높아지는 전세가격, 빌라로 내 집 마련 괜찮을까

한국부동산원 4월 주택가격지수에 따르면 서울 주택의 매매, 전세, 월세 가격이 동반으로 상승하는 추세다. 특히 서울 전월세 가격 상승세가 더욱 두드러진다. 전월 대비 전세가격은 0.66%, 월세 가격은 0.63% 상승했다. 월세보다 전세 매물이 귀하다는 뜻이다. 가구별로 주거 비용 지출이 늘고, 높아진 주거 비용을 감당하지 못하는 전월세 수요자는 도심에서 점점 멀리 이주할 수밖에 없다.

이런 이유로 지금이라도 주택을 매수하려는 움직임이 늘어나고 있다. 최근 서울 주택 매매가격지수도 꾸준히 상승해 4월 기준으로 전월 대비 0.55% 상승했다. 전월세 수요가 매매 수요로 상당수 돌아섰기 때문이다. 특히 최근에는 아파트보다 비아파트 매매가격 상승률이 높다. 서울 아파트 중위 가격이 올해 12억원을 넘어서면서, 아파트 매매가격에 부담을 느끼는 수요자가 많아지고 정부의 강력한 대출 규제로 매매자금을 조달하는 것도 어려워졌다. 이런 이유로 자연스레 상대적으로 가격이 저렴한 빌라 등 비아파트 매매 수요가 증가한 것이다.

그 중에서도 입지가 좋고, 개발 가능성이 높은 지역의 빌라는 매수 경쟁이 치열하다. 아파트에 비해 가격이 저렴하고, 향후 개발이 이루어지면 새 아파트를 저렴한 값에 분양 받을 수 있기 때문이다. "빌라 투자는 하지 말라"는 것은 옛말이다. 여기에 서울 아파트 단지가 모두 토지거래허가구역으로 묶이면서 개발 가능성이 높은 지역을 중심으로 빌라 가격 상승세가 더욱 두드러졌다.

다만, 빌라 투자로 내 집 마련을 하려는 경우라면 개발 과정에서 발생할 수 있는 위험 요소가 상당수 존재해 새 아파트 입주까지 예정보다 긴 시간이 소요될 수 있다는 점에 주의해야 한다. 통상 빌라 등이 밀집한 지역에서 이루어지는 재개발은 이해관계 등이 복잡하고, 개발시 주변 인프라 구축까지 함께 고려해야 해서 아파트 개발보다 시간이 오래 걸린다. 평균적으로 재개발은 정비구역지정부터 새 아파트 입주까지 약 13년 걸리는 것으로 예상하지만, 실제 정비구역지정 전 소요되는 기간까지 고려하면 20년 이상 소요되는 지역도 많다. 적은 금액에 내 집을 마련할 수 있는 대신 오랜 시간 투자금을 묻아둬야 하고, 장기간 개발에서 파생되는 리스크를 모두 부담해야 하는 구조다.

특히 최근에는 서울시와 정부의 개발 독려로 개발 수익성 등을 구체적으로 따져보면 현실적으로 개발이 어려운 지역까지 개발을 추진하는 사례가 늘고 있다. 이미 신통기획 후보지 등으로 지정된 곳만 하더라도 토지거래허가구역으로 묶여 주택 거래가 어렵다 보니, 정비구역 지정을 위한 동의를 받고 있는 극초기단계의 개발 예정 구역을 중심으로 주택 거래가 늘고 있고, 예전과 달리 초기단계 개발 예정지라고 하더라도 이미 수억원의 프리미엄이 형성돼 가격이 만만치 않다.

이럴 때일수록 투자대상을 선별하는 지혜가 필요하다. 예를 들어, 개발 수익성이 높거나 입지가 훌륭한데 아직 초기 개발 단계여서 주변 아파트 가격에 비해 가격이 크게 낮은 곳, 실제 주민 참여 등이 높아 개발이 원활히 진행되고 있는 곳, 주변 일대가 순차적으로 개발이 성공적으로 진행되고 있는 곳 등 나름의 원칙을 세워 투자 가치 있는 지역을 선별해야 한다. 단순히 개발을 추진하고 있다는 이야기만을 믿고 투자하는 것은 지양해야 한다.

또, 구체적으로 개발계획이 확정되면 조합원 지위 양도가 금지되거나 토지거래허가구역으로 묶여 재산권 행사가 일정 부분 제한될 수 있다. 빌라 등은 아파트에 비해 주택이 노후되고 주변 인프라가 열악한 경우가 많아 실거주가 쉽지 않은 점도 고려해야 한다. 즉, 아파트에 비해 비아파트 투자는 매매자금이 적은 장점이 있는 대신 오랜 시간 투자금을 묶어두고 개발 리스크를 부담해야 한다는 점에서 사전에 거주와 자금 계획을 구체적으로 세워 대비해야 한다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사