[부동산 긴급점검③]전문가 10人에 물었더니 약보합세에 무게

“경제 위축에 따른 소비심리 위축”

급등한 집값 피로감도 이유 꼽혀

한은 금리인하 영향은 “미미할 것”

“코로나19 리스크 후 반등 할수도”

정부의 잇따른 부동산 규제와 코로나19發 경제 침체로 부동산시장이 불투명한 상황이다.

강남권 고가 아파트들의 가격이 조정세를 보이고 일부 급매물 물건도 나오면서 집값이 대세하락장에 들어선 것 아니냐는 분석도 나오고 있다. 반면 최근 집값 하락은 코로나 영향에 거래 감소로 인한 신기루라는 분석도 함께 존재한다.

18일 부동산시장 전문가 10명에게 향후 부동산시장 행보에 대해 질문한 결과 전문가들은 대체로 부동산시장이 앞으로 약보합세를 나타낼 것으로 전망했다.

10명 중 6명은 부동산시장이 조정국면에 들어가 하락세를 보일 것으로 전망했다. 또 2명은 보합세를 보일 것으로 예상했고 2명은 상승기조로 돌아설 것이라고 내다봤다.

◇경제 위축, 부동산 직접 타격= 우선 하락장을 전망한 전문가들은 가장 큰 이유로 코로나19 여파로 인한 ‘경제 위축’을 꼽았다.

코로나19로 인해 소비·생산 활동이 마비되면서 실물경제와 금융시장이 동시에 타격을 받아 부동산시장의 매수심리에도 악영향을 미치고 있다는 분석이다.

특히 이들은 코로나19 사태의 지속기간과 규모에 따라 부동산시장에 미치는 영향이 다를 것으로 내다봤다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “코로나사태가 단기적으로 끝나면 지역별로 풍선효과가 이어질 것으로 보이지만, 장기화된다면 부동산시장도 큰 영향을 받을 것”이라며 “그간 경기가 어려워지면 부동산시장도 어려워졌다. 가을까지 코로나 사태가 이어진다면 틀림없이 영향을 줄 것으로 보인다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “코로나사태가 부동산가격에 어느정도 미칠지는 사태의 지속시간과 강도에 달렸다”며 “지속기간이 장기화되고 강도가 커 글로벌경제를 심각할 정도로 위협한다면 ‘시스템 리스크’로 작용할 것이다. 시스템리스크가 부각된다면 부동산 가격하락으로 나타날 것”이라고 전망했다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “보합을 보이다 하락할 것으로 보인다. 부동산은 심리인데 예상됐던 규제들에서는 시장이 반응하지 않지만 돌발 변수에는 당황한다. 코로나19가 그렇다”며 “경제 하락으로 인한 구매심리 하락도 영향을 미칠 것이다. 특히 지금도 경매물건이 많이 나오고 있는데 내년 초 경제타격으로 인한 경매물건 증가가 예상된다. 이 물건들이 하방압력을 더할 것”이라고 내다봤다.

전문가들은 그간 급등한 부동산시장의 피로도도 하락장을 예측하는 이유로 꼽았다.

실제 서울 아파트값은 2014년 1.09% 상승한 이후 2015년 5.56%, 2016년 4.22%, 2017년 5.28%로 매년 상승세를 보였고, 2018년에는 13.56% 급등했다. 지난해에는 부동산규제 등으로 오름폭은 꺾였으나, 역시 2.91% 상승했다.

수도권 아파트값 역시 2014년 1.81% 오른 데 이어 2015년 5.61%, 2016년 2.89%, 2017년 2.77%, 2018년 6.76%, 2019년 0.31% 올랐다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “그간 집값이 폭등했던 것이 조정에 들어갔다. 돈이 풀렸다고 무한정 갈 수는 없는 것”이라며 “선진국은 이미 조정을 받았다. 적어도 연말까지는 조정세가 이어질 것으로 보인다”고 전망했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “지금같은 상황은 코로나19 뿐만 아니라 여러 요인에 의한 조정기라고 볼 수 있다. 최근 5년간 오른 가격에 대한 피로감, 정부의 규제 등에 코로나19까지 맞물린 것”이라며 “코로나 사태가 진정되면 가격이 움직일 수 있지만, 그것만으로는 시장이 반등하기는 어려울 것으로 예상된다”고 전했다.

또 최근 한국은행의 금리인하 조치 역시 부동산시장의 조정을 막을 수 없을 것이란 전망이 지배적이었다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “부동산 시장은 이자 부담 경감, 레버지리 효과가 기대되기 보다는 경기 위축에 따른 구매력 감소와 급격한 부동산 시장 위축을 방어하는 정도에 기준금리 인하 효과가 그칠 전망”이라며 “자산상품 중 하나인 부동산 시장도 장기적으로 구매자 관망과 심리적 위축이 불가피해 보인다”고 말했다.

◇‘소비회복=집값 회복’= 반면 향후 집값이 보합 혹은 상승세를 보일 것으로 예측한 전문가들은 현재는 투자심리가 죽었지만, 코로나19이벤트가 사라지면 그간 참았던 소비가 활성화되면서 하락한 집값을 밀어 올릴 것으로 전망했다.

송승현 도시와경제 대표는 “코로나 등으로 심리적으로 위축된 것은 사실이다. 하지만 소비를 하지 않는다고 해도 유동자금은 어디로 흘러야 할 것이며 이는 비규제지역의 저가주택으로 흘러들어갈 가능성이 높다”고 말했다.

이어 송 대표는 “코로나19가 종료되고 금리 기조가 유지된다면 하반기에는 반등할 수 있다는 생각을 한다. 보합세를 보일 것 같다”고 말했다.

김영곤 강남대학교 교수는 “경제 충격이 왔을 때 부동산시장은 양극화가 심화됐다. 이번에도 양극화 현상이 심화되지 않을까 싶다”며 “코로나19 사태가 아무래도 중하위값 아파트에는 충격을 주겠지만, 상위층은 또 그렇지 않다. 보통은 6개월이 지나면 심리가 회복된다. 보합을 예상한다”고 말했다.

김 교수는 올해와 내년 신도시 개발로 지급되는 ‘토지보상금’이 변수로 작용할 수 있다고 강조했다.

그는 “토지보상금을 받은 사람들도 서울 강남에 집을 사려할 것이다. 토지보상금을 받은 사람들은 집 구매 시 자금출처 조사를 받아도 거리낄게 없다”며 “이들의 매수세가 변수가 될 것”이라고 말했다.

하락을 점지한 전문가들은 지금이 내집마련 기회가 될 수 있다고 조언했다.

이은형 대한건설정책 연구원은 “거래건수 자체가 줄다가 역병이 사그라들면 다시 활성화되는 패턴이다. 잠깐 부동산하락세가 있다면 오히려 기회”라며 “코로나에 의한 거래감소와 일부 급매물로 하락하는 것처럼 보일 수 있지만, 착시다. 거래시점이 이연되고 있는 것일 뿐”이라고 말했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 “청약시장은 여전히 좋고 기존주택은 거래가 안돼 보합을 보이겠지만, 급등할 수 있는 여지를 남겨 놓은 것 같다”며 “국내외 경제가 안 좋으니깐 오히려 안전자산으로 돈이 몰릴 가능성이 높다. 비규제 지역 중심으로 수요가 몰릴 것 같다”고 말했다.

이어 장 본부장은 “코로나가 언제 끝나냐가 문제다. 그동안 멈춘 소비가 폭발적으로 풀리면서 하반기에는 가격이 많이 뛸 것 같다”고 말했다.