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부동산 재건축 전환 고민하는 리모델링APT···손익 꼼꼼히 따져야

부동산 도시정비

재건축 전환 고민하는 리모델링APT···손익 꼼꼼히 따져야

등록 2023.10.13 18:51

장귀용

  기자

1기 신도시, 노후도시특별법 추진 소식에 재건축으로 민심 기대UP전문가들 "실제 적용‧추진까진 하세월 가능성···단지별 혜택도 다를 것"리모델링도 장점 있어···기존 용적률 높으면 재건축보다 유리

기사내용과 무관. 사진=강민석 기자 kms@newsway.co.kr기사내용과 무관. 사진=강민석 기자 kms@newsway.co.kr

"재건축으로 선회하게 되면 안전진단부터 정비계획 수립까지 모든 과정을 새로 진행해야 합니다. 이 과정에서 시간과 비용이 들 뿐 아니라 이전까지 쓴 비용도 날리게 되는 셈입니다."(도시계획 기술사 A씨)

"노후도시특별법이 제정돼도 여러 후속조치가 뒤따라야 합니다. 최종적으로 1기 신도시 개조가 완료되는 시점은 수년 뒤가 될 가능성이 적지 않습니다. 모든 단지에 용적률 500%를 적용하는 것도 현실적으로 불가능합니다."(국토교통부 고위관계자)

1기 신도시 내 리모델링 추진 단지들이 재건축으로 선회할지를 두고 고심 중이다. 재건축 규제를 대폭 완화하는 노후도시특별법이 추진되면서 용적률 등 혜택을 받을 수 있을 것이란 기대감이 커져서다. 다만 전문가들은 무작정 사업을 선회하기보단 단지특성과 비용편익 등을 꼼꼼히 따질 필요가 있다고 조언한다.

13일 정비업계에 따르면 최근 1기 신도시를 중심으로 리모델링 사업을 중단하고 재건축을 추진하려는 움직임이 나타나고 있다. 노후도시특별법이 연내 통과되면 최대 500% 용적률을 적용받을 수 있다는 주장이 힘을 얻고 있는 상황이다.

다만 일부 전문가들은 사업전환에 신중할 필요가 있다고 조언한다. 과정에서 발생하는 시간과 비용 손해를 무시할 수 없고 재건축의 경우 기부채납과 임대주택공급이 의무라는 점도 걸림돌이 될 수 있다는 것. 리모델링의 경우 이같은 의무가 없고, 용적률 제한에 상관없이 기존 전용면적 대비 최대 40%까지 전용면적을 늘릴 수 있다.

정비업계 관계자는 "안전진단 규제 완화 등으로 인해 재건축이 유리해진 상황이지만 리모델링 사업이 일정 절차 이상으로 추진된 상황이라면 무리하게 전환을 하지 않는 것이 좋을 수도 있다"면서 "청산에 못해도 1년 이상이 걸리고, 재건축 추진에 또다시 10년가량이 소요될 수 있기 때문"이라고 했다.

그래픽=장귀용 기자그래픽=장귀용 기자

실제로 수도권 A단지는 재건축 전환으로 민심이 기울었지만 좀처럼 사업전환에 속도를 내지 못하고 있다. 해결해야할 일이 만만치 않아서다. 시공사에서 빌린 '대여금'을 비롯한 사업비대출금 상환과 계약해지에 따른 손해보상 등 해결해야할 문제가 산적해 있다. 정비계획수립과 설계 등 제반절차를 다시 처음부터 추진해야하는 것도 숙제다.

단지 인근 공인중개사 관계자는 "분담금 부담이 예상보다 많을 것으로 알려진데다 기존 용적률이 164%로 낮아 재건축이 유리하다는 목소리가 힘을 얻으며 리모델링 조합장까지 사퇴했다"면서 "하지만 조합을 청산하고 재건축을 이끌어갈 주체가 딱히 없는 상황"이라고 했다.

업계에선 사업추진 전인 단지라도 용적률과 대지지분에 따라 재건축보단 리모델링이 유리할 수 있다고 본다. 건설사 도시정비관련 현직 임원 B씨는 "건설사 입장에선 리모델링이 시공이 더 어렵고 수익률도 낮지만 용적률 등 현실적인 제한 조건을 따지는 것이 중요하다"면서 "용적률 190% 이상(3종 주거지역 기준)이거나 평균대지 지분이 10평 이하라면 리모델링이 유리하다"고 했다.

소형평면 주택의 비중이 높은 단지도 재건축에 불리하다. 소형평면가구는 재건축 과정에서 더 넓은 평면을 원하기 때문에 일반분양에 돌아갈 용적률이 줄어들 수밖에 없어서다.

가령 재건축 전환을 고민 중인 수도권 C아파트의 경우 리모델링에선 일반분양 115가구가 추가될 예정이지만 재건축을 하면 일반분양이 없을 수도 있다. 전체 1329가구 중 21평(공급면적 72㎡) 이하 가구가 55%에 달하기 때문이다. 일반분양 수익이 없으면 철거비와 공사비 등 대부분 비용을 조합원이 분담해야 한다.

도시계획업계 관계자는 "비전문가인 조합원들은 재건축이 무조건 유리하다고 생각하기 쉽다"면서 "가령 C단지의 경우 시공사선정은 늦었지만 이후 절차를 빠르게 진행한 덕에 2025년이면 착공을 할 수 있는 상황이다. 그런데 재건축으로 전환하면 사업기간이 크게 늘어날 수 있다"고 했다.

전문가들은 용적률 혜택이 구체화되지 않은 노후도시특별법에 대해서도 지나치게 기대해서는 안 된다고 입을 모은다. 세부지침을 마련하고 도시계획을 세우고 개별 단지를 선정‧심의하는 등 후속 절차에도 시간이 걸릴 것이라고 내다봤다.

이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "일조권이나 주차문제, 교통량 등을 감안할 때 용적률에 차별을 둘 수밖에 없을 것"이라면서 "용적률 혜택을 주는 기준과 형평성을 고려해 치밀한 접근을 할 필요가 있다"고 했다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원도 "역세권 일부 단지의 경우 500% 이상의 용적률이 가능하겠지만 재건축 단지엔 주거환경에 악영향이 우려된다"면서 "혜택 받은 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것도 사업성을 악화시키는 요소가 될 것"이라고 했다.
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