서울 공급 부족 심화···강남 재건축 10년 만에 3배 껑충

'똘똘한 한 채' 선호 속 상급지 신고가 행진 이어져

정비사업 통한 공급 강조··· 시공사 선정 가속 전망

오는 20일 재건축사업 시공사 입찰 마감을 앞둔 서울 서초동 서초진흥아파트 모습. 사진=권한일 기자

서울 강남구 재건축 아파트의 3.3㎡(평)당 평균 매매가격이 사상 처음으로 1억원을 넘어섰다. 정부의 고강도 수요 억제책에도 불구하고 서울 시내 공급 부족 현상과 상급지 선호 흐름이 맞물리면서 강남 재건축 시장의 가격 상승세가 꺾이지 않고 있다.

14일 부동산R114에 따르면 지난해 강남구 재건축 아파트의 평당 평균 매매가격은 1억784만원으로 전년 대비 24.35% 급등하며 사상 처음으로 '1억 시대'에 진입했다. 재건축을 제외한 일반 아파트 평균가격은 8479만원으로, 재건축 단지와의 격차는 2305만원에 달했다. 강남구 전체 아파트의 평당 평균가는 9107만원으로 집계됐다. 강남 재건축단지 평당 가격은 10년 전(2015년·3510만원)보다 약 3배 급등했다.

이 같은 가격 상승은 한강변과 학군·업무 접근성이 뛰어난 단지에 집중됐다. 압구정동 재건축 아파트의 평당 평균 매매가는 1억4068만원으로 가장 높았고, 대치동 1억123만원, 개포동 9587만원이 뒤를 이었다. 구체적으로 압구정3·4·5구역, 개포주공 6·7단지, 대치 은마아파트 등 주요 단지들이 시세 상승을 주도했다.

시장에서는 우수한 입지에 대한 미래 가치 기대와 함께 정체됐던 재건축 사업이 속도를 내면서 투자 수요가 유입된 결과로 분석한다. 실제로 은마아파트 재건축 정비계획이 지난해 9월 서울시에서 가결됐고, 개포주공 6·7단지와 압구정2구역 등도 시공사 선정을 마치며 사업이 본궤도에 올랐다. 올해 역시 압구정3·4·5구역과 개포우성 6차, 대치쌍용 1차 등에서 시공사 선정도 이어질 전망이다.

강남구 외에도 서울 시내 집값은 전반적으로 강세다. 지난해 서울 전체 아파트 매매가격은 12.52% 상승했고, 송파구(17.52%)와 강남구(17.50%) 상승률은 17%를 웃돌았다. 올해부터는 서울은 물론, 수도권 요지에서 '입주 절벽'이 본격화되면서 가격 상승에 대한 우려가 커지고 있다.

정부는 주담대 한도를 6억원으로 제한한 '6·27대책'을 비롯해, 수도권 135만 가구 공급을 골자로 한 '9·7대책', 규제지역 확대를 담은 '10·15대책'을 잇달아 내놨지만 시장은 진정되지 않고 있다. 대책 발표 후 매물이 줄고 거래가 얼어붙었지만, 강남·용산 등 상급지 재건축과 신축 단지를 중심으로 신고가 거래는 이어지고 있다. 최근 강남구 일원동 '디에이치자이개포' 전용 103㎡는 44억7000만원에 거래되며 최고가를 경신했다.

새 아파트 공급 부족은 뚜렷하다. 올해 수도권 아파트 입주 예정 물량은 8만7000여 가구로 전년 대비 27% 넘게 감소할 전망이다. 특히 서울 시내 입주 예정 물량은 1만6000여 가구로 55%가량 급감하고, 이마저도 절반 이상은 하반기에 집중돼 있다.

3년 넘게 이어진 건설·부동산 경기 부진으로 만성적인 서울·수도권 선호지역 내 공급 부족 현상이 심화된 가운데 유동성 확대와 금리 하락까지 맞물리면서 서울 집값 상승 압력은 더해지고 있다는 분석이 나온다.

주택산업연구원은 올해 서울 주택 매매가격이 4.2% 상승할 것으로 내다봤다. 특히 정부의 강력한 규제에도 흔들리지 않는 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 굳어지면서 상급지 불패 흐름은 당분간 이어질 가능성이 높다는 관측이 우세하다.

부동산R114 관계자는 "정부와 지자체가 정비사업 활성화로 공급을 늘리겠다는 의지를 밝힌 가운데 올해 압구정3·4·5구역과 개포우성 6차, 대치쌍용 1차 등이 시공사 선정을 예고하고 있다"며 "강남권 단지를 중심으로 정비사업 추진이 빨라질수록 아파트값 상승세도 계속될 것"이라고 전망했다.

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