실수요자 잡는 가계대출 정책···DSR 확대 역풍 예고

DSR 적용 확대 논란 점화···전세 실수요자까지 영향권

한도축소·금리 경직에 '이중 압박'···시장 혼선 불가피

정책 신뢰 기반 흔들···선별적 규제·보완책 병행 목소리

가계대출 총량관리에 나선 정부가 전세자금대출까지 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하는 방안을 검토하고 있다. 이미 DSR 규제 강화로 대출한도 축소가 쪼그라드는 상황에서 전세의 월세화만 가속화될 것이란 우려가 적지 않다. 전문가들은 투기세력에 대한 선별적 규제와 실수요자들의 주거안정을 위해 추가적인 제도 정비가 필요하다고 제언했다.

20일 금융당국에 따르면 금융위원회는 7월 1일부터 은행·보험·여전사 등 전 업권에 스트레스 금리 1.5%포인트(p)를 일괄 적용하는 3단계 스트레스 DSR을 시행한다. 이와 함께 그간 규제 예외로 분류됐던 전세대출과 정책모기지의 DSR 산정 포함 여부도 재검토하는 것으로 알려졌다. 이에 대해 금융위는 "정해진 바 없다"며 진화에 나섰지만 가계대출 증가세가 가팔라지면서 관련 논의에 속도가 붙는 모양새다.

전세대출은 그간 실수요 보호 차원에서 DSR 산정에서 제외돼 왔다. 하지만 전세대출 잔액이 200조원을 넘어서면서 유주택자의 갭투자 수단으로 활용되고 있다는 비판이 잇따랐다. 본인 소유 주택을 빌려주고 자신은 다른 전셋집에 거주하며 규제 사각지대를 이용해 왔다는 지적이다.

금융권 관계자는 "DSR 규제망 밖의 전세대출이 전셋값을 밀어올리고 다시 매매가격까지 자극하는 고리가 반복돼 왔다"며 "정책의 일관성 차원에서도 손볼 시점이 된 것"이라고 말했다.

DSR 규제 확대 시 주거안정 훼손 우려

문제는 실수요자까지 규제의 직격탄을 맞을 수 있다는 점이다. 연소득이 낮은 무주택 세대주가 자녀 교육, 직장 이직 등 불가피한 이유로 이사하게 될 경우 전세자금 대출을 DSR 내에서 감당해야 하기 때문에 대출한도가 줄어들게 된다.

현재는 보증기관 요건만 충족하면 소득수준에 관계없이 대출이 가능하지만 향후엔 소득에 따라 한도가 제한될 수 있다. 특히 생애 최초로 전세 대출을 이용하려는 청년층이나 신혼부부의 부담이 커질 수 있다는 우려도 나온다.

전세대출이 DSR에 포함될 경우 주거안정 기반이 흔들릴 수 있다는 우려도 제기된다. 임차인의 전세자금 수요는 자산 축적이나 투기 목적과 무관하게 발생하는 실수요 성격이 강한 만큼 일률적 규제보다는 선별적 적용이 필요하다는 얘기다.

실제로 과거 2021년에도 전세대출 DSR 편입이 추진됐지만 시장 반발과 실수요 위축 우려에 밀려 무산된 바 있다. 3년 만에 다시 추진될 경우 실수요자 보호 장치 마련이 핵심 쟁점이 될 것으로 보인다.

카드사를 통한 자동차 할부금융도 향후 정책방향에 따라 DSR에 포함될 수 있다. 현재 카드사 장기할부는 DSR 산정에서 제외되지만 사실상 장기대출 성격이 강해 형평성 문제가 제기돼 왔다. 반면 카드업계는 내수 위축을 우려하며 신중한 접근을 요구하고 있는 상황이다.

기준금리가 떨어지고 있는데도 은행 대출 가산금리는 요지부동인 점도 문제로 지적된다. 한국은행은 지난 5월 기준금리를 2.75%에서 2.50%로 0.25%p 인하했지만 시중은행의 주택담보대출 금리는 우대금리를 적용해도 3% 후반에 머무르고 있다. 반면 예금금리는 빠르게 하락하면서 실수요자가 체감하는 금융 부담은 더욱 늘어난 상황이다. 자기자금이 줄어들고 조달 비용은 높아지는 이중압박을 받고 있다는 얘기다.

은행은 배 불리는데···실수요자 금리인하 체감 못 해

특히 금리인하의 혜택이 실물경제로 전달되지 못하고 은행의 마진 방어에만 활용된다는 점에서 비판의 목소리가 높다. 금리인하기에 대출금리는 꿈쩍 않는데 DSR만 강화하는 건 실수요자만 옥죄는 구조라는 지적이다.

전문가들은 정책 방향성에는 공감하면서도 실수요자를 위한 선별적 접근이 필요하다고 제언했다. 가계부채의 안정화를 위해선 규제 예외 항목에 대한 재정비가 불가피하지만, 급격한 규제는 오히려 서민 부담을 가중시킬 수 있다는 주장이다.

송승현 도시와경제 대표는 뉴스웨이와의 통화에서 "DSR 규제 강화로 매매와 전세 시장 모두 위축될 경우 주택 실수요자들이 월세로 흘러 들어갈 가능성이 높다"며 "부채관리도 중요하지만 부동산 시장의 유통물량이 늘고 스트레스 DSR 3단계 규제가 연착륙할 때까지 지켜볼 필요가 있다"고 강조했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수도 "과도한 DSR 규제 강화는 주택 수요 억제로 이어지기 때문에 실수요자들이 주택을 구매하거나 전셋집을 마련하는데 상당한 어려움을 겪게 될 것"이라며 "실수요자들이 상환능력 안에서 필요한 자금을 조달할 수 있도록 합리적인 규제가 필요하다"고 말했다.