"딱 3년, 파격혜택 드려요"···재건축 완화책의 숨은 의미

'3년 한정' 법적상한 넘어선 용적률 혜택 부여

조합설립·사업시행·관리처분 더 쉽게 완화

사업초기 자금지원책도 마련···개인부담도 완화

박상우 국토교통부 장관. 사진=강민석 기자 [e-mail]

정부가 재개발‧재건축 등 도시정비사업에 대한 완화 정책을 내놨다. 도심 내 공급을 확대하기 위한 것으로 업계에서는 파격적인 수준이라는 평가가 나온다. 다만 이번 정책 상당수가 법 개정이나 국토기본계획을 수정해야 하는 내용이어서, 여야의 협력에 따라 실행여부가 결정될 전망이다.

정부가 이른바 8‧8대책으로 불리는 '주택공급 확대방안'을 내놨다. 최근 집값 상승 조짐이 커지고 있는 서울과 수도권에 공급을 확대함으로써 가격안정을 이루겠다는 것이 목표다.

특히 도시정비사업과 노후도시정비에 관한 정책은 업계에서 파격적인 수준이라는 평가가 나올 정도로 다방면에서 활성화방안이 제시됐다. 정비사업에 관한 정책은 크게 ▲절차간소화 ▲갈등방지 ▲자금지원 ▲사업성개선 ▲개인부담 완화로 나눠 볼 수 있다. 1기 신도시 등 노후계획도시정비에 관해선 ▲자금지원 ▲1기 신도시 외 노후계획도시 기본계획수립이 주를 이뤘다.

3년 한시 용적률 대폭 완화

업계에선 이번 정책에서 가장 파격적인 부분으로 사업성 개선안을 꼽는다.용적률을 현재의 법적상한보다 더 올려주기로 해서다. 여기에 임대주택 비율과 녹지 확보의무, 높이제한은 모두 완화해 더욱 효과가 극대화될 전망이다.

용적률은 3년 한시로 법적상한보다 더 많이 올려준다. 일반 정비사업은 법정상한의 1.1배를 받게 된다. 역세권의 경우 현행 법정상한의 1.2배에서 1.3배로 허용치가 늘어난다. 이를 3종일반주거지역에 적용하면 일반적인 정비사업은 300%에서 330%로, 역세권은 360%에서 390%로 완화된다.

다만 용적률 추가 혜택은 아직 사업을 본격화하지 않은 곳 중 비 강남지역에만 주어질 예정이다. 강남 등 규제지역과 대책발표 전 사업시행인가 단지는 제외하기로 했기 때문이다.

자료=국토교통부 제공

임대주택은 지역별로 비율을 차등적으로 완화한다. 임대주택 비율은 서울시가 9월에 도입하기로 한 보정계수가 기준이 될 전망이다. 서울시 평균 공시지가와 해당 구역(단지) 평균공시지가를 비교해 1~2의 보정계수를 메기고 계수가 높을수록 임대주택이 차지하는 용적률을 낮춰주는 방식이다.

임대주택 인수가격도 끌어올린다. 공공기관에서 조합으로부터 임대주택을 사들일 때 적용하는 인수가격 기준을 표준건축비에서 기본형건축비의 80%로 바꿔 오는 9월부터 시행한다. 이에 따라 인수가격이 현행 대비 1.4배가량 늘어날 전망이다.

건축 높이제한과 녹지 확보기준도 완화할 예정이다. 건축물 높이는 법적 최소기준까지 완화할 수 있게 허용할 방침이다. 1가구 당 3㎡씩 의무적으로 확보해야 하는 공원녹지도 부지면적 최소 기준을 5만㎡에서 10만㎡로 상향해 그보다 작은 단지들의 부담을 줄여줄 예정이다.

업계에선 공원녹지 의무완화가 사업성 개선에 큰 효과가 있다고 입을 모은다. 공원녹지를 기부채납하면 그 땅을 제외한 나머지 땅을 기준으로 용적률을 제한하고 있기 때문이다. 만약 공원녹지 의무가 없어지면, 3종일반주거지역 내 1000가구 규모의 단지를 기준으로 9000㎡의 연면적을 추가로 확보할 수 있게 된다.

