통계로 본 스트레스DSR 효과···대출 억제 실효성 '물음표'

규제 강화 직후 일시적 둔화 확인···추세적 전환은 아냐

금리 인하 기대감과 서울 주담대 수요가 규제효과 희석

거시경제 흐름이 좌우한 가계대출···"통화정책과 공조해야"

가계대출 관리를 위한 스트레스 DSR 3단계 도입을 앞두고 있지만 실효성에는 여전히 의문이 제기된다. 앞서 1·2단계 시행 이후 가계대출 수요가 일시적으로 꺾였지만 수개월 만에 다시 반등했기 때문이다. 서울 등 핵심 지역을 중심으로 대출 수요가 견조하게 유지되면서 규제보다는 거시경제 흐름이 대출 추세를 좌우했다는 평가가 나온다.

21일 금융권에 따르면 정부는 가계부채 관리를 위해 단계적으로 스트레스 DSR 규제를 도입하고 있다. 스트레스 DSR은 대출 심사 시 현재 금리에 가상의 스트레스 금리를 더해 산정한 DSR로, 미래 금리 상승 위험까지 반영하는 제도다. 정부는 올해 연간 가계부채 증가율을 경상성장률(3.8%) 이내로 관리하고 DSR 중심의 여신관리체계를 내실화할 계획이다.

스트레스 DSR 1단계는 지난해 2월 은행권 주택담보대출에 0.38%포인트(p) 스트레스 금리를 더하는 방식으로 시작됐다. 같은 해 9월에는 수도권 주담대 1.2%p·기타지역 0.75%p 가산 및 2금융권 주담대에 적용하는 2단계가 도입됐다. 오는 7월부터는 스트레스 DSR이 사실상 모든 가계대출에 적용되며, 스트레스 금리는 1.50%로 높아진다.

금융위원회에 따르면 스트레스 DSR 1단계 시행 직후 가계대출 증가세는 일시적으로 둔화됐다. 지난해 2월 전 금융권의 가계대출은 1조9000억원 감소했고, 3월에는 4조9000억원이나 쪼그라들었다.

가계대출 '막차 수요' 반복···규제가 되레 수요 자극

하지만 대출 수요 억제 효과는 오래가지 못했다. 지난해 4월 4조원 증가한 가계대출은 6월 4조2000억원으로 주춤하더니 7월 5조3000억원, 8월엔 9조7000억원 폭증했다. 2단계 스트레스 DSR 시행을 앞두고 미리 대출을 받으려는 가수요가 집중된 결과다.

은행권의 자율적인 총량 관리에 따라 지난해 12월 가계대출 증가액은 2조원에 그쳤다. 특히 올해 1월엔 9000억원 줄면서 지난해 3월 이후 10개월 만에 감소세로 돌아섰다. 그러나 2월 4조2000억원, 3월 7000억원 증가에 이어 4월엔 5조3000억원 늘어난 것으로 확인됐다. 스트레스 DSR 규제가 추세적인 대출 억제로 이어지지 못했다는 얘기다.

오히려 스트레스 DSR 시행으로 대출 가수요만 자극한 것 아니냐는 지적도 만만치 않다. 규제 강화를 앞둔 지난해 8월과 올해 4월 대출 규모가 큰 폭으로 증가했기 때문이다. 큰 돈이 당장 필요없는 차주들이 한도 감소 이전에 대출을 끌어온 결과다.

특히 한국은행의 기준금리 인하 기조가 명확해진 점도 대출 수요 회복에 한몫한 것으로 보인다. 금리가 내려갈수록 차주의 상환능력이 개선되기 때문에 스트레스 금리는 사실상 무력화 된다. 가계대출 추이는 스트레스 DSR 같은 개별 규제보다 금리와 거시경제 요인에 더욱 큰 영향을 받는 모습이다.

실제로 지난해 기준금리가 3.5%로 동결되는 동안 주택 거래 부진과 함께 가계대출 수요가 크게 위축됐다. 반대로 지난해 들어 금리인하 기대감이 확산되고 부동산 거래가 살아나자 주춤했던 가계대출이 다시 반등 국면으로 전환됐다.

특히 서울 강남 3구를 중심으로 부동산 가격 상승 기대감이 여전한 것도 DSR 규제효과를 희석시키고 있다. 고소득층이 몰린 서울 강남권에선 현금 위주의 거래가 활발해 대출 규제의 체감도가 낮았고, 부동산 가격은 연일 신고가를 갈아치우고 있는 상황이다. 서울 강남구에 소재한 압구정 현대아파트(공급면적 264㎡)는 지난달 25일 130억5000만원에 거래되며 역대 최고가를 경신했다.

금리와 시장 심리에 밀린 DSR 규제···"당국간 정책순위 조정해야"

이에 따라 시장 안팎에선 3단계 DSR 규제 효과 역시 오래가지 못할 것이라는 전망이 나온다. 수도권의 주담대 증가세가 일시적으로 둔화되겠지만 자기자본 거래비중이 높은 강남3구·마용성 등 핵심지에선 별다른 영향이 없을 것이란 관측이 우세하다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "스트레스 DSR은 무리한 영끌을 막는 효과가 있어 투기적 거래 감소에는 긍정적 영향을 줄 수 있다"며 "임대료 상승 등에 따른 매매가 상승 움직임이 이어지고 있고 기준금리 인하에 대한 시장 기대가 남아 있어 급격한 주택시장 수요 위축은 제한적일 것"이라고 짚었다.

전문가들은 거시건전성 관리 차원의 가계대출 규제에 한계가 있는 만큼 금융당국과 한국은행간 유기적인 협력이 필요하다고 제언했다. 스트레스 DSR 3단계 시행과 연계해 기준금리 인하 시기를 조정하는 방안을 고민해야 한다는 얘기다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 "대출 수급여건과 금융당국의 가계부채 관리대책을 종합적으로 고려할 때 가계대출은 당분간 관리목표범위 내에서 안정적 유지가 가능할 것"이라면서도 "다만 서울 강남권에서 시작된 주택시장 불확실성이 추가 금리인하 기대와 결합되면, 스트레스 DSR 3단계 도입 이전에 가계대출의 시기적 쏠림현상이 발생할 수 있다"고 우려했다.

이어 "필요할 경우 적기에 거시건전성 규제 강화와 통화정책 시행 시기의 미세조정 등의 조치를 선제적으로 해 나가야 할 것"이라며 "먼저 거시건전성 감독수단을 구비한 이후 기준금리를 조정하는 방식으로 정책당국 간 정책순위를 조정할 필요가 있다"고 덧붙였다.