[전문가인터뷰]부동산3法 이후 시장을 논하다

“불황 깨고 대세 상승장 왔다”vs“부동산 시장 거품 꺼지고 있다”

부동산시장의 ‘대못’이라고 지칭됐던 ‘부동산3법’이 지난해 12월 국회의 문턱을 넘으면서 이후 시장 변화에 대해 관심이 쏠리고 있다. 하지만 연이은 정부 정책에 대한 불신과 소비 심리가 매우 가라앉은 상태라 시장이 회복기를 맞이할지 침체를 이어갈 것인지에 대한 의견이 분분하다. 우리나라 가계의 재산 대부분이 부동산임을 생각할 때, 부동산시장의 변화는 어떤 사안보다도 중요하다고 판단된다. 이에 본지는 상반된 의견을 지닌 국내대표 전문가들의 의견을 통해 앞으로의 시장을 간접적으로나마 들여다봤다.<편집자 주>

권대중 (사)대한부동산학회 회장. 사진=김동민 기자 [e-mail]

권대중 (사)대한부동산학회 회장은 ‘부동산3법’ 통과가 시장에 활력을 넣어주는 기폭제가 될 것으로 전망했다. 또 미국의 금리인상 등 대외변수만 적용되지 않으면 시장 상항이 예년보다 나아질 것으로 진단했다.

▷정부 활성화 대책 일관성 먹혀=권 회장은 ‘부동산3법 통과로 부분적이지만 시장에 긍정적인 영향을 줄 것이라고 내다봤다.

그는 “분양가상한제 선별적은 사실상 폐지에 가까워 건설사들에게는 호재로 작용할 것이며, 재건축 이익환수제는 일시적으로 재건축시장을 활성화 시킬 것”이라며 “신규 주택분양시장과 재건축시장 활성화에 도움이 될 것”이라고 말했다.

권 회장은 이에 따라 지난해 불었던 분양시장 온기가 올해도 지속될 것으로 전망했다.

권 회장은 “분양시장은 지난해에 이어 올해도 지역별 차이는 있겠지만 입지가 좋은 지역, 가격이 낮은 지역 중심으로 청약열기가 이어질 것”이라며 “특히 청약제도가 3월부터는 1순위와 2순위 모두 1순위로 바뀌기 때문에 금년 말까지는 신규분양시장이 호조를 보일 것”이라고 예측했다.

가계부채 문제는 여전히 뜨거운 감자와 같지만 주택가격을 폭락시키지는 않을 것이라고 예상했다.

그는 “정부가 주택시장을 살리기 위해 주택구입자금을 저리융자하고 있어, 장기대출로 주택을 구입한 사람들은 별 문제가 되지 않는다. 따라서 가계부채문제가 주택가격을 폭락시키지는 않을 것으로 본다”고 말했다.

하지만 변동금리로 대출을 받거나 거치식 대출을 받은 사람들은 주의해야 한다고 강조했다.

권 회장은 “변동금리나 거치식으로 대출을 받았을 경우 주택가격이 하락하거나 금리가 인상되면 대출 상환 등의 문제로 위험할 수 있다”며 “고정금리 장기대출방식으로 서둘러 바꿔야 한다”고 말했다.

▷단기 아닌 오름세 장기화 예상=권 회장은 올해 부동산시장이 연말까지 상승세를 보일 것으로 예상했다.

그는 “지역별 차이는 있겠지만 상반기에는 신규주택분양시장과 재건축시장이 다소 과열되거나 오를 것”이라며 “하반기까지 소폭이지만 예전보다는 좋아질 것으로 예상한다. 다만 비수기 철에 접어들면 예년과 마찬가지로 다소 소강상태를 보일 것”이라고 전했다.

따라서 권 회장은 올해 초인 봄에 주택구매를 서두르는 것이 좋을 것이라고 조언했다. 재건축시장 투자는 계절적 비수기인 6~7월이 보다 값이 저렴해 적기라고 진단했다.

권 회장은 “신규주택분양을 기대하는 사람들은 금년 봄이 좋을 듯하다. 재건축시장은 사업추진 속도를 보고 투자를 해야 하는데 그 시기는 부동산가격이 다소 낮은 6-7월 비수기 철이 좋을 것”이라며 “일반 실수요자라면 금년 봄과 여름사이에 서울보다는 수도권 지역의 미분양 주택이나 아직 가격이 아직 오르지 않은 김포 등의 지역을 눈여겨 볼만하다”고 말했다.

이어 “국토부에서 3월부터 출시한다는 수익공유형 모기지에 관심을 두면 저금리로 대출을 받을 수 있어 한번쯤 고려해 보는 것도 좋은 방법”이라며 “혹시 대출을 받고 주택을 구입한다면 앞으로 금리인상이 예고되기 있기 때문에 고정금리 장기대출방식으로 구매에 나서면 부담이 적을 것”이라고 제안했다.

