집값 바로미터 강남 아파트는···불패론과 필패론 논쟁 또 다시

전문가 4인 대예측···규제 완화에도 금리 인상 영향에 강남마저 힘들수도

반면 외부 거시경제에 자유로울 것이란 진단도 "강남은 큰 폭 하락 없어"

내년 강남 전세가격도 의견 엇갈려···"되려 오를수도"vs"매매가에도 영향"

금리인상과 거래절벽으로 부동산 침체가 이어지면서 강남권 아파트 움직임에 관심이 쏠리고 있다. 강남권 아파트 시장이 전체 부동산시장의 바로미터로 통하기 때문이다.

올해 집값 급락 요인인 금리인상 기조를 포함해 내년 경기침체가 이어질 것으로 전망되면서 강남권도 안심하긴 어렵다는 시각(필패론)이 우세한 가운데 일각에서는 선호도가 높은 강남 특성상 가격이 버틸 것이라는 분석(불패론)도 나온다.

강남 아파트 불패론과 필패론 논쟁은 어제오늘 일이 아니다. 무려 15년 전 강남 아파트값이 떨어지는 시점에도 부동산시장에 밝은 두 명의 전문가가 상반된 주제를 들고 나와 화제가 된 바 있다.

당시 '강남 불패론'을 주장한 전문가는 한국의 주거문화에서 아파트가 차지하는 절대적인 데다 제테크라는 인식이 강해 깨지지 않는다고 주장했다.

반면 필패론을 주장한 전문가는 부동산 거품 붕괴론에 근거해 저출산와 고령화라는 인구 구조를 이유로 들었다.

현재 시장에서도 전문가들의 예측이 나뉜다. 뉴스웨이가 부동산 전문가를 대상으로 '2023년 주택시장 전망'을 설문조사한 결과, 대다수가 내년에도 금리인상 기조로 부동산 침체가 이어질 것으로 전망했으나, 강남 부동산시장 전망에 대해서는 전문가들마다 의견이 다른 것으로 확인됐다.

다만 설문조사 결과 '강남 필패론' 주장이 조금 더 우세했다. 금리인상 기조가 이어지는 만큼 수요자들의 매수심리가 살아나는데까지 시간이 걸릴 것으로 예상된다는 게 다수 전문가들의 예상이다.

진희선 연세대 도시공학과 특임교수는 "금리가 오르면서 고금리가 유지되고, 거시경제가 장기간 정체현상을 보이면 강남 역시 별 수 없다고 본다"라고 답변했다.

송승현 도시와경제 대표도 "집값 고점에 대한 인식과 경기 침체와 금리인상에 따른 부담으로 인상 레이스가 종결되기 전까지는 매수에 나서는데 시간이 걸릴 것으로 예상된다"라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "쉽게 예단할 수 없으나, 내년 상반기까지 기준금리 인상이 이어지고 경기위축 우려가 겹치며 주택 매매가격 하락이 지속될 전망"이라고 답변했다.

반면 지역 소득 수준과 뒷받침 수요 덕에 큰 폭의 하락은 없을 것으로 전망하는 전문가도 있었다.

박합수 건국재 부동산대학원 겸임교수는 "강남 부동산 시장은 하향조 정은 있을 것인데 강남은 큰 폭의 하락을 없을 수 있다"라며 "대출규제와 금리인상에 상대적으로 자유로울 수 있고, 15억원 초과 주택담보대출이 허가됐기 때문에 강남 집값이 큰 폭으로 하락하기에는 쉽지 않을 것"이라고 '강남 불패론'에 가까운 주장을 내놨다.

강남 전세시장 전망에 대해서도 의견이 엇갈렸다. 전세가격이 하락할 것으로 전망하는 전문가들은 금융부담 증가에 따른 전세수요 축소, 입주 물량 증가 등을 이유로 들었다.

실제 내년 서울에서 입주가 예정된 아파트 4가구 중 1가구는 강남구에 위치한 것으로 조사됐다. 전세 수요가 위축되고 있는 가운데 대규모 입주 물량까지 쏟아져 전세 가격 하락이 가속화할 것이라는 전망이 나오는 이유다.

