[장재현의 부동산 論]경매 전 이것만은 꼭 알아두자

장재현 리얼투데이 리서치팀장

일반인도 많이 참여할 정도로 경매에 대한 관심이 높다. 교육기관 등을 통해 누구나 쉽게 배울 수 있고, 전문가도 양성돼 참여율이 점점 높아지는 추세다.

그러나 경매에 올바로 접근하기 위해서는 장밋빛 환상을 버려야 한다. 참여자가 늘어난 만큼 수익도 줄어들었다는 점을 간과해서는 안 된다.

이런 이유로 입찰 전 시장조사를 충분히 하지 않으면 낭패 보기 쉽상이다. 입찰 개시 후 경매 포기 시 보증금(입찰금액의 10%)을 돌려받지 못할 수도 있으니 말이다.

경매는 일반 매매행위와 다르게 절차가 다소 복잡하다. 우선 법원에서 공개입찰에 참여해 낙찰 받으면 매각허가를 받아야 한다.

이어 이해관계인 항고와 소유권 이전, 명도, 입주 등 순서로 복잡한 절차를 거친다. 이 과정에서 권리관계나 명도 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

경매를 진행할 때, 가장 중요한 것은 무엇일까.

먼저 등기부상 권리관계를 맹신해서는 안 된다. 경매를 진행하고, 낙찰받은 후에도 소멸하지 않는 권리가 있어 발목 잡히기 일쑤다.

환매등기만 보더라도 그렇다. 말소기준권리보다 환매등기가 먼저 설정됐다면, 낙찰자는 추가로 비용을 더 내야만 인수할 수 있다.

즉 채무자가 빚을 갚으면 부동산 소유권을 다시 돌려주지만, 갚지 못하면 채권자가 부동산을 계속해서 소유하게 된다. 이를 환매등기라고 한다.

소유권이전가등기도 환매등기와 비슷한 개념이다. 소유권이전가등기는 부동산을 사들였지만 상황에 따라 소유권이전을 바로 할 수 없을 때, 임시로 소유권에 대해 가등기를 해놓은 것을 말한다.

소유권이전에 따른 가등기도 낙찰자가 경매 후 인수해야 한다. 이런 사항은 등기부상에서 밝히기란 어려운 일이다.

유치권 역시 등기부상에서 확인하기 어려운 사항으로 현장에서 직접 확인해야 한다.

유치권이 경매개시등기 전에 형성됐다면 채권을 변제받을 때까지 부동산을 점유할 수 있다. 낙찰받은 후 추가로 비용이 들어가게 된다.

법적인 문제와 함께 적정가격이라든가 임차인, 이주비 등 해당 물건의 가격에 미치는 요인을 따지는 일 또한 중요하다.

먼저 적정 가격을 세워야 한다. 낙찰가가 시세의 90% 수준이거나 주변 시세와 비슷하게 낙찰받는 일이 적지 않는데, 이는 팔리지 않는 급매를 처분하는 꼴이 된다.

임장 과정에서 꼼꼼하게 따질 부분은 임차인의 주거, 근저당 설정일 등이다. 여기에 취득세와 이주비(이사비용), 체납관리비, 명도소송비 등 부가비용이 많이 들어가는 것도 알아둬야 한다.

경매는 일반 매매와 달리 중도금이나 잔금 등 비용을 나눠서 내는 게 아니라 1개월 안에 보증금을 제외한 전체 금액을 한꺼번에 내야 한다. 부가비용을 포함해 돈을 더 내는 일을 막아야 한다.

경매에서 가장 까다로운 부분은 명도다.

깡통주택이 경매시장에 쏟아지는 요즘은 보증금을 온전히 돌려받지 못한 세입자가 수두룩하다. 이들을 내보내기란 쉽지 않은 일이다.

자신이 없다면 보증금을 제대로 받지 못하는 세입자가 많은 물건은 애초 피하거나 전문가의 조언을 구하는 게 상책이다.

주변에서 경매로 돈을 벌었다는 사람을 심심치 않게 접할 수 있다. 그러나 이들이 어떻게 돈을 벌었는지 알기란 쉽지 않다.

부동산이라는 것은 어떤 물건을 어떻게 선택하느냐에 따라서 판이해진다. 제일 좋은 물건을 고르는 것은 결국 본인의 노력에 달렸다.