[6·17대책]“실거주만 실수요···재건축 연한 연장, 검토 안해”(일문일답)

“3억이하 전세 대출 보증 제한···민간 금융권은 그대로”

기재부 투기지역·국토부 투기과열지구 통합은 ‘검토중’

“재건축 정비사업 연한 연장에 대해선 논의한 바 없어”

“6개월 실거주요건, 실수요 과도하게 제한한 것 아니다”

김현미 국토교통부 장관 6.17부동산 대책 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’ 발표. 사진=이수길 기자 [e-mail]

정부가 ‘실제 거주 목적이 아닌 거래를 실수요로 보지 않는다’는 메시지를 전했다. 또한 현재 청약시장이 과열되고 있다는 지적에는 시세에 비해 낮은 가격의 주택이 신규 주택에 지속적으로 공급되는 신호가 확대된다면 청약시장의 경쟁률은 다소 높아도 장기적으로 주택시장의 안정세가 높아질 것으로 전망했다.

정부는 17일 부동산 추가 대책 발표를 통해 수도권 내 대부분 지역을 부동산 규제 지역으로 편입하고, 개발 호재로 인한 상승 우려 지역을 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다. 재건축 안전진단과 실거주 요건을 강화하고, 법인과 임대주택사업자가 주택을 매매할 시 주택담보대출도 전면 금지한다.

다만 이번 대책으로 제외된 3억원 초과 주택 대출은 공적보증에 대한 규제로 민간 금융권까지는 적용되지 않는다.

이날 김현미 장관은 “투기로 인한 가격 상승의 부작용은 고스란히 서민 실수요자의 부담으로 연결된다”며 “늘어난 유동성이 주택시장에 대한 투기수요로 연결되지 않도록 불안요인을 해소하고 실수요자가 피해를 입지 않도록 조치했으며, 앞으로 시장 불안 조짐이 보이면 언제든지 추가 대책을 마련하겠다”고 말했다.

[다음은 김현미 장관을 비롯한 정부부처 관계자 일문일답]

Q.이번 대책에 법인 관련 세제 강화만 포함됐다. 전반적인 세제 개편 필요성에 대해 어떻게 보나.
A.(김현미 장관) 자산 시장 대비 부동산 수익이 높다면 투기수요는 언제든 유입될 가능성이 높다고 판단한다. 다른나라 부동산 세액에 대해 살펴보면 훨씬 다양하고 꼼꼼한 주택세제가 시행 되고있다. 세제 문제에 대해서는 관련 부처, 국회와 논의하도록 하겠다.

Q.대전, 청주 지역은 이미 집값이 오를만큼 오른 지역이다. 뒷북 정책이라는 지적에 어떻게 보나. 다음 타겟으로 포항 등이 거론되는 데 풍선효과에 대한 책은 무엇이 있나.
A.(김현미 장관)이번 대책으로 미비하다고 판단되면 언제든지 다양한 제도적 대처방안들을 마련해서 대응하겠다.

Q.계속해서 거론됐던 대전이 이번 대책으로 단번에 ‘투기과열지구’로 지정됐다. 왜인가?
A.(김흥진 주택토지실장)지난해에도 대전의 주택가격 상승률이 조금 높았다. 그런데 규제지역 지정은 이에 따른 실질적인 거래제한 등 애로사항이 많기 때문에 선의의 실수요자는 피해를 보지 않도록 굉장히 조심스럽게 지정할 수밖에 없었다. 지난 2월 수도권 일부지역에 대한 조정대상지역 지정 이후에도 대전이 지속적으로 가격상승을 이어가고 있기 때문에 불가피하게 조정대상지역으로 지정할 수밖에 없었고, 일부 지역은 투기과열지구로 지정했다.

