[수도권 주택공급] “일부 공급 늘겠지만, 민간 호응 글쎄”

국토부, 6일 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’ 발표

전문가 “구체적 공급 시그널로 시장 안정에 도움”

“재개발, 공공 영향력 너무 커져···조합 참여는 의문”

“통합심의 장점 多···승인 목적 심의, 문제 될 가능성”

“소규모 재건축 규제 완화 등은 정밀한 다듬기 필요”

서울 노원구 아파트 밀집지역 전경. 사진=서승범 기자 seo6100@

정부가 오는 2023년까지 서울 도심 내 7만 가구를 추가 공급하고 3기 신도시 등 수도권 주택 공급에도 속도를 붙이기로 했다.

전문가들은 공공 정비사업 수익성이 보장된다면 실적량을 달성할 수 있을 것이라며, 종전보다 구체적인 대안이 나왔다는 데 긍정적인 평가를 내렸다. 특히 구체적인 공급 시그널로 시장안정을 도모할 수 있다는 데 큰 점수를 줬다.

다만 정부가 제시한 방법 중 ▲준공업용지 활용 ▲1인용 주거시설 입주요건 판단 기준 ▲소규모 정비사업 용적률·주차장 의무 설치 완화 등은 더 세밀한 보완책이 필요하다고 말했다. 또한 재개발사업에 LH 등 공공의 영향력이 너무 강해지는 대책이라는 우려도 전했다.

국토교통부는 6일 서울을 포함한 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’을 발표했다. 우선 서울 내 사업성과 주거여건 열악으로 진척이 어려웠던 재개발 사업지에 LH·SH를 참여시켜 신속히 사업을 추진할 수 있도록 한다.

또한 소규모 주택정비사업에 대한 용적률 규제와 주차장 설치 의무를 완화시키고, 가로주택정비사업 분양가상한제 제외 범위를 확대한다. 준공업지역 내 공장이전 부지와 오피스·상가 용도 땅에도 주택을 지을 수 있도록 할 계획이다.

특히 기존에 진행 중이던 수도권 30만가구 공급을 신속히 추진할 수 있는 패스스트랙을 적용한다. 정부는 입지가 우수하고 사업속도가 빠른 곳은 2021년 말부터 입주자 모집을 할 수 있도록 할 방침이다.

이에 대해 부동산 전문가들은 이전보다 구체적인 공급 계획안으로 단기적인 주택시장 안정에 효과가 있을 것으로 내다봤다.

박원갑 KB부동산수석전문위원은 “청약가점이 높거나 불입금액이 많은 장기 무주택자들의 청약 대기가 이어지면서 주택시장이 안정될 것”이라며 “특히 3기 신도시 청약 계획이 앞당겨질 것으로 보여, 막연한 기다림이 아닌 ‘내집 보유효과’를 유도할 수도 있다”고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 “이번 방안에서 정비사업 수익성 상승이 가능하다는 전제 하에 공급실적양을 달성할 수 있을 것으로 본다”며 “다만 최근 임금상승 및 근로시간 단축이 비용증가로 이어지면서 주택의 질에 대한 의문점은 남았다”고 설명했다.

공공재개발 활성화에 대해서는 공공기관 참여로 인한 혜택이 크지 않다보니 오히려 갈등을 증폭시킬 수 있다는 우려가 제기됐다. 또한 정비사업 사업승인을 목적으로 심의 과정을 빠르게 진행하면 부작용이 일어날 수밖에 없다는 의견도 나왔다.

양지영 양지영R&C 연구소장은 “이번 수도권 주택공급 대책은 공공개입이 너무 강해지는 대책”이라며 “공공개입을 통해 재건축과 재개발 사업활성화가 되기 위해서는 인센티브가 커야 하는데 사실상 이번 대책이 그런 메리트를 주지 못하고 있다”고 평했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정비사업 절차에서 통합심의가 갖는 장점은 무시할 수 없다”며 “이번에 공공에서 하겠다고 나선 ‘세입자대책 강화’, ‘사업 분담금 보장’, ‘이주갈등과 사업 리스크 해소’ 등을 실무에서 해소하는 과정이 결코 간단치 않다”고 말했다.

이어 “사소하게는 일조권 침해 문제까지 부딪히게 되는 게 주택정비”라며 “도심 고밀도개발 관점으로 정비사업을 진행한다면 반드시 문제가 동반될 것”이라고 덧붙였다.

준공업용지 활용에 대해서는 기존 산업 생태계를 해치는 결과를 초래할 수 있기 때문에 구체적인 보완책 마련이 필요하다는 지적이다.

이은형 책임연구원은 “준공업지역에 주택공급을 늘리면서 도시재생을 진행한 긍정적 사례도 많다”면서도 “서울 내 문래동은 철공소 등 중소제조업이 이미 산업클러스터를 형성하고 있다. 이 곳에 주거시설 비중을 높이는 과정 중 경쟁력을 저하시킬 가능성도 배제할 수 없기 때문에 정부의 세심한 논의가 필요하다”고 설명했다.

소규모 정비사업 용적률·주차장 의무 설치 완화에 관한 지적도 나왔다. 또한 1인용 주거시설 입주요건 판단 기준으로 삼겠다는 것에 대해선 현실성 없는 기준이라는 평이다.

송승현 대표는 “용적률 완화 및 주차장 설치 의무 완화는 주민간 주차분쟁으로 갈등을 야기할 소지가 될 것”이라며 “또한 화재진압시에도 어려움이 발생해 안전에도 영향을 미칠 수 있다”고 말했다.

또한 “1인용 주거시설 입주요건을 차량 소유 및 미소유 등으로 나눈다는 건, 야간 자가를 활용한 새벽배송 업무를 하는 사람 등이 대상에서 누락될 확률이 높다”며 “자격요건을 더 고민할 필요가 있다”고 지적했다.

이은형 책임연구원은 “1가구 1주차를 충족해야 오피스텔을 지을 수 있게 한 현 규정은 하루 아침에 나온 게 아니다. 계속 문제가 일어났기 때문에 그 결과로 만들어진 것”이라며 “이번 방안은 사업성을 높이기 위해 법을 후퇴시키는 꼴”이라고 했다.