부동산 공약 실현 가능성 짚어보니

공급확대 민간 주도 탓 집값 급등‧역차별 논란 우려

세제 개편‧전월세 3법 폐지 등 與大 국회 문턱 넘어야

GTX노선 확충은 주민의견 수립‧사업성검토부터 돼야

윤석열 국민의힘 후보가 제20대 대통령에 선출됨에 따라 부동산시장에 기대감이 돌고 있다. GTX 노선 신설 등 대규모 교통개발과 함께 250만 가구 공급과 세제 완화 등을 부동산 공약으로 전면에 내세웠기 때문에 주택보유자는 물론 무주택 수요자들도 변화를 기다리고 있는 모습이다.

윤석열 20대 대통령은 선거 당시 부동산공약으로 종부세 폐지 및 재산세와 통합, 취득세 단일화, 공시가격 2020년 수준으로 재편, 거래세 개편 등 다수의 부동산 세부담 완화 정책을 내놨다.

또 청년·신혼부부 대출 규제 완화, 전월세3법 개편, 분양가상한제 민간 제외 등 친시장적인 부동산공약을 다수 발표했다.

정비사업과 관련해서는 1기 신도시 용적률 상향, 안전진단 기준 완화, 재건축 초과이익환수제 완화, 리모델링 추진법 별도 재정, 수직/수평 증축 기준 정비 등을 진행하겠다고 했다.

공급대책과 관련해서는 임기 내 250만 가구 공급을 약속했다. 청년 원가주택 30만가구, 역세권 첫 집 20만가구를 제외한 200만가구를 민간 주도로 공급하겠다는 계획이다.

이외에도 부동산과 밀접한 교통대책인 GTX(수도권광역급행철도) 확충 계획을 내놓기도 했다. 기존 A, C 노선을 확장‧연장하고 D, E, F 3개 노선을 신설하겠다는 내용이 담겼다. 우선 A노선은 기존 운정-동탄에서 운정-동탄-평택까지 확장하고 C노선은 기존 덕정-수원에서 동두천-덕정-수원-평택까지 연장할 계획이다.

또 D노선을 신설해 김포 장기에서 남양주 팔당까지를 기본 축으로 하고 정차역인 삼성역을 분기점으로 광주와 여주를 잇는 Y자 노선으로 구축하겠다고 했다. E노선은 인천 검암에서 남양주 덕소까지 F노선은 고양과 안산, 수원, 하남, 의정부, 고양 등을 잇는 순환선으로 구축하겠다는 계획을 내놨다.

◇다수 공약 공수표 가능성 높아= 문제는 해당 공약 중 다수가 실현 가능성이 낮다는 점이다. 공급 부문과 관련해서는 현 정부와 여당인 더불어민주당의 기조와 결이 비슷하기 때문에 문제가 없을 것으로 예상되나,

세제 완화 등은 대립된 의견을 보이고 있어 쉽사리 진행이 어려울 것으로 예상된다. 또 GTX 노선 확충의 경우에도 사업성검토 등이 제대로 진행되지 않은 채 발표된 것이기 때문에 계획대로 이뤄지기는 어려울 것이라는 전망이 짙다.

우선 윤 당선인이 제시한 세제 개편 공약 중 국회 통과가 필요 없는 것은 국무회의를 통해 수정 가능한 공정시장가액비율 95% 동결, 보유세 완화 정도다.

하지만 다른 공약인 종부세-재산세 통합 등 세제 개편 부문은 국회 통과가 이뤄져야 한다. 그러나 현재 의석 대부분을 차지하고 있는 여당은 세재 개편 부문과 관련해 윤 후보의 정책과 결이 다르다.

우선 취득세의 경우 윤 당선인은 1주택자 세율 단일화를 외치고 있지만, 이재명 더불어민주당 후보의 공약과 현 정부 기조를 살펴보면 여당은 취득세율 최고 구간 상향 정도를 생각하고 있다. 또 종부세에 대해서도 윤 후보는 1주택 등에 대한 세율 인하를 제시하며 여당과 결을 달리 한다.

또 전월세3법 개편과 관련해서도 적잖은 진통이 예상된다. 윤 당선인은 2+2 계약갱신청구권을 종전 2년으로 되돌리는 형태로 임대차법 개정을 이루고자 하지만, 여당은 현 방식을 유지하면서 보완하는 형태를 원하고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "세제 개편은 근거법이 있어야 한다. 조세를 건드린다는 게 쉽지 않다"며 "공급 확대 부문은 여야 통일된 의견인데 조세 부문은 의견 대립이 있어 제안한 것처럼 이행되기가 어렵지 않을까 싶다"고 내다봤다.

임기 내 250만가구 공급과 관련해서도 취지는 좋으나 불확실성이 높다는 지적이 많다.

윤 후보의 250만가구 공급 계획은 서울 50만가구, 수도권 130만~150만가구, 그 외 지역 50만~70만가구 등이다.

공급 방식 별로는 정비사업을 통해 47만가구, 도심‧역세권 복합개발 20만가구, 국공유지 및 차량기지 복합개발 18만가구, 소규모 정비사업 18만 가구, 공공택지 142만 가구, 서울 상생주택 및 매입약정 민간개발 등 기타 13만가구 등이다.

250만가구 공급 계획에 대해서는 연 50만가구 공급으로 가능성이 있다는 평가가 짙다. 하지만 정비사업 규제 완화를 통해서 진행하는 공급에는 안전 문제와 집값 급등 우려 등 불확실성이 존재한다.

또 민간 재개발·재건축 사업의 용적률을 상향해주는 대신 증가 용적률의 절반을 공공분양주택으로 기부채납으로 받고 이 주택을 청년이나 신혼부부에게 반값에 분양하겠다는 '역세권 첫집 주택' 20만가구 공급 계획은 일반 3~4인 가구 무주택자들의 역차별 논란이 불거질 수도 있다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 굣구는 "정비사업 규제를 풀겠다고 했는데 공급확대 측면에서는 바람직하지만 제도를 풀어줘 버리면 투기를 불러올 요소가 많다"며 "세제 부문도 급 방향을 튼다면 정책 일관성이 없어 보인다. 투기꾼들에게 '버티면 풀어주는구나' 하는 인식을 세길 수도 있다. 속도 조절이 필요하다"고 우려했다.

GTX 노선 확대도 재원 마련 탓에 실현 가능성이 낮다는 평가가 짙다. 윤 당선인은 기존 노선을 최대한 활용하고 노선에 따라 공급하는 주택 25만 가구로 12조5000억원을 충당하고 중앙정부가 5조, 서울시‧경기도‧인천시가 2조5000억원을 분담하는 방향으로 재원을 마련하겠다고 설명했다.

하지만 사업성 평가도 이뤄지지 않은 상황에서 약 20조원 가량의 재원을 투입하기에는 리스크가 클 것이란 게 업계 관계자들의 전언이다.

익명을 요구한 한 관계자는 "GTX 공약을 내놓기는 했는데 사업성 검토라던지 이런 것들이 전혀 반영되지 않아 부작용이 우려된다"며 "사업성 검토가 안 된 상황에서 예산낭비가 될 수 있고 노선에 해당하지 않은 지역 주민들의 반발도 해결해야 할 문제라 쉽지 않아 보인다"고 말했다.