“검단 저가 분양권 거래 중···매매 시장 활기 없어”

검단·운정 신도시 등 소외 수도권 지역 미분양 급감

검단신도시 2000만원 이하 프리미엄 분양권 활기

기존 투자자 출구전략 가능성···과한 기대심리 우려

운정신도시도 단기적 시장 영향은 미미···거래 한산

검단신도시 분양 단지 모델하우스 밀집 지역 전경. 사진=이수정 기자

“검단 신도시는 미분양이 거의 해소되고 이제 분양권이 돌기 시작한 건 맞아요. 프리미엄(P)은 30평대 기준 2000~3000만원 정도 붙었구요. 하지만 적어도 5000만원 이상 프리미엄이 붙어야 성공한 투자로 보는데 이정도 수준으로는 시장이 살아났다고 말하긴 힘들고 아직 예전보다 못하죠. 주변 집값도 변동이 없는 상황이구요. 수요자들의 면면을 보면 언론에서 미분양 완판이라고 기사가 나가니까 기회심리나 불안심리 때문에 연락이 오는 경우도 많은 것 같아요”(인천 서구 검단신도시 내 A 공인중개사 대표)

인천 검단과 파주 운정 등 대규모 미분양 사태가 발생했던 지역 분양 시장이 살아나고 있지만 지역 부동산 경기에 자체에 미치는 영향은 없는 것으로 나타났다. 검단의 경우 올 11월부터 전매제한이 풀리는 분양권 위주로 다소 적은 웃돈이 붙어 거래 되고 있었다.

17일 부동산 업계에 따르면 대규모 미분양이 발생했던 파주 운정과 인천 검단 등지 미분양이 빠르게 해소됐다. 그러나 현장 관계자들은 미분양 해결 소식에 대한 수요자들의 과도한 기대심리가 투자에 오히려 독이 될 수 있다는 우려를 제기했다. 또한 가시화 되지 않은 교통망 등 교통호재에 대해서도 주의가 필요하다는 입장이다.

앞서 올해 5월 분양했던 ‘검단파라곤 1차’는 1·2순위 청약(특별공급 제외)에서 874가구 모집 중 264개의 청약 통장만이 접수됐고, 앞서 분양한 ‘검단 대방 노블랜드’는 274가구 공급에 87가구 모집에 그쳤다. 경기도 파주시 운정신도시도 지난 6월 대우·중흥·대방 3개 단지가 동시 분양에 나섰음에도 전체 2527가구 중 496가구가 미분양 물량으로 나온 바 있다.

그러나 올해 여름을 지나며 검단 ‘센트럴푸르지오’와 ‘한신더휴’ 분양이 완료됐고 9월 초에는 ‘동양파라곤 1차’와 ‘대방노블랜드 1차’도 남은 물량을 모두 털었다. 운정신도시 ‘중흥S-클래스’와 ‘대방노블랜드’도 미분양 물량을 모두 팔았다.

경기도 파주 와동동에 대우건설의 ‘운정신도시 파크 푸르지오’와 중흥건설의 ‘운정신도시 중흥 S-클래스’, 대방건설 ‘운정신도시 대방노블랜드’ 등 3개 단지 모델하우스가 일제히 개관한 모습. 사진=이수정 기자

정부와 업계는 이같은 현상을 ‘수도권 광역 교통 개선’에 대한 기대로 풀이했다. 실제 지난 5월 23일 인천 도시철도 2호선이 검단·김포를 거쳐 일산까지 연장되는 안을 공개했다. 또한 지난 4일에는 신도시에서 공항철도 계양역까지 인천1호선을 연장하는 공사의 입찰이 계획보다 3개월여 앞당겨 진행한 바 있다. 파주 운정은 GTX-A 운정역의 2023년 개통 계획이 확정됐다.

이같은 상황 속에서도 지역 부동산 시장 활기는 찾아보기 어렵다. 검단신도시 부동산 관계자는 저가 분양권 거래가 높아진 것은 사실이나 이는 단순 기대심리로 풀이된다고 설명했다.

김진기 한국공인중개사협회 인천 검단3동 분회장은 “2000만원 이하 프리미엄 분양권 위주로 거래가 많이 되는데, 이는 다르게 말하면 매도자들이 투자 물건을 터는 현상으로 볼 수 있다”며 “일각에서 얘기하는 교통호재로 수요자들에게 경제성이 있다고 설명하기 힘들다”고 말했다.

교통호재와 지역 부동산 경기에 대해서는 “5호선 연결 역시 확정된 사안이 아니기 때문에 지역에선 말들이 많은 상황”이라며 “올해 초 분양한 아파트 가격 지역 시세 대비 저렴하다고 볼 수 없는 만큼 분양이 완료 되면 주변 아파트가 동반 상승해야 하는데 그런 현상도 나타나지 않고 있다”고 전언했다.

또 다른 현장관계자는 검단신도시 내 분양 시장 수요 대부분이 투자자들이라는 이야기도 전했다.

검단신도시 내 B공인중개사 대표는 “미분양 된 아파트를 분양한 사람들을 보면 대부분 투자수요가 많다”며 “투자자의 경우 아직 가시회 되지 않은 교통호재 기대심리에 덜컥 분양을 받았다가 나중에는 실제 수요가 없어 마이너스 프리미엄이나 역전세를 감수해야 할 경우의 수도 있다”고 귀뜸했다.

파주시 운정신도시 주택경기도 여전히 어두운 것으로 전해졌다. GTX-A 개통 확정 영향으로 서울에서 밀려난 실수요자들이 분양을 선택하긴 했지만 주변 매매 시장에 영향은 없다는 설명이다.

이상태 파주시 거촌공인중개사 대표는 “파주는 실수요자 위주로 편성이 돼 있기 때문에 특별히 서울에서 투자수요가 들어오지는 않는다”며 “GTX 영향으로 미분양 사태가 진정되긴 했겠지만 단기적으로 봤을 때 아직 거래가 활발해지는 단계는 전혀 아니다”라고 말했다.

이어 이 대표는 “현재 공급량이 주는 추세로 가고 있는 데다 경기도의 경우 택지 인허가도 과거에 비해 10%도 안되는 수준”이라며 “이를 볼 때 장기적으로 교통호재와 맞물린 상승 여파가 있을 수 있다”고 덧붙였다.

전문가들은 검단과 운정 등지의 미분양 사태 진정 국면에 대해 풍선효과가 나타났을 것이라고 진단했다.

송승현 도시와 경제 대표는 “서울이나 수도권 핵심 지역 규제가 강화되면서 여타 지역이 반사이익을 받는 풍선효과 일 가능성이 있다”며 “서울 부동산 지역 규제가 풀리게 되면 이같은 현상이 독이 돼 원금 회수가 불가능해질 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.