수도권 집값 '키맞추기'···강남 주춤·외곽 강세

강남구 신고가 거래 감소, 중저가 시장으로 이동동탄·용인·하남 등 경기권 상승률 강세실수요 중심 시장, 지역별 격차 커질 전망

그래픽=박혜수 기자

수도권 아파트값 상승세가 서울 비강남권과 경기 주요 지역으로 확산하고 있다. 높은 가격 부담과 대출 규제의 영향으로 실수요가 상대적으로 가격 접근성이 높은 지역으로 이동하면서 집값 '키 맞추기' 현상이 나타나고 있다는 분석이 나온다.

22일 부동산R114에 따르면 올해 1~5월 서울 아파트 매매가격 상승률은 관악구가 9.0%로 가장 높았다. 이어 동대문구(7.4%), 동작구(6.0%), 성북구(5.8%) 순으로 집계됐다. 반면 지난해 서울 집값 상승을 주도했던 강남3구는 강남구 0.1%, 송파구 1.2%, 서초구 1.8%에 그치며 상대적으로 낮은 상승률을 기록했다.

경기권 일부 지역에서도 강남3구를 웃도는 상승세가 나타났다. 같은 기간 광명시가 6.9% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고, 성남시(5.5%), 하남시(5.1%), 용인시(4.9%), 구리시(4.1%) 등이 뒤를 이었다. 특히 반도체 산업 수혜 기대감이 커지고 있는 화성 동탄 지역은 4.2% 상승하며 화성시 평균 상승률(2.7%)을 상회했다.

전문가들은 실거주 중심 정책과 가격 부담이 맞물리면서 수요 이동이 발생한 결과로 보고 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "정부의 실거주 중심 정책 기조가 강화되면서 투자 수요보다 실수요 중심의 시장이 형성되고 있다"며 "특히 2030세대의 경우 강남3구보다 가격 부담이 낮은 강북권과 경기 일부 지역으로 매수세가 유입되면서 가격 상승세가 나타나고 있다"고 설명했다.

이어 "실거주 의무 강화와 대출 규제 등 현재의 정책 기조가 유지될 경우 실수요 중심의 매수 흐름도 지속될 가능성이 높다"며 "당분간은 강남권보다 가격 접근성이 높은 지역을 중심으로 상승세가 이어질 것"이라고 전망했다.

가격 상승 흐름은 거래 시장에서도 확인된다. 직방이 분석한 지난 5월 수도권 아파트 신고가 거래 현황에 따르면 서울에서는 영등포구(41.2%), 동작구(35.3%), 동대문구(31.8%)의 신고가 거래 비중이 높게 나타났다. 경기 지역에서는 성남시 중원구(24.6%), 하남시(21.4%), 구리시(21.1%), 용인시 수지구(19.4%) 등이 높은 비중을 기록했다. 동탄 역시 신고가 거래 비중이 12.0%를 기록하며 6개월 연속 상승세를 이어갔다.

반면 고가 주택 밀집 지역에서는 신고가 거래가 감소하는 모습이다. 강남구의 신고가 거래 비중은 19.3%로 전년 동기 대비 31.1%포인트 하락했고, 서초구는 33.8%로 14.3%포인트, 용산구는 26.4%로 9.0%포인트 각각 감소했다. 직방은 대출 규제 강화 이후 자금 조달 부담이 큰 고가 단지를 중심으로 매수 관망세가 확대되면서 신고가 거래 비중도 낮아진 것으로 분석했다.

시장에서는 이러한 흐름이 하반기에도 이어질 가능성이 높다고 보고 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "상반기에는 강남권의 높은 가격 부담과 대출 규제로 인해 상대적으로 가격 접근성이 높은 강북권과 수도권 주요 지역으로 수요가 확산됐다"며 "GTX와 재건축·재개발, 산업단지 조성 등 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 상승세가 두드러졌다"고 말했다.

이어 "공급 부족 우려가 여전한 데다 강남권의 가격 수준도 높은 만큼 당분간은 강북권과 수도권 선호 지역을 중심으로 강세가 이어질 가능성이 크다"며 "다만 가격 상승 폭이 누적되면서 지역별 차별화는 점차 뚜렷해질 것"이라고 덧붙였다.