오는 2023~2024년 주요 입주 단지를 살펴보면 개포에서 △개포 프레지던스자이 3375가구 △디에이치퍼스티어아이파크 6072가구, 서초 반포에서 △래미안원베일리 2990가구 △신반포메이플자이 3307가구, 서울 강동에서는 △올림픽파크포레온(둔촌주공) 1만2000가구 등이 예정돼 있다. 이들 입주 예정물량만 해도 총 3만2911가구가 나온다. 여기에 2025~2026년에는 입주 예정물량 1만8425가구가 나올 예정이다.

강남발 역대급 입주 폭탄이 결국 서울 전체 전세가를 끌어 내려 집 값 하락을 더 부추길 것이라는 분석도 나온다. 최악의 경우에는 역전세까지 올 수 있을 것이라는 우려도 제기되고 있다.

송승현 대표는 "금리인상과 젠세금 반환의 위험회피 경향이 짙어지면서 전세 가격이 급락하고 있고, KB선도아파트50지수(선도지수)는가 역대급 하락세를 이어가고 있다"라며 "매매시장의 대출규제 대비 규제를 받지 않은 전세자금대출의 부작용으로 전세가격이 임대차법 도입 전 가격으로 회귀할 가능성이 있어 결국에는 전세가격 하락이 매매가락 하락으로 이어질 것으로 본다"라고 진단했다.

진희선 교수는 "강남을 비롯해서 좀 더 떨어질 것이라고 생각한다"라면서도 "다만 금융위기 때와 유사하게 빌라에서만 역전세 가능성은 있을 수 있지만 아파트까지 역전세까지는 가지 않을 것이다"라고 답변했다.

반면 내년 하반기부터 전세가격 상승을 전망하는 전문가들도 있었다. 이들은 매매수요 축소에 따른 전세수요 증가, 아파트 선호도 등을 이유로 꼽았다.

박합수 교수는 "오히려 내년 하반기부터 전세 가격은 올라갈 가능성이 높다"라며 "현재는 동행하는데 매수를 보류한 세입자의 수요가 있을 것이기 때문에 전세는 소폭 상승 가능성이 있다"라고 밝혔다.

또 입주 물량에 따라 강남 내에서도 양극화 현상이 일어날 것이란 분석도 나왔다. 진희선 교수는 "어쩌면 강남 내에서도 양극화 현상이 일어날 것"이라고 답변했다.

내년 부동산 시장 전망에 대해서는 네 명의 전문가 모두 의견이 일치했다. 최근 정부가 다주택자와 임대사업자에 대한 규제 완화책을 내놨지만 금리 인상 때문에 드라마틱한 변화는 없을 것이라는 의견이다.

최근 정부는 앞서 문재인 정부에서 부동산 투기의 주범으로 몰렸던 '다주택자·임대사업자'에 대한 대출·금융·세제 규제를 내년부터 대폭 완화키로 했다. 또 주택 거래 과정에서의 실거주 의무도 완화하기로 했으며 주택 수요를 회복하기 위해 문재인 정부에서 금지했던 아파트 등록임대 사업도 부활시키기로 했다. 부동산 시장이 급격히 위축되면서 경기 침체 우려가 커지자 정부에서 대대적인 규제 완화 방안을 내놓은 것이다.

송승현 대표는 "금리영향으로 현재 매매와 전세가격이 동반 하락하면서 리스크가 확대됐으며 급전세 중심으로 거래가 되면서 월세가격도 하락 전환으로 돌아섰다"라며 "즉, 당분간 임대가격 하락세를 지속될 것으로 보는 상황에서 임대수익률이 저조할 것으로 봐 다주택 임대사업자 외 서울을 비롯한 강남권에도 집값 하락을 방어하기에는 어려울 것으로 본다. 내년 금리 인상이 멈추고 인하로 돌아서야 임대차 시장에 불안정성을 축소시킬 수 있다"라고 답변했다.

박합수 교수는 "다주택자의 매수도 확연히 진입하기는 쉽지는 않다"라며 "하반기 정도는 일부 다주택자가 저점에서 횡보한다고 치면 이때 다주택자 위주로 매수세가 나타날 수 있다고 보고 있고, 핵심은 금리이기 때문에 완화책도 결국 제한적일 수 밖에 없다"라고 언급했다.

진희선 교수는 "부동산 가격은 금리 등 거시경제에 의해 움직이기 때문에 정부정책으로 영향이 크지 않을 거라 생각한다"라고 말했다. 함영진 랩장은 "급매물 위주의 간헐적 거래만 연결되며 평년보다 저조한 주택거래 양상이 이어질 것으로 예상된다"라고 덧붙였다.