그래픽=장귀용 기자

정부는 1기 신도시 등 노후계획도시 정비를 위한 정책도 계속 이어간다. 올해 2만6000호~3만9000호 가량의 선도지구 지정 이후 매년 일정 물량을 지정해 순차적으로 주택공급을 진행한다는 방침이다. 올해 하반기부터는 부산‧인천‧대전‧수원‧용인‧안산 등 1기 신도시 외에 다른 도시에서도 기본계획 수립을 시작할 예정이다.

노후계획도시 정비사업을 뒷받침할 자금도 마련한다. 올해 중 구조설계를 마치고 2027년 1조6000억원을 시작으로 총 12조원 규모의 펀드를 조성할 계획이다. 이른바 '미래도시펀드'다.

갈등 최소화로 사업지연 방지···공공관리 강화한다

금융비용 증가, 거주불안 장기화 등 각종 문제를 낳았던 사업지연도 최대한 방지하겠단 계획이다. 공공에서 전문가들을 파견해 갈등을 중재하고, 정상화를 돕는 방식을 도입한다.

조합업무를 공공에서 대행하는 방식도 도입된다. 조합임원을 해임하면 지자체에선 전문조합관리인을 파견해 공백을 최소화한다. 조합이 요청하면 공공기관에서 공공관리인을 선임해 시공자 선정이나 사업시행계획 수립 등 조합 업무를 대행할 수 있게 한다.

공사비 갈등이 생겼을 때도 내역과 사유를 지자체에서 제출받아 검토하도록 했다. 현재는 요청 시 파견했던 갈등중재 전문가집단도 일정규모 이상으 단지에는 의무적으로 파견하는 것으로 바뀔 예정이다.

사업초기 자금을 지원하는 방안도 마련했다. 시공사 선정 전 집행할 수 있는 자금이 없는 조합을 위해 최대 50억원까지 사업비를 빌려줄 예정이다. 융자금은 사업계획 수립 용역비, 총회 개최비, 정비관리업체 용역비 등으로 사용할 수 있다. 정비사업 대출보증 규모도 늘려서 사업비 조달에 숨통을 틔울 수 있게 한다.

자료=국토교통부 제공

개별 조합원들의 금전적 부담도 줄일 수 있게 했다. 규제지역 외 지역에서 분양가가 12억원 이하인 1주택자 조합원은 취득세를 최대 40% 범위 내에서 감면한다. 주택연금가입자의 경우 연금에서 분담금을 낼 수 있게 최대 한도 70%까지 개별인출을 허용한다. 재건축 부담금(재초환) 폐지도 다시 추진할 예정이다.

절차 줄이고, 허들 낮추고···재건축‧재개발 더 쉬워진다

절차간소화는 계획수립의 통합과 단계별 요건 완화가 골자다. 조합설립 전 단계에선 기본계획과 정비계획을 동시에 수립할 수 있게 하고, 조합 설립 후엔 사업시행인가와 관리처분인가를 동시에 받을 수 있게 했다. 각 사업단계의 추진도 문턱을 최대한 낮췄다.

계획수립을 통합하는 것은 밑그림보다 실행에 더 힘을 주겠다는 의미로 풀이된다. 기본계획은 전체 도시를 가꾸는 밑바탕이다. 정비계획은 이런 기본계획을 바탕으로 각 개별 구역(단지)을 구체적으로 다듬는 '관리계획'이다. 이 때문에 정비계획을 수정하려면 먼저 기본계획이 수정이 선행돼야 한다. 이번 정책은 이 수정절차를 한 번에 할 수 있도록 허용하겠다는 의미다.

각 인가를 동시에 처리하는 것도 의미가 비슷하다. 사업시행인가는 재개발‧재건축 사업을 진행하기 위한 일종의 '메뉴얼'이다. 관리처분인가는 구체적으로 기존 자산을 처분하고 새로운 건물을 짓는 방법을 담은 '실행계획'이다. 이 두 가지가 동시에 처리되면 그간 두 인가 사이에 있었던 시간 공백이 줄어들어 공사비 갈등 등이 줄어들 것으로 보인다.