Q.기획재정부에서 관리하는 투기지역과 국토부 투기과열지구를 통합해서 정리하자는 제안은 어떻게 생각하는가?
A.(기재부 정정훈 재산소비세정책관) 현재 기재부와 국토부를 합쳐 세 가지 지구를 운영하고 있는데, 이를 통합하거나 기능을 재편하는 데 대해서는 필요성, 효과성을 검토하고 있다. 아직 확정되지 않았고, 추후 확정되면 알려드리겠다.

Q.재건축 가능연한을 현행 30년에서 40년으로 다시 연장된다는 전망이 있는데 관련 논의가 있었나?
A.(김흥진 주택토지실장) 이번에 재건축 관련 내용은 안전진단 관련 사항 위주로 개선안을 마련했다. 안전진단과정의 투명성, 객관성을 확보할 수 있는 절차적인 측면 보완에 주력했고, 안전진단 재건축 연한 관련 부분은 검토하지 않았다.

Q.전세대출이 3억 원 초과 아파트에 대해서는 제외됐고 주택도시보증공사 보조금 한도도 기존 4억 원에서 2억 원으로 줄었다. 은행 입장에서는 자체 재원으로 가능한 전세대출은 허용이 되나?
A.(이세훈 금융위 금융정책국장) 이번 전세대출 규제는 HUG, HF 등 공적보증에 대해서 규제한다. 민간금융권까지 적용되지 않는다.

Q. 파주랑 김포가 규제지에서 빠졌다. 이유는? 재초환 시뮬레이션 어느 단지인가.
A. 접경지역이나 자연환경보전권역은 지정하지 않기로 했다. 재초환 시뮬레이션 결과를 알려드리는 이유는 지난해 연말에 재초환 합법 나왔고, 앞으로 시행된다. 아파트 구매하는 사람들이 부담금 수준을 고려하면 피해 예방에 도움 될 것이라고 본다.

지난번 시뮬레이션과 차이점은 표본이다. 일부 같은 단지도 있고 다른 단지도 있다. 산정방식도 바꿨다. 개시 시점과 종료시점의 공시가격 시세 반영률 통일시켜서 시뮬레이션 했다. 또 최근 고가로 짓는 추세도 있어서 이같은 공사비도 반영했다.

Q.재건축부담금을 부과할 때 초과이익 환수제와 관련해 사업게시시점에는 공시가격만 기준이 되는데, 종료시점에는 일반 분양분 가격과 소형주택가격 인수가격 등이 포함되고 있어 시장에서 문제가 제기되고 있다.
A.(김흥진 주택토지실장)실제로 재건축부담금 산정 기준은 처음 사업을 시작할 때 재건축 단지의 전체적인 주택가격이 기본이다. 그리고 마지막에 사업이 끝났을 때 조합이 얻을 수 있는 수익을 계산해야 한다.

사업이 끝난 후 조합이 얻는 수익은 조합원 분양분과 일반 분양분, 소형 임대주택을 공공에 제공해 받는 대금을 모두 포함하기 때문에 각각의 산정방법이 있다. 이를 모두 합칠 수밖에 없어 새로 개정하는 것은 현재 고려하고 있지 않다.

김현미 국토교통부 장관 6.17부동산 대책 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’ 발표. 사진=이수길 기자 [e-mail]

Q.재건축 2차 안전진단진단에서 공공기관이 적정성을 검토할 대 공공기관이 파악한 점수를 자문위원들이 다시 본다는 것인가?
A.김흥진 주택토지실장) 2차 안전진단에서 1차 안전진단 결과에 대해 시설안전공단이나 건설기술연구원이 적정선 여부를 검토해 점수를 매긴다. 이에 대해 외부전문가에게 매긴 점수가 적정한지 자문 받는다. 그런 의미에서 자문위원회의 책임성 제고 방안을 추가했다.

