전세가율 오름세가 집값 상승 시그널···한미 금리격차도 주목

전문가, 전세가율 55~60%에 달하면 상승기 진입 신호

"한미 금리격차 1%內 축소시 한은 금리인하 여력 커져"

"내년 상반기 까지 거래절벽 가능성···'상저하중' 장세 관측"

아파트, 물가, 주택, 재개발 사진=강민석 기자 [e-mail]

금융당국 대출규제 여파로 관망세가 짙어지고 있는 부동산 시장은 내년엔 더욱 혼란 속으로 빠져들 것이란 관측이 적지 않다. 도널드 트럼프가 미국 대선에서 승리하면서 미국은 물론 한국도 기준금리 변화에 대한 불확실성이 확대되고 있는데다, 내년 아파트 입주물량 감소에 따른 공급부족 현상도 예상되고 있어서다.

이렇다보니 '영끌'이라도 해서 주택매수에 나서야할지, 당분간 관망세로 매수 타이밍을 늦춰야할지 실수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 전문가들은 매수 타이밍보다 로케이션(입지)이 중요하다며 어느지역의 아파트를 선택하느냐가 관건이라고 말한다.

그러면서 내년 매수 시점에 대해서는 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)을 꼽고 있다. 전문가들은 "아파트 전세값이 매매값의 55~60%에 달하면 부동산 시장이 상승기에 진입하고 있다는 시그널로 보면된다"며 "현재 이 비율이 53.9%인데, 내년 전세가율 변화 추이를 살피면서 매수 시점을 잡아야 할 것"이라고 말했다.

부동산 전문가들은 지난 여름 서울 아파트 상승장이 완벽한 시장 회복신호로 볼수 없다는 이유도 같은 맥락에서 분석하고 있다. 금리 인하 기대감에다가 내년 수도권 입주 물량 감소라는 호재가 작용했음에도 전셋값이 매매값을 따라가지 못하면서 완연한 상승장으로 접어들지 못했다는 것.

내집 마련 타이밍에 있어 한미간 금리격차도 중요 지표라고 강조한다. 전문가들은 한미간 금리 격차가 1%이내로 좁혀지면 한국은행이 금리를 내릴 여지가 커지는 만큼 집값이 오를 가능성이 높다고 본다. 현재 미국 기준금리는 연 4.75%, 한국은 3.00%로로 1.75%포인트가 차이가 난다.

트럼프 당선으로 한국경제가 타격을 받을 수 있다는 점도 고려해야한다. 경제가 저성장의 늦에 빠지게 되면 주택구매 수요가 줄어 내년 약세장이 될 가능성도 있다.

민간 연구기관 한 연구위원은 "대출 규제와 경기 침체 등으로 부동산 시장이 위축되고 있다. 내년에는 상반기에는 대출 옥죄기 여파로 거래절벽 기조가 이어진 다음 하반기부터 전세값이 오름세를 타며 수도권을 중심으로 거래와 가격이 오름세를 탈 것으로 전망된다. 요약하면 상저하중 장세가 예측된다. 특히 서울과 지방 부동산 양극화 현상 속에 똑똑한 한채나 상급지로 이동하려는 수요가 늘 것"이라고 내다봤다.