국회 문턱 넘은 1기 신도시 특별법·재초환법···"시장 영향 제한적"

1기 신도시특별법·재초환법, 국토위 법안소위 통과

"추가 분담금 등 금융 비용 부담 문제 커 큰 변화 없어"

"인센티브 구체적이지 않아 과도한 기대 말아야"

1기 신도시 특별법과 재건축 초과이익 환수제 완화 법안이 국회 문턱을 넘으면서 재건축 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다. 다만 전문가들은 시장에 미칠 영향은 제한적이라는 분석이 나온다. 사진=강민석 기자 [e-mail]

1기 신도시 특별법과 재건축 초과이익 환수제 완화 법안이 국회 문턱을 넘으면서 재건축 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다. 다만 전문가들은 시장에 미칠 영향은 제한적이라는 분석이 나온다.

국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회는 지난 29일 오후 회의를 열고 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안'(1기 신도시 특별법)과 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'(재초환법)을 의결했다.

특별법은 정비사업시 종 상향을 통해 용적률을 최대 500%까지 높이는 방안, 안전진단 규제를 면제하거나 완화하는 등의 내용을 담고 있다. 20년이 넘는 100만㎡ 이상 택지가 대상이다.

이 법은 윤석열 대통령의 대선 공약이다. 앞서 여당은 지난 3월 법안을 제출했다. 당초 야당은 이에 반대했으나, 최근 법안을 연내 처리하는 데 동의했고, 소위에서 여야 합의안을 도출했다.

여야는 국토위 전체회의, 법제사법위원회를 거쳐 특별법은 연내에 공포할 예정이다. 공포 4개월 후 법안은 시행될 예정이며, 이에 맞춰 오는 12월 중 시행에 필요한 시행령 개정안도 입법 예고할 방침이다.

여야는 1기 신도시특별법에 앞서 '재건축초과이익환수에 관한 법률 개정안'(재초환법)도 소위에서 의결했다. 개정안은 초과이익 면제구간을 8000만원으로, 부과구간을 5000만원으로 정했다.

또한 20년 이상 장기 보유한 경우에는 부담금 70%, 15년 이상은 60%, 10년 이상은 50%를 각각 감면하도록 했다.

현행법은 초과이익 면제 기준을 조합원 1인당 3000만원, 부과율 구간은 2000만원으로 규정하고 있다. 초과이익 산정 시작 시점도 추진위원회 구성승인일에서 조합설립 인가일로 늦추기로 했다.

재초환은 재건축하는 동안 오른 집값에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 금액을 초과 이익으로 보고 일부(10~50%)를 부담금으로 환수하는 제도로, 재건축 사업의 부담요소로 꼽혔다.

전문가들은 이번 법안 통과가 부동산시장엔 뚜렷한 영향을 미치지 않을 것으로 내다봤다. 송승현 도시와경제 대표는 "호가가 높아지는 등 기대 심리는 나타나겠지만, 재건축 단지 추가 분담금과 금융 비용 부담 문제가 커져 시장에 큰 변화를 일으키지는 않을 것"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "12층∼15층가량의 중층 단지가 포함된 지역은 일부 사업성 개선을 기대해 볼 수 있으나, 이 지역의 정비사업 추진은 긴 호흡으로 바라볼 필요가 있다"고 설명했다.

각 지역에 맞는 주거지 기능과 광역교통, 기반시설과 연계한 특례 적용 기준에 차이가 생길 수 있기 때문이다. 용적률 인센티브가 얼마나 주어질지도 아직 정해지지 않았다.

함 랩장은 "1기 신도시 재건축의 롤모델 역할을 할 '선도지구'의 추진 움직임을 눈여겨볼 필요가 있다"며 "여러 신도시에서 대규모 정비사업이 진행되는 만큼 이주·멸실로 인한 임대차시장의 불안을 방지할 목적에서라도 개별 단지의 정비사업 진행은 어느 정도 시간이 걸릴 것"이라고 밝혔다.

아울러 재초환이 낮아지더라도 추가분담금이 줄어드는 게 아니라 획기적인 변화가 어려울 수 있다는 지적이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정비사업 활성화를 위해 재초환 면제금액을 조정한 것은 의미가 있지만, 재건축이 크게 탄력을 받을지는 미지수"라며 "이전에는 서울과 인접 지역의 정비사업은 인허가가 관건이었는데 지금은 사업지 조합원의 추가분담금 여력이 중요하기 때문이다"고 말했다.