‘얌전해진 조건들’···한남3 입찰제안 비교해보니

현대·대림 대안설계 제시···GS건설 원안설계

대안설계 공사비, 원안과 2000~5000억원 차이

“원안-대안 금액差, 무상·특화 비용으로 인식”

3사 모두 후분양 선택지有···공기는 대림 우세

지난해 도시정비법 위반 논란에 휩싸였던 서울 한남동 한남뉴타운3구역 재개발 정비사업(한남3구역) 입찰 시공사들의 제안서가 한층 단정해졌다.

우선 앞서 문제가 됐던 분양가보장(GS건설), 임대제로(대림산업) 공약들은 자취를 감췄다. 현대건설과 대림산업은 종전 문제가 됐던 혁신설계를 대안설계(10% 내외 경미한 설계 변경)로 대체했고 GS건설은 원안 설계를 가져왔다.

무상제공내용도 비교표에 자세히 표기되지 않았다. 다만 대안설계를 건설사의 경우 원안과 대안의 총 공사비 차이를 무상제공비용으로 보는 시각도 있을 것이라는 분석이 제기됐다.

19일 정비사업계에 따르면 총공사비는 GS건설이 1조6600억원(원안)으로 가장 낮았다. 현대건설은 1조7337억원(대안), 대림산업은 공사 예가를 꽉 채운 1조8800억원(대안)을 제시했다. 개정된 도정법에 따르면 시공사가 대안설계를 제시한 경우 이를 곧 원안으로 본다.

무상 내역의 경우 현대건설은 제안하지 않았고, 나머지 두 시공사 역시 특별한 내용이 없는 것으로 나타났다. 다만 현대건설과 대림산업의 원안과 대안의 공사비 차액이 상당한 만큼, 무상제공 및 특화금액을 대안 총공사비에 포함시킬 것으로 보인다.

입찰에 참여한 A건설사 관계자는 “대안설계를 제시한 두 건설사의 원안 설계안 공사금액은 현대건설이 1조5500억원, 대림산업이 1조3800억원가량”이라며 “각각 대안과 원안이 2000억원, 5000억원가량 나기 때문에 이를 (조합이)무상 제공 규모 및 특화 비용 등으로 인식하지 않을까 한다”고 설명했다.

앞서 시공사 선정을 마친 신반포15차처럼 파격적인 금리조건이 나오진 않았다. 당시 신반포15차 조합에 삼성물산은 연 금리 1.9%를 호반건설은 0.5%를 제시한 바 있다.

한남3구역에 제시된 금리는 현대건설과 GS건설이 자금조달금리, 대림산업은 ‘CD금리+1.5% 또는 조달금리 중 낮은 금리’다. 현재 CD금리가 1.05%인 것을 고려하면 대림산업 금리는 1.55% 수준인 셈이다. 다만 CD금리는 향후 변동될 가능성이 있다.

LTV는 현대와 대림이 100%를, GS건설은 90%를 제안했다. 분양가상한제를 피하기 위한 후분양 제안은 3사 모두 조합 선택지에 넣었다. 공사기간은 대림산업이 35개월로 가장 짧았고, GS건설이 36개월, 현대건설이 37개월 순이다. 공사비지급방법은 3사 모두 분양후 기성불로 제안한 것으로 알려졌다. 기성불은 공사 완성도에 따라 공사비를 납부하는 방식이다.

현재 한남3구역 조합은 3사가 제안한 내용을 간단한 표(비교표)로 만드는 작업을 진행하고 있다. 해당 내용은 대의원 회의를 거친 후 조합원들에게 공개될 예정이다. 1차 시공사 합동 설명회는 내달 1일, 시공사 선정 총회는 같은달 21일로 하루 미뤄졌다. 당초 총회 장소였던 장충체육관은 6월까지 대관 불가 상태로, 조합 측이 다른 장소를 물색하고 있는 것으로 알려졌다.

한남3구역 재개발 정비사업은 서울 용산구 한남동 686번지 일대를 지하 6층~지상 22층, 197개 동, 5816가구를 짓는 사업이다. 공사비는 1조8881억원, 총사업비는 약 7조원이다.

*CD금리란? 금융투자협회가 실적이 많은 10개 증권사를 상대로 설문을 진행해 산출해 내는 대출 금리. 통상 매일 오전 11시30분~오후 3시30분 사이에 보고한 10개 증권사의 호가 금리 중 최고·최저 값을 뺀 나머지 8개의 평균치로 결정된다.