실적 발목잡힌 신탁사들···분당신도시 신탁방식 재건축 수주, 묘수될까

부동산 신탁사들 경기침체 장기화로 대규모 손실

분당 신탁방식 재건축 진행 시 선도지구 선정 가점

분당신도시 재건축 단지들 대부분 신탁사와 손잡아

[DB 재건축, 재개발, 공사, 건설, 아파트, 주택, 철근, 물가, 부동산 사진=강민석 기자 [e-mail]

최근 부동산신탁사들이 성장의 한계에 부딪치며 실적이 곤두박질치자 새로운 수익창출을 위해 분당신도시 재건축 참여에 나서고 있다.

26일 금융투자업계와 신용평가업계에 따르면 13개 부동산신탁사의 올해 1분기 순이익은 269억원으로 집계됐다. 전년동기(1636억원)와 비교하면 6분의 1 수준이다. 자기자본순이익률(ROE)도 같은 기간 13.5%에서 4.9%로 축소됐다.

부동산 신탁사 실적 부진의 배경에는 그간 적극적으로 몸집을 불려 온 '책임준공형 관리형 토지신탁'이 자리하고 있다. 부동산 PF 시장의 불안이 커지면서 신탁사의 책임준공 사업장이 부실화되고 있기 때문이다.

신탁사의 책임준공은 시공사가 공사기한을 지키지 못하거나 파산 혹은 공사를 포기하더라도 신탁사가 대신 정해진 공사 기간을 지켜 완공하는 부담을 지는 상품이다.

책임준공 리스크가 커지면서 부동산신탁사들은 소송에 직면한 상황이다. 부동산신탁사의 책임준공확약은 책임준공 미이행 시 시행사의 대출채무 등을 인수하는 것이 아니라 대주단의 손해에 대한 배상 의무가 발생한다.

이처럼 부동산신탁사들이 책임준공 리스크로 인해 실적 악화를 맞자 분당신도시 신탁방식 정비사업으로 눈을 돌리는 모습이다. 성남시가 신탁방식 재건축 추진 시 가산점을 부여하기로 하면서 부동산신탁사를 찾는 분당 아파트 단지들이 늘어나고 있기 때문이다.

분당신도시 내 아파트 단지들은 오는 11월 재건축 선도지구 지정을 위한 동의율 높이기에 한창이다. 특히 신탁방식 재건축에 열을 올리는 이유는 선도지구 선정과정에서 유리한 고지를 선점할 수 있어서다. 구체적으로 ▲신탁 방식 ▲총괄사업관리자 및 조합 방식 ▲공공 시행 방식 등으로 재건축을 추진하면 별도 가점 2점을 받는다.

분당에서 선도지구 선정을 추진하는 단지는 ▲시범1구역(삼성한신·한양, 4200가구) ▲더시범(우성·현대, 3569가구) ▲한솔마을1·2·3단지(청구·LG·한일, 1872가구) ▲정자일로(임광보성·한라3·화인유천·계룡·서광영남, 2860가구) ▲파크타운(대림·롯데·삼익·서안, 3028가구) ▲양지마을(한양1·2단지·금호1·3단지·청구2단지, 4392가구) ▲까치마을1·2단지·하얀마을5단지(2523가구) ▲샛별마을(동성·라이프·삼부·우방아파트, 2777가구) 등이다.

규모가 가장 큰 시범 한양·삼성한신(4200가구), 시범 우성·현대(3569가구)는 각각 KB부동산신탁과 한국자산신탁을 예비신탁사 우선협상대상자로 선정하면서 선도지구 선정 레이스에서 가장 앞서있다는 평가를 받는다.

정자일로 재건축추진준비위원회도 최근 대한토지신탁·코람코자산신탁 컨소시엄과 예비신탁사 지정 업무협약(MOU)을 맺고 신탁사 선정에 공을 들이고 있다. 양지마을은 한국토지신탁과 MOU를 맺고 재건축 속도를 내고 있다. 미금동 까치1·2단지와 하얀주공5단지 통합재건축(2523가구)단지는 교보자산신탁과, 한솔1·2·3단지(1872가구)는 한국토지신탁과 각각 손잡았다.

신탁업계 관계자는 "1기 신도시 분당의 모든 단지들이 재건축 대상인 만큼 향후 재건축이 본격화 될 경우 많은 일감이 쏟아질 것은 기정 사실"이라면서 "신탁방식 재건축에 대한 가점이 주어지는 등 수주에도 유리한 상황인 만큼 분당 신도시는 당분간 신탁사들의 각축전이 될 가능성이 높다"고 설명했다.