백화점 강남점을 비롯해 광주, 창원, 구리, 대구, 청주, 의왕 등 전국 주요 도시 매장을 담았으며 백화점과 마트, 아울렛 등 매장 종류도 다양하게 구성됐다.

한국신용평가는 “감정가 기준 편입 대상 자산의 수도권 비중은 49.7%이며 광역시 20.6%, 지방 29.7%로 자산이 분포돼있다”며 “감정가 기준 53.2%의 편입대상 자산이 최근 4년 이내 대규모 리뉴얼을 통해 부동산가치가 제고됐고 나머지 부동산도 양호한 상태로 관리되고 있는 것으로 판단된다”고 평가했다.

다만 유통업계 구조적인 문제가 한계로 지적되기도 한다. 리츠는 부동산을 통해 수익을 올리는 투자 상품인 만큼 편입 자산인 유통 매장들의 실적 개선은 필수적이다. 그러나 실적이 낮은 지방 점포가 다수 포함될 경우 리츠 전체의 수익성 악화로 이어질 수 있다.

온라인으로 소비트렌드가 옮겨가고 있다는 점도 부담 요인이다. 한국은행에 따르면 올해 상반기 온라인(전자상거래·통신판매) 카드사용액은 2464억원으로 백화점·마트 등 오프라인(종합소매) 사용액(2203억원)을 넘어섰다. 온라인 소비액이 오프라인을 앞지른 건 이번이 처음이다.

롯데쇼핑으로선 이번 리츠 상장을 통해 온라인 시장 경쟁을 위한 자금 조달이 필요한 상황이다. 온라인 유통 공룡으로 부상한 쿠팡은 지난해 소프트뱅크 비전펀드로부터 20억달러(약 2조4320억원)를 조달받았고 신세계 역시 사모펀드와 손잡고 온라인 유통시장 강화를 제창했다. 롯데쇼핑 역시 부동산 유동화를 통해 얻은 자금과 리츠 운용 수익으로 온라인 경쟁력 강화에 나설 전망이다.

이경자 삼성증권 연구원은 “최근 신한알파리츠나 이리츠코크렙 등 2018년 상장된 리츠들이 배당 약속을 충실히 지켰고 시중금리가 낮아짐에 따라 상장리츠에 관심이 더욱 증대되고 있다”며 “정부의 리츠 활성화 의지와 기업들의 자산유동화 의지가 맞물려 연내 롯데리츠 상장을 시작으로 향후 5~6년간 국내 상장리츠의 황금기가 예상된다”고 분석했다.