최승섭 경실련 부장. 사진=이수길 기자 leo2004@

반면 최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 부장은 여지껏 수많은 법이 나온 이후 시장의 학습효과로 ‘부동산3법’ 통과 이후의 시장 역시 별다르지 않을 것이라고 주장했다. 그는 외국사례로 볼 때 부동산시장 거품이 빠질 시간이 됐다고 내다봤다.

▷대세하락 정부 정책도 무용지물=최승섭 부장은 주택가격은 소비자들의 선택인 탓에 규제완화로 현재 대세 하락기인 분위기를 거스르기는 어려울 것이라고 전망했다.

그는 “이명박 정부 이후 수많은 법을 폐지하고, 개정할 때마다 정부가 가격 상승을 주장했으나 결과적으로 전부 거짓으로 밝혀졌다”며 “지금의 주택가격은 소득에 비해 매우 높은 것을 인식한 소비자들의 선택으로 인한 결과인 탓에 단순히 법 몇 개로 이를 거스르기는 어렵다”고 말했다.

또 그는 “다만 정부와 언론 등의 선동으로 인해 시장은 일시적으로 상승하는 것으로 보일 수 있다. 미국, 일본, 스페인 등 세계 여러 나라의 사례에서 보듯 부동산 거품 하락은 필연적일 것”이라고 주장했다.

최 부장은 이 같은 시장 분위기에 따라 분양시장의 흐름도 장기간 이어지지는 않을 것으로 내다봤다.

그는 “위와 같은 맥락으로 일부 지역에서 청약열기가 높을 수는 있겠지만, 전국적으로 확산되지는 않을 것”이라며 “분양시장도 정부·언론이 어떻게 호도하는 지에 따라 약간 달라질 수는 있다. 호도가 없는 것을 있다고 하는 것도 있지만 미비한 것을 크게 부풀리는 것도 호도다”라고 비판적인 목소리로 말했다.

최 부장은 1000조가 넘는 우리나라 가계부채가 현 부모세대의 소득이 없어질 시점에서 부동산 처분으로 이어져 집값 폭락에 다다를 것으로 전망했다.

그는 “우리나라는 가구 재산 70%이상이 부동산에 집중된 매우 비정상적인 경제구조를 가지고 있다. 때문에 많은 국민과 정부는 부동산가격하락을 원하지 않고 있다”며 “하지만 지금 부모세대의 가계부채 대부분이 부동산을 통한 부채인 탓에 추후 다른 소득이 없어지면 부채를 해결하기 위한 부동산 처분이 이뤄져 가격하락으로 이어질 것”이라고 말했다.

또 최 부장은 “정부에서는 이를 막기 위해 지금의 부동산거품을 청년층 등에게 전가하자는 정책을 노골적으로 펼치고 있으나, 비정규직·저임금·고용불안 탓에 이는 불가능하다”며 “외국의 사례에서 보듯 부동산 거품이 빠질 것은 자명한 일”이라고 말했다.

▷강남 등 일부 투기지역만 오를것=최 부장은 올해 집값은 수년째 계속되고 있는 하락세가 이어질 것으로 전망했다. 다만 정부의 부동산거품 키우기 정책이 지속될 것으로 예상돼 급락하지는 않을 것으로 판단했다.

최 부장은 “강남 등 일부 재건축 단지 등 지속적으로 투기바람이 부는 곳이 있겠으나 수년째 계속되고 있는 주택가격 하락이 이어질 것으로 예상된다”며 “다만 정부가 부동산거품 키우기 정책을 계속할 것이기 때문에 급락을 할 것이라고 판단하기는 매우 어렵다”고 말했다.

그는 정부가 부동산 거품키우기 정책을 계속 내는 이유로 우리나라의 정권이 여지껏 부동산에 의존한 경제구조를 구축해 왔기 때문이라고 풀이했다. 이 때문에 국가 경제정책이 부동산을 키울 수밖에 없는 상황에 이르렀다고 덧붙였다.

이와 함께 최 부장은 올해도 집 마련의 적정시기가 아니라고 진단했다. 주택과 부동산에 여전히 과도한 거품이 존재하고 있다고 판단해서다.

최 부장은 “여전히 우리나라 주택과 부동산에 과도한 거품이 존재하고 있다고 생각한다. 때문에 언제가 내 집마련의 적정시기다라고 언급하는 것은 적절치 않다”며 “다만 각각의 소비자가 주택을 투자가 아닌 거주의 목적으로 판단했을 때 자신의 소득에 무리가 가지 않는 다면 그때가 적당한 시기일 것”이라고 말했다.

서승범 기자 seo6100@