부동산 시장을 이해해야 정책이 나온다

정부가 10.15대책을 발표한 지 한 달이 되었다. 그런데 서울·수도권의 규제지역은 물론 규제를 피해 간 일부 지역에서는 여전히 부동산 가격이 상승하고 있다. 다만 예전보다는 상승 폭이 좁아졌을 뿐이다. 정부의 광범위하고 강력한 지역규제가 지역별 차이에 영향을 미칠 뿐, 부동산 시장은 여전히 불안하다. 오히려 서민들의 내 집 마련이 더 어려워졌다는 불만의 소리만 들린다.

이렇게 강력한 부동산 시장 규제정책에도 불구하고 시장이 불안한 데에는 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 2026년부터 서울의 입주 물량이 부족하다는 것을 수요자들은 잘 알고 있다. 국토교통부가 9월 말 기준으로 발표한 자료에 의하면 2026년 상반기 서울의 입주 물량은 약 11.153호 정도로 부족하다. 적어도 상반기 약 2~3만 호의 입주 물량은 되어야 시장이 안정되는데 수요보다 공급이 부족하면 가격은 오른다. 특히, 2027년에도 입주 물량은 예전의 절반도 안 된다고 한다.

둘째, 정부의 9.7대책에서 135만 호 주택공급 약속은 입주 물량이 아니고 착공 물량이며 목표 달성도 쉽지 않을 것이라고 사람들은 믿고 있다. 왜냐하면 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 합계 29.2만 호)의 4.6배나 되는 물량으로 어디에, 어떻게 공급할 것인지 발표는 했지만 믿음이 가지 않기 때문이다. 왜냐하면 10.15대책으로 도심지 정비사업은 오히려 더 어려워졌다는 분위기다.

셋째, 규제 지역은 당장 부동산 시장의 매매 수요를 관망세로 돌려놓을 수는 있겠지만 시간이 지나면 그 효과가 약해질 것이라고 사람들은 믿고 있다. 오히려 돈 있는 부자들은 규제 지역이 가격이 올라서 규제되었기 때문에 규제 지역에 투자가치가 있다고 믿고 있다. 또한 다음에 규제가 해제되면 가격이 더 오를 것이라는 믿음도 갖고 있다.

넷째, 여전히 유동성 자금이 시중에 많기 때문이다. 주택가격에 영향을 미치는 가장 큰 변수는 공급이지만 그보다 더 중요한 것이 바로 유동성 자금이다. 아무리 규제해도 수요가 많으면 가격은 오른다. 또한 돈이 많으면 가격은 오른다. 최근까지 정부가 유동성 자금을 풀어서 시중 유동성 자금은 생각보다 많다.

마지막으로 학습 효과다. 사람들은 부동산 가격은 시간이 지나면 무조건 상승한다는 믿음을 갖고 있다. 특히, 수요가 몰리는 강남권이나 한강 벨트권은 더욱 가격이 오를 것이라는 확신도 갖고 있다. 그러니 지금이 가장 낮은 가격이라고 생각해서 수요가 감소하지 않는 것이다. 이 또한 사실이었다. 10년, 20년 전의 부동산 가격과 비교하면 서울 특히 강남권은 상상을 초월할 정도로 가격이 올랐다. 그러니 지금까지 아무리 강한 대책을 내놓아도 그 약발은 오래가지 않았다.

그래서 부동산 시장을 안정시키려면 위 5가지 원인을 치료해야 한다. 첫째, 서울의 입주 물량을 늘려야 한다. 그것도 단기 주택공급 정책으로 늘려야 한다. 방법은 빠른 공급이 결국 비아파트 부문의 활성화라는 점이다. 다세대주택과 연립주택, 도시형생활주택, 오피스텔 등은 서민들이 주로 사용하는 주택으로 공급 활성화가 필요하다. 물론 공급을 늘리려면 정부의 세제 등 여러 가지 형태로 지원이 필요하다. 그리고 전세수요의 부활을 위해서도 보증금의 일부를 예치시키는 에스크로제도 도입 또한 검토해 봐야 한다. 3기 신도시의 조기 공급도 필요하다.

둘째, 정부의 9.7대책에서 135만 호 주택공급 약속은 공공주도형도 좋지만, 민간 주택공급 활성화와 민관 합동 방식, 더 나아가 정비사업(재개발·재건축 등), 도심복합개발, 역세권 개발 등 다양하고 과감한 규제 완화를 통한 지원이 필요하다.

셋째, 규제 지역은 해제하더라도 가격이 안정될 수 있는 제도적 장치가 필요하다. 예를 들면 거래세를 낮추고 보유세를 장기적으로 인상하는 방법으로 능력만큼 보유할 수 있는 제도 도입은 이제 고민해야 한다. 또한 수요억제도 중요하지만 수요 분산정책도 필요하다. 그 방법으로 서울·수도권에서 주택을 매도하고 지방으로 이주하는 사람들에게 일시적으로 거래세를 완화해 주는 제도 도입도 고려해야 한다.

넷째, 주택가격에 영향을 미치는 가장 큰 변수는 유동성 자금이다. 따라서 정부의 무분별한 국민지원금 등은 줄이고 고액의 주택담보대출은 지속적 제한이 필요하며 생애 최초주택구입자에게는 모든 제한이 없어야 한다.

마지막으로 "부동산, 특히 주택은 사는 것이지, 자산 증식의 수단으로 사는 것이 아니다"라는 인식이 되도록 국민 의식 변화 운동도 필요하다. 아무리 얘기해도 지나치지 않는 것이 부동산 투기 근절이다. 따라서 부동산 투자의 불로소득은 일정 부분 환수하는 것은 바람직하다. 하지만 정부의 지나친 시장개입은 시장을 왜곡시킬 수 있기 때문에 시장개입은 최소화하고 국민적 공감대를 형성하여 올바른 시장 질서 확립과 함께 불필요한 제도 정비가 필요하다.

이제 인구가 감소하고 있다. 자산 양극화와 서울·수도권과 지방의 양극화를 어떻게 해소할 것인지 여야 할 것 없이 국가 미래를 위해 서로 고민할 때다. 부동산 시장은 규제가 능사는 아니다. 규제가 시장을 이길 수도 없다. 따라서 정부는 부동산 시장을 어떻게 형성시킬 것인지 고민하고 또 고민하여 올바른 방향으로 유도해서 시장이 안정될 때 비로소 집 없는 무주택 서민들의 삶이 행복해질 것이다.