한전부지···국제업무·MICE 복합단지 핵심시설 조성

KTX와 GTX 등 교통 인프라 대폭 확충

매각 가격·방식 등 미확정 ‘산넘어 산’

강남 국제교류 복합지구 배치도. 자료=서울시 제공

서울시가 ‘코엑스~잠실운동장 일대 종합발전계획’을 발표하면서 한전 본사부지 개발이 급물살을 타고 있다.

영동권역 개발 기본 구상이 담긴 이 발표에는 한전 본사부지에 1만5000㎡ 이상 컨벤션 시설과 국제업무, 관광숙박시설을 마련한다는 계획이 포함됐다.

서울 최고의 노른자위 땅의 개발 그림이 나오자 누가 선점할 지도 관심 대상으로 떠올랐다.

현재 삼성, 현대자동차 그룹 등 국내 굴지 기업들이 물망에 오르내리고 있다. 여기에 중국 등 외국자본의 공개적인 관심 표명도 있어 관련 부지를 놓고 물밑 쟁탈전이 벌어지고 있다.

◇국제교류 복합지구 개발 확정=시는 지난달 1일 코엑스부터 잠실운동장에 이르는 영동권역(72만㎡)을 국제교류 복합지구로 개발하겠다는 내용의 청사진을 내놨다.

국제교류 복합지구는 오는 11월 나주로 이전할 한국전력(7만9000㎡) 부지와 이전을 완료한 서울의료원(3만2000㎡)·구 한국감정원(1만1000㎡), 잠실종합운동장(41만4000㎡)을 활용하고 코엑스(19만㎡)를 증축하는 방식으로 조성될 예정이다.

시는 이 지역을 국제업무·MICE(마이스, 회의·관광·컨벤션·전시회)·스포츠·문화엔터테인먼트 중심지역으로 키워 도시 경쟁력을 높인다는 계획이다.

특히 한전 본사부지 1만5000㎡ 이상 컨벤션 시설과 국제업무, 관광숙박시설을 마련하고 코엑스를 증축해 1만9000㎡ 공간을 확보한다는 복안이다.

한전 부지는 축구경기장 11배 크기인 7만9342㎡(2만4000평)다. 공시지가는 1조4837억원이지만 시중 추정 자산평가액은 3조~4조원 대다.

박원순 서울시장이 지난달 1일 서울시청에서 ‘코엑스~잠실운동장 일대 종합발전계획’을 발표하고 있다. 사진=연합뉴스 제공

시는 또 대중·광역 교통 인프라를 대폭 확충할 방침이다. KTX와 GTX, 남부광역급행철도 등 광역철도와 경전철 위례선, 신사선을 복합지구와 연계하는 방안을 검토 중이다.

장재현 부동산뱅크 팀장은 “삼성동 한전 본사부지 개발로 이 일대가 강남역을 대신할 강남 대표 상권으로 부상할 가능성이 높다”며 “GTX 등 교통 호재까지 더해져 배후수요를 빨아들이게 될 것”이라고 분석했다.

◇민간소유 부지 기부채납 갈등=박원순 서울시장은 이번 영동권역 개발 계획을 미래 먹거리 산업의 핵심 공간이자 세계적인 명소로 발전시킬 ‘실행 계획’이라고 명명했다.

그동안 나왔던 영동권역 개발 계획의 부족했던 공공성과 통합성을 더해 추진하겠다는 계획도 세웠다.

한전과 구 한국감정원 부지 용도를 제3종일반주거지역에서 일반상업지역과 준주거지역으로 각각 변경하고 부지 20∼40% 가량을 기부 받겠다는 방침이다.

그러나 이해 당사자들과 논의가 충분하게 이뤄지지 않은 상태여서 논란이 예상된다. 현재 복합개발 권역에 포함된 부지 중 서울의료원을 제외하곤 모두 민간 소유다. 시가 구상하는 복합개발이 어려울 수 있다는 분석이 나오는 것도 이 때문이다.

시는 사전협상 제도를 이용해 용적률을 높여주는 대신 부지 일부를 기부 받아 사업을 추진하겠다는 전략이다.

미확정 매각 대금과 방식 등 절차도 풀어야 할 숙제다. 그동안 매각 방식으로는 프로젝트파이낸싱(PF), 자산신탁, 자산유동화(ABS)증권 발행, 리츠(REITs), SPC(특수목적법인) 등 다양한 금융 방식이 검토된 것으로 알려졌다.

최근에는 시의 개발 계획이 알려지면서 공개경쟁입찰 가능성이 높아졌다. 부지 몸값이 뛰어오르면서 가장 높게 써내는 방식인 ‘공개경쟁입찰’로 가닥을 잡을 수 있다는 것이다.

김지성 기자 kjs@