"전세는 사금융"···李 대통령 직격에 은행권·대출자 '초긴장'

보증 축소에 은행 부담 껑충···리스크 상쇄 고민 커져

기업대출로 쏠리는 시선···포트폴리오 다각화 절실

그래픽= 박혜수 기자

이재명 대통령이 "전세는 사금융"이라며 집값 상승과 전세 사기의 핵심 원인으로 전세대출을 지목하면서, 은행권에 비상이 걸렸다. 그동안 보증기관에 기대어 이자 수익을 올리던 전세대출 영업 관행에 급제동이 걸릴 전망인 데다, 정부의 고강도 가계부채 억제 정책으로 하반기 대출 절벽이 현실화할 위기에 처했기 때문이다.

금융당국 역시 전세대출 보증 비율 축소와 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 등 전방위적인 압박 카드를 꺼내들 것으로 예상되면서 은행들은 대출 축소에 따른 수익성 악화와 창구 심사 부담이라는 '이중고'를 떠안게 될 예정이다.

10일 금융권에 따르면 금융위원회는 비거주 1주택자를 대상으로 전세대출 보증을 제한하는 방안을 논의하고 있는 것으로 전해졌다. 이 대통령이 최근 전세대출을 집값 상승의 원인으로 지목한 가운데 빠른 조치에 나선 것으로 분석된다.

전세대출은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등 보증기관의 보증서 발급을 전제로 은행이 대출을 내어주는 구조다. 비거주 1주택자에 대한 보증 발급 자체가 막힌다는 것은 사실상 해당 차주의 전세대출 창구가 원천 봉쇄된다는 것을 의미한다. 실거주 목적이 아닌 전세자금 유통을 차단해 주택 시장의 뇌관인 '갭투자(전세를 끼고 주택 매입)'를 뿌리 뽑겠다는 당국의 강력한 의지가 반영된 조치다.

이외에도 기존 전세대출의 만기 연장을 불허하는 방안도 검토되고 있는 것으로 알려졌다. 다만 자녀 교육이나 직장 이동 등 불가피한 사유가 있을 경우 규제에서 예외가 될 것으로 보인다.

이러한 규제 윤곽이 드러나면서 당장 대출을 집행해야 하는 은행권은 긴장하는 분위기다. 투자 수요가 아닌 직장 발령, 자녀 진학, 요양 등 불가피한 사유로 전세를 구해야 하는 실수요자를 가려내는 작업이 오롯이 은행의 몫이 될 전망이기 때문이다. 핀셋 규제를 위한 명확하고 세밀한 예외 가이드라인이 당장 마련되지 않을 경우, 대출 거절 판정을 받은 차주들과 창구 직원 간의 극심한 마찰이 재현될 수밖에 없다.

여기에 전반적인 전세대출 보증 비율 축소 논의도 은행권의 셈법을 꼬이게 만들고 있다. 현재 당국은 수도권 및 규제지역의 전세대출 보증 비율을 현행 80%에서 70%로 낮추는 방안을 유력하게 검토 중이다. 이 경우 전세대출 부실이 발생했을 때 은행이 떠안아야 하는 손실 비율은 기존 20%에서 30%로 늘어난다. 늘어난 신용위험은 은행의 위험가중자산(RWA)을 증가시켜 핵심 건전성 지표인 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율 관리에 악영향을 준다.

결국 은행들은 리스크를 상쇄하기 위해 전세대출 가산금리를 올리거나 자체 신용평가모형(CSS)을 깐깐하게 적용할 수밖에 없게 될 전망이다. 이는 금융소비자의 이자 부담 증가와 대출 수요 축소로 직결되는 등 소비자의 부담으로 이어진다.

주택담보대출에 이어 든든한 수익원이었던 전세대출까지 전방위로 묶이면서 주요 시중은행들의 하반기 여신 성장 전략은 전면 수정이 불가피해졌다. 가계대출 성장이 사실상 가로막힌 은행들은 목표 수익을 보전하기 위해 대기업과 우량 중소기업 등 기업대출 부문으로 더욱 쏠릴 수밖에 없게 될 것으로 풀이된다.

다만 내수 침체와 고금리 장기화 여파로 한계 기업이 늘어나는 상황에서 가계대출 억제의 풍선효과로 유입된 무리한 기업 여신 확대는 향후 은행 건전성을 위협하는 부메랑이 될 수 있다는 우려도 제기된다.

한 시중은행 관계자는 "보증 제한과 비율 축소가 동시에 이뤄지면 전세대출 취급량 자체가 큰 폭으로 쪼그라들 수밖에 없다"며 "단기적으로는 깐깐한 심사로 인한 가계여신 위축에 대응하고 장기적으로는 비이자이익 확대와 철저한 리스크 관리 위주로 포트폴리오를 재편해야 하는 상황"이라고 설명했다.