그래픽=장귀용 기자

사업진행 요건도 대폭 완화한다. 각종 행정처리 부분을 요건을 완화하거나 통합으로 처리해 속도를 높이는 것이 핵심이다.

재건축 사업은 조합설립요건이 현행 전체소유주의 75%에서 70% 완화된다. 동별 동의 요건도 동별 절반의 동의에서 3분의 1 동의로 낮아진다.

기존에는 추진위원회 설립 동의서에만 해당했던 '조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위'도 정비계획 입안 요청‧제안 동의로 확대된다. 추진준비위원회나 예비추진위원회 때 정비계획입안 동의서를 70%까지 받으면, 별도로 동의서를 더 받을 필요 없이 곧장 조합설립까지 진행할 수 있게 되는 것.

추진준비위원회나 예비추진위원회 단계에서 개별 소유주의 연락처나 주소를 얻기 힘들었던 문제도 해결될 전망이다. 지자체가 사업추진 주체에게 토지등소유자 정보를 제공할 수 있는 근거를 신설하기로 해서다.

사업시행인가를 받기 위한 각종 심의도 통합으로 처리하거나, 의제처리로 대신한다. 구체적으로 재해영향평가와 소방성능 설계는 통합심의로 처리하고, 특별건축구역 지정, 장애인시설 협의 등은 의제처리 한다. 의제란 각기 다른 법률의 적용을 받는 인·허가 사안들을 하나의 행위를 통해 일괄적으로 처리해 행정효율을 높이는 것을 말한다.

이외에 편의성을 높여 사업추진을 원활하게 할 방침이다. 총회 시엔 전자의결 방식(온라인 총회·투표)을 허용한다. 관리처분의 경우 신청 후 지자체에서 타당성 검증을 신청하던 방식에서 인가 신청 전에 조합이 신청할 수 있도록 허용하고, 분양공고 통지 기한도 120일에서 90일로 단축한다.

법 개정 사항 다수···야당 협조 없인 신기루

업계에선 이번 정책으로 그간 사업진행이 더뎠던 서울 외곽지역의 재개발·재건축 속도가 빨라질 것으로 내다봤다. 그간 낮은 집값으로 인한 일반분양 수익 기대저조와 소형 평형 위주 단지의 특성으로 인한 분담금 부담 등으로 속도를 내지 못한 단지들이 본격적으로 시동을 걸 것이라는 이유에서다.

용적률 추가 혜택을 주는 기간을 3년으로 한정한 것도 속도전에 불을 붙일 것이란 관측이다. 업계관계자는 "서울 내 주택공급을 확대하려면 노도강(노원·도봉·강북) 등 베드타운의 재건축과 금관구(금천·구로·관악) 등 미개발지의 재개발이 이뤄져야 한다"면서 "이번 정책이 실현되면 사업성 개선 효과를 업고 상당한 진척을 이룰 것으로 보인다"고 했다.

노원구 아파트 밀집 지역. 재건축을 앞둔 단지가 많다. 사진=장귀용 기자

다만 업계에선 정책의 도입자체가 무산될 가능성을 우려하는 목소리도 나온다. 이번 대책의 대부분이 법 개정이 필요한 사항이어서, 다수당인 야당의 협조가 필요하기 때문이다.

가령 법적상한을 넘어서는 용적률 추가 허용은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 개정해야 한다. 공원녹지 의무완화는 '도시공원 및 녹지 등에 관한 법률'을 손봐야 한다. 재초환 폐지도 지난 21대 국회에서 끝내 통과하지 못했던 사항이다.

도시계획업계 관계자는 "이번 정책은 국토계획‧도시기본계획‧도시관리계획‧도시계획으로 이뤄진 도시계획체계 내 각 계획의 위상을 뒤흔들 수 있는 내용이 많이 담겼다"면서 "실제로 얼마나 법 개정에 성공할지, 또 이를 바탕으로 개별 사업이 얼마나 추진될지 미지수"라고 했다.