송파한양2차 수주전, GS vs HDC현산···제안서 비교해보니

6856억 대어급 프로젝트, 7년만에 입지 다툼

GS '금융 안정성'·HDC '스마트 기술' 맞대결

조합 선택 기준 변화가 재건축시장 새변수로

재건축을 추진 중인 서울 송파한양2차 아파트 현재 모습. 사진=HDC현대산업개발

서울 송파한양2차 재건축 시공권을 두고 GS건설과 HDC현대산업개발이 7년 만에 다시 맞붙었다. 이번 입찰은 단순 브랜드 경쟁을 넘어 금융 안정성과 기술 혁신이라는 새로운 전략 대결로 전개되고 있다. 과거 조합이 브랜드 인지도와 공사비에 주로 반응했다면, 최근에는 금융 리스크 관리와 장기 프리미엄 가치까지 종합적으로 평가하는 흐름으로 바뀌고 있다.

22일 정비업계에 따르면 현재 송파한양 2차 사업장에는 GS건설과 HDC현산이 참여 의지를 공식화했다. 이들은 과거 강남권 단지 수주 경험과 최근 수주 실적을 밑거름 삼아 브랜드 이미지 강화와 맞춤 전략으로 조합원 공략에 나섰다.

일단 두 회사의 제안서 방향은 뚜렷이 갈린다. GS는 금융 안정성(조합 자금 조달 기반)을, HDC현산은 스마트·AI(인공지능) 중심의 미래 주거 가치를 전면에 내세우는 구도를 택했다.

GS건설은 국내 5대 시중은행(KB·하나·NH농협·우리·SC제일)으로부터 금융의향서(LOI)를 확보해 이주비·사업비·분양 자금 등 종합 금융지원 체계를 제시했다. 고금리·PF(프로젝트 파이낸싱) 리스크가 커진 상황에서 조합원 분담금과 이자 부담을 줄일 수 있는 안정적 자금 조달 능력을 내세운 것이다.

아울러 해외 건축 설계 네트워크와 협업해 단지 조경, 커뮤니티, 스마트홈 설계에 프리미엄 요소를 더했다. 금융 안정성과 설계 차별화를 결합한 투트랙 전략으로 조합의 표심을 공략하겠다는 구상이다.

HDC현산은 AI 기반 월패드·에너지 관리 시스템·지능형 단지 운영 등 첨단 기술을 앞세운 미래형 스마트 주거 솔루션을 핵심 전략으로 꺼냈다. 미국 SMDP(건축), LERA(구조), LPA(조명) 등 글로벌 설계·엔지니어링 기업과 협업해 고급 주거환경을 위한 설계안을 준비하고 있으며, 이는 과거 용산정비창, 미아9-2재개발 등 대형 프로젝트에서 이미 검증된 모델이다.

이번 송파한양2차에서는 AI 데이터 기반 관리 시스템을 통해 단지 운영 효율성까지 높이겠다고 강조한다. 조합 입장에서는 장기 유지관리 비용 절감과 단지 프리미엄 가치 제고를 동시에 기대할 수 있는 대안이 된다. 웰니스 커뮤니티 조성, 피트니스·요가·명상 프로그램 등 입주민 라이프스타일 전반을 업그레이드하는 설계도 포함되어 있다.

물론, HDC현산은 스마트 기술뿐 아니라 조합원의 재무 부담을 줄이는 금융 조건도 전략적으로 제시할 것으로 기대된다. HDC현산은 과거 방배신삼호 재건축에서도 파격적인 금융 조건을 제시해 조합원들의 관심을 모았다. 당시 사업비 조달금리 인하, 이주비 대출 보장, 분담금 납부 유예 등 실질적인 재무 부담을 줄이는 다양한 방안을 내놓으면서 경쟁력을 확보한 바 있다. 이런 전례로 볼 때 이번 송파한양2차 재건축에서도 HDC현산이 금융 지원 측면에서 어떤 카드를 꺼낼지 기대가 모아지고 있다.

최근 재건축 시장에서 조합의 선택 기준은 빠르게 달라지고 있다. 과거에는 주로 브랜드 인지도와 공사비 수준이 절대적이었던 데 비해, 이제는 금융 안정성, 기술 혁신, 리스크 관리, 장기 프리미엄까지 종합적으로 따져보는 흐름으로 이동했다. 강남권 주요 재건축 수주전에서도 단순 브랜드 대결을 넘어 분담금 완화, 사업 안정성, 미래 가치가 핵심 평가 요소로 떠오르고 있다.

건설업계 관계자는 "최근 재건축 시장에서는 단순 브랜드 경쟁만으로는 조합원들의 표심을 얻기 어렵다"며 "금융 안정성을 내세운 GS건설과 스마트 주거 프리미엄 전략의 HDC현산 대결은 향후 다른 대규모 정비사업에도 중요한 참고 사례가 될 것"이라고 말했다.

한편, 송파한양2차 재건축은 지하 4층부터 지상 29층, 총 1346가구와 부대 복리시설을 조성하는 사업이다. 예정 공사비만 6856억원에 달하는 대규모 사업이다. 서울 강남3구 중 하나인 송파구 내에서도 인근 녹지 공간이 풍부하고 학군도 발달해 수익성이 기대되는 곳으로 평가된다. 입찰은 9월 4일 마감, 이후 오는 11월 총회에서 최종 시공사가 결정될 예정이다.