집값 5%이상 급락하지만···양극화 축소 vs 심화

전문가·국내부동산기관 전국집값 하락 지속 전망

집값 하락폭 5% 이상···금리 상승·대출 규제 원인

"규제완화 정책 실효성 떨어져"···정책 효과 미비

무주택자·다주택자간 양극화 현상 의견 '분분'

사진=장귀용 기자

내년 부동산 시장도 빙하기가 이어질 것으로 보인다. 전문가들은 내년 상반기까지 기준금리 인상이 이어지고 경기위축 우려가 겹치면서 집값이 5% 이상 하락할 것으로 내다봤다.

뉴스웨이가 부동산 전문가를 대상으로 '2023년 주택시장 전망'을 설문조사한 결과 모두 집값 하락세가 지속될 것으로 예상했다. 정부가 부동산 관련 규제 완화에 나섰지만 하락세를 벗어나기는 어렵다는 것이 전문가들의 주된 의견이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "쉽게 예단할 수 없으나 '23년 상반기까지 기준금리 인상이 이어지고 경기위축 우려가 겹치며 주택 가격 하락이 지속될 것"이라며 "급매물 위주의 간헐적 거래만 연결되며 평년보다 저조한 주택거래 양상이 이어질 것으로 예상된다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "경기성장 둔화로 인한 구매력 감소, 금리 인상과 전세가격 하락이 주요 원인이 될 것으로 판단된다"며 "전세가격하락과 금리인상으로 부채비율이 큰 전세가격붕괴 가능성이 높다"고 설명했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "집값 단기 급등에 따른 부담감으로 전체적인 수요자들의 구매력에 한계가 왔는데, 대출 규제까지 작용하면서 수요를 더욱 위축시켰다"면서 "내년 역시 금리인상이 이어지기 때문에 집값 하락은 계속 될 것으로 보인다"고 밝혔다.

부동산 민간 연구기관도 일제히 내년 집값 하락을 전망했다. 주택산업연구원은 내년 전국 주택가격이 올해 말 대비 3.5% 하락할 것으로 전망했고 한국건설산업연구원도 2.5% 하락을 점쳤다. 대한건설정책연구원은 내년 수도권 아파트 가격이 3~4% 떨어지고, 주택가격이 2024년 전후로 저점을 기록할 가능성이 크다고 전망했다.

전문가들은 내년 서울 아파트 하락폭에 대해선 5% 이상 하락할 것으로 관측했다. 함 랩장은 "내년 집값은 5% 안팎 하락할 것으로 예상된다"며 "기준금리 급등에 따른 자금조달 이자 비용과 가격 고점 인식, 경기둔화에 대한 리스크가 반영된 것으로 판단된다"고 말했다.

정부 정책에 대해선 효과가 미비할 것으로 전망했다. 진희선 연세대 도시공학과 특임교수는 "역대 정부가 부동산 가격이 급등하거나 급락할 때마다 각 정부마다 20회이상 부동산정책은 내놓았는데 그효과가 크지 않았다"며 "부동산은 정부정책보다는 거시경제에 의해 움직이기 때문에 규제완화 정책이 큰 효과를 보기 어렵다"고 전했다.

송 대표는 "규제지역해제설정에 대한 최근 몇 년간 동향을 살펴볼 때 실효성 부분이 떨어지기 때문에 거래시장활성화에 필요한 조치가 될 필요가 있다"며 "최근 다양한 규제완화 정책은 금융부담으로 완화를 하더라도 단기적시장에는 변화가 있기는 어렵다"고 말했다.

박 교수는 "대출규제와 금리인상이 현재 집값 하락에 가장 큰 요인으로 정부대책은 매우 제한적일 것"이라며 "대출 규제의 핵심은 총부채원리금상환비율(DSR)인데 정부에서 이를 풀지 않겠다는 입장을 고수하고 있어 내년 하반기까지 집값에 영향을 미칠 것"이라고 답했다.

다주택자 규제 완화 정책으로 인해 양극화 현상에 대해선 의견이 갈렸다. 박 교수는 "취득세 마저 완화하게 된다면 무주택자보다 다주택자가 재진입 가능성이 높아지기 때문에 양극화 가능성이 더욱 커질 것"이라며 "취득세는 시차를 두고 완화할 필요가 있다"고 밝혔다.

송 대표는 "기준금리를 낮추게 되면 은행에서 돈을 빌리는 이자가 낮아지기 때문에 많은 투자자들 부동산매입을 위한 자금 확보가 수월해진다"면서 "레버리지를 활용해 재투자가 용이해질 수 있다. 저금리 유동성이 오히려 양극화를 키워 오히려 양극화가 축소가능성도 있다"고 전했다.