Q.LTV를 받을 때 1주택자인 경우 주택 처분 기준을 1년에서 6개월 이내로 줄였다. 이전에도 집을 팔 시간이 1년은 있어야 된다는 이유로 기준을 세웠는데 6개월로 줄이면 주택을 매매할 여유가 많이 줄어들지 않을까 한다.
A.(이세훈 금융위 금융정책국장) 거래 관행으로 볼 때도 대부분 이사 갈 집을 정해 놓고 매매하기 때문에 6개월 실거주요건이 실수요를 과도하게 제한하지 않는다고 판단했다.

Q.정부 부동산 대책 방향이 계속 부동산 옥죄기로 가고 있다. 미비하면 또 대책을 강구하겠다는데 ‘전 국토가 조정대상지역화가 된다’는 말도 나온다. 조정대상지역으로 부족하면 투기과열지구로 계속 격상하는 방향성을 갖고 가는 것인가?
A.(김흥진 주택토지실장) 앞서 말한 바와 같이 규제지역 지정 자체가 거래를 상당히 제한하는 측면도 있기 때문에 조심스럽게 규제지역을 지정하고 있다.

경기도 전역을 조정대상지역으로 사실상 지정한 이유는 최근 시중에 유동성도 많고, 경기도는 GTX, 광역교통망 등 개발호재들이 상당히 많다. 경기도의 많은 지역이 개발영향권 하에 있다고 판단해 보다 광범위하게 지정했다.

기타 지방도 모든 지역을 규제지역을 지정하겠다는 방향성을 가진 것은 아니고, 실제로 투기 수요가 유입되고 시장이 과열되는 조짐이 보이는 지역을 대상으로 제한적으로 운영하겠다.

Q.투기과열지구나 조정대상지역 내에서 사실상 모든 주택을 거래할 때 자금출처를 밝혀야 한다. 사실상 거래허가제 아닌가?
A.(김흥진 주택토지실장) 거래허가제 개념은 거래의 목적을 보고 허가하는 것이다. 현재 거래는 자유롭게 할 수 있도록 허용됐지만, 거래하기 위해 어떻게 자금을 조달했는지를 증빙하라는 차원이기 때문에 거래허가제와 좀 다르다.

Q.정부의 부동산 규제가 무주택자들에게 보내는 신호가 무엇인가? 현재 전월세로 살고 있는 무주택 국민들은 주택 매수시기를 미뤄야 하나?
A.(국토부 김흥진 주택토지실장) 정부가 주택 매수시기와 관련해서 말씀을 드릴 수 있는 사항은 아니다. 주택시장은 실수요자 중심의 시장을 구축하는 것이 무엇보다 중요하다. 실수요 판단 기준으로 저희는 실거주를 보고 있다.

최근 주택가격이 많이 상승해 일부 무주택자, 혹은 1주택을 보유하고 있지만 더 좋은 곳으로 이주를 희망하는 경우 전세대출이나 보증금을 승계해 일단 집을 구입하고 보자는 수요가 상당히 많이 몰리고 있다. 이러다 보니 중저가주택 시장도 불안해지고, 그에 따라 더 주택을 구입하고 싶은 조바심이 생긴다.

정부는 실제로 거주를 목적으로 하는, 지금 당장 입주를 하려는 경우 위주로 주택시장이 재편되기를 바라는 마음에서 이번 방안을 준비했다. 실거주가 아니라면 실수요가 아니라는 시각이다.

Q.이번 대책으로 청약시장으로 관심이 더 쏠릴 것 같다. 이미 서울, 수도권은 과열됐다고 하는데, 청약시장의 과열에 대해서는?
A.(김흥진 주택토지실장) 청약시장 관련 별도 대책은 준비하고 있지 않다. 현재 청약시장이 가점제 위주고, 그래서 무주택자들에게 당첨의 기회가 주어지고 있다. 청약시장을 과열됐다고 볼 수도 있지만, 실제 시중 시세 비해서 낮은 가격의 주택이 신규 주택에 지속적으로 공급되는 신호가 확대된다면 청약시장의 경쟁률은 다소 높아도 장기적으로 주택시장의 안정세가 높아질 것이다.