"민간투자 더 늘리자" 리츠시장 부동산개발까지 확대

부동산 직접 개발·운영할 수 있도록 프로젝트 리츠 도입

공시·보고의무도 최소화...운영 단계 전엔 투자한도 제한도 없애

투자 대상도 확대, 태양광·힐스케어 등도 포함...투자자 보호는 강화

정부가 리츠 시장의 부동산 진입 문턱을 크게 낮췄다. 부동산 투자뿐만 아니라 개발에도 직접 뛰어들 수 있게 하며 투자 자산도 확대했다. 민간투자를 촉진시켜 부동산활성화를 도모하기 위함으로 풀이된다.

국토교통부는 17일 경제관계장관회의에서 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안'을 발표했다.

리츠는 투자자들을 모아 개별 투자가 어려운 고가, 우량 부동산에 투자한 후 그 수익을 주주들에게 배당하는 회사다.

일본, 싱가포르 등 다른 선진국은 다양한 차입구조 등을 갖춰 이미 리츠가 활성화된 상태다. 반면 국내 리츠는 규제 탓에 규모가 비교적 규모가 작은 편이다. 현재 국내 리츠 자산규모는 98조원(상장 리츠 16조원)으로, 투자 대상이 주택·오피스(76%)에 집중됐다.

정부는 이에 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대, 운영할 수 있도록 '프로젝트 리츠'를 도입하기로 했다.

현재는 리츠를 활용해 부동산을 개발하면 변경 인가, 공시, 주식 분산 등의 규제가 있어 보통 프로젝트금융투자회사(PFV)를 세워 개발한 뒤 리츠가 인수하는 운영 방식을 쓰고 있다.

하지만 이번에 프로젝트 리츠 도입으로 공시·보고 의무는 최소화시켰고 가제가 아닌 등록제를 적용해 사업 지연과 비용 부담을 완화시켰다. 50%로 정해진 1인 주식에 투자한도 제한도 없애기로 했다. 단 운영 단계에서는 1인 주식 한도 제한을 지켜야 한다.

주식 공모 시기는 준공 후 2년 내에서 5년 내로 늦춘다. 사업비 증가와 공실리스크가 일반 투자자에게 전가되지 않게 하기 위함이다.

공모 기한을 준공 후 5년으로 늘리면 개발 단계의 리스크를 해소한 뒤 일반 투자자를 모집할 수 있다는 게 국토부 설명이다. 개발 단계(사모펀드)인 프로젝트 리츠에서는 규제를 확 풀고 임대 등 운영단계(공모펀드)인 일반 리츠가 됐을 때 일반 투자자 보호 장치를 적용한다.

국토부는 1기 신도시 등 노후계획도시 정비와 도시개발, 도심복합개발 때 프로젝트 리츠 추진을 적극 검토하겠다고 밝혔다.

리츠의 투자 대상도 확대한다. 지금은 리츠가 부동산투자회사법령에 열거된 자산에만 투자할 수 있는 방식이지만, 헬스케어, 테크 등 국토부가 승인하는 자산에 폭넓게 투자할 수 있도록 하반기 중 관련 시행령을 개정할 계획이다.

국토부는 리츠가 시니어주택을 개발·운영하면서 의료 등 관련 서비스까지 제공하는 헬스케어리츠를 내년까지 3곳 이상 공모할 예정이다. 2·3기 신도시 내 택지를 활용한다. 2030년까지 총 10곳 공모를 추진한다.

데이터센터와 태양광·풍력발전소 등 청정에너지 자산 투자도 허용키로 했다.

국토부는 또 2·3기 신도시 내 업무, 상업 용지를 리츠 방식 사업자에게 우선 제공할 예정이다.

수익 구조 다변화를 위해 리츠가 실물 부동산뿐 아니라 모기지 등 부동산 금융 투자를 확대하는 것도 지원한다. 대출투자로 수익성을 확보하는 방안도 마련하기로 했다.

또 리츠의 자산 재평가를 활성화해 단보 여력을 키우기로 했다. 공모 예외 리츠(연기금이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠)가 가진 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 인수·합병(M&A)과 배당 유보도 허용한다.

불필요한 절차는 생략해 리츠 인가에 드는 기간은 절반으로 줄이고, 투자자 보호와 직접적인 관련이 없는 인가 사항은 보고로 대체토록 했다.

투자자 보호장치는 더 강화한다. 분기마다 보고하는 투자보고서를 투자자 관점으로 개편하고, 월 배당도 가능케 했다.

부동산 개발 이익이 지역 주민에게 우선 돌아가야 하는 경우에는 지역 주민이 리츠 주식을 우선 배정받을 수 있도록 '지역상생리츠' 도입도 검토키로 했다.

국토부는 리츠 산업 육성과 투자자 보호 업무를 총괄하는 전담 기구인 리츠지원센터를 만들기로 했다.