미분양 속출···또다시 부동산 시장 ‘암울’

주택담보대출 458兆···금융위기 이후 최고

올해 인허가 70만가구 연간수요 40만 훌쩍

아파트 대량 공급따라 주택 거품 터질수도

“웬만한 분들은 청약통장 2~3개쯤 사용하시지 않았나 싶어요. 가수요도 붙기 어려워지고 있다는 얘기지요. 그런데도 동탄2 등 수도권 남부에 여전히 분양을 준비하고 있는 건설사 사업지가 수두룩해요.”(A부동산 정보회사 대표)

“금융당국이 대출 규제를 옥죄고 있다고 봐야지요. 미분양 주택이 확 늘어날 여지가 커지고 있는 셈이지요. 가계부채 1100조원 가운데 절반인 주택담보대출이 500조원이라고 봐도 금리가 오르면 이자부담이 수조원씩 늘어나요. 서민들이 이를 견뎌낼 수 있을지 의문이에요.”(B주택 분양홍보 대행사 대표)

한국경제호가 거대 암초에 부딪칠 위기에 빠져들고 있다. 대외 수출부진이나 중국 성장률 둔화 리스크 등 대외변수 때문만이 아니다. ‘부동산 시장’의 거품 논란 문제다. 밀어내기식 분양 폭주에 따른 주택공급 과잉 우려는 작은 시그널에 불과하다.
한마디로 최경환 경제호가 부동산 경기 살리려다가 가계부채만 늘린 겪이라는 얘긴데, 한국경제의 핵심축인 가계와 부동산이 무너지면 한국경제호가 난파선이 될 가능성이 그 어느때보다 크다.

◇아파트 무작정 공급 가계부채 폭증

최경환 경제부총리는 지난해 출범 당시 각종 부동산 활성화대책 등을 통해 경제를 살려 실질소득을 늘리겠다고 공언했다. 이후 부동산 거래는 늘었다. 하지만 소득증가는 커녕 가계부채만 폭발적으로 증가했다. 이는 향후에도 소비 위축과 은행 재무건전성 악화를 부를 가능성이 크다.

국토교통부에 따르면 올 1~10월 누적 주택 매매거래량이 지난해 같은 기간보다 22.5% 증가해 100만8000여건을 기록했다. 이미 지난해 거래량 100만여건을 넘어선 것이다. 기존 최대 거래량은 지난 2006년의 108만2000여건이다.

전국 부동산 바로미터인 수도권 거래 증가세도 뚜렷하다. 상반기(1~6월) 서울 아파트는 최근 6년 새 평균 거래량(3만2000가구)보다 2배 많은 6만5000여가구가 거래됐다. 같은 기간 서울 아파트값은 2.2% 뛰었다.

토지거래도 크게 늘었다. 올해 3분기까지 전체 토지거래량은 총 229만 필지(1605㎢)로 전년 동기 대비 20.6% 증가해, 2006년 이후 가장 많은 거래량을 기록했다. 땅값도 59개월 연속으로 올랐다. 돈이 부동산을 몰리고 있다는 의미다.

문제는 대출규제 완화와 전세난 등에 따른 가계부채 폭증이다. 은행 가계대출 증가액(1~9월)은 지난해 같은 기간의 3배 이상 늘었다.

최근 한국은행이 발표한 ‘9월 중 금융시장 동향’에 따르면 은행권의 가계 주택담보대출 잔액(458조원)은 전달보다 6조원 증가하며 2008년 금융위기 이후 9월 기준으로는 최고치를 기록했다. 가계 대출도 증가세가 무섭다. 한은에 따르면 10월 은행 가계 대출은 9조원이 늘어나 624조8000억원으로 집계됐다. 올 들어 10개월간 무려 63조8000억원이 늘어난 것이다.

지난 6월 말 1100조원을 넘어선 가계부채 역시 최고치를 경신 중이다. 이에 실질 국민총소득(GNI)이 4년 반 만에 감소세로 돌아섰다. 한은에 따르면 올해 2분기 실질 국민총소득은 전분기대비 0.1% 감소했다. 소득이 줄어 국민들이 소비여력이 줄고 있다는 의미이기도 하다.

경제성장률 전망 역시 암울하다. 올해 3%대 달성은 사실상 물건너 갔다. 국·내외 주요기관은 올 경제성장률이 2%대 기록할 것으로 보고 있다. 3% 성장을 전망한 경제협력개발기구(OECD)는 최근 전망치를 2.7%로 하향조정했다.

한국은행과 국제통화기금(IMF) 역시 2.7%로 전망했다. 정부도 이미 하향조정 카드를 검토하고 있다. 내년 이후도 문제다. 정부와 한국은행은 내년 성장률 전망치를 각각 3.3%, 3.2%로 잡았다.

하지만 주요 기관은 전망치를 줄줄이 낮추고 있다. 한국경제연구원은 내년 성장률 전망치를 2.6%로 예고 했다. LG경제연구원과 현대경제연구원은 각각 2.7%, 2.8%로 전망했다. 무디스는 최근 한국 경제성장률이 올해부터 3년간 연평균 2.5%에 그칠 것이라는 전망을 내놨다.

현재 부채가 가계경제를 짓누르는 형국이어서 앞으로 예고된 미국 금리인상 등 외부 압력에 취약할 수밖에 없다. 특히, 가계대출이 1100조원을 넘어선 상태에서 금리가 상승세로 돌아서면 부동산 시장이 직격탄을 맞을 수 밖에 없다.

2008년 미국 서브프라임 모기지 사태가 그러했듯 자산 거품이 꺼지는 순간 한국경제호도 파국을 맞을 가능성을 배제하기 어렵다.

◇2~3년뒤 집값 폭락 우려

부동산 거품 논란의 중심에 주택공급 과잉이 있다. 1~9월 누적 주택 인허가 물량도 전년동기 대비 53.7% 늘어난 54만140가구로 이미 지난 한해 인허가 물량(51만5251가구)을 넘어섰다.

연말까지 3개월이 남은 만큼 올해 주택 인허가 실적은 70만가구에 육박하거나 넘을 것으로 예상된다. 주택 인허가 물량이 70만가구를 넘은 것은 관련 통계를 집계하기 시작한 1977년 이후 75만가구가 인허가된 1990년 한 해뿐이었다.

65만가구를 넘어선 해도 1990년을 포함해 1993년(69만5319가구), 2002년(66만6541가구) 등 3번밖에 없다.

특히 오는 2020년까지 연평균 주택 수요가 39만가구로 추산되는 상황에서 올해 인허가 물량이 수요를 30만가구 가량 초과하면서 이들 물량이 시장에서 소화될 수 있을지에 우려감이 커지고 있다.

전국 미분양 주택도 3개월만에 증가세로 돌아섰다.

국토교통부에 따르면 9월 말 기준 전국의 미분양 주택은 3만2524가구로 8월 말(3만1698가구)보다 2.6%(826가구) 증가했다.

미분양 주택은 ▲6월 3만4068가구 ▲7월 3만3177가구 ▲8월 3만1698가구 등 3개월 연속 감소세를 보이다 다시 증가세로 반전했다.

입주물량을 보더라도 거품 논란은 가중된다.

부동산114에 따르면 내년 전국(6만4895가구)·수도권(4만4109가구) 입주 물량은 2010년보다도 각각 전국 기준으로는 7562가구, 수도권 기준으로는 1만1183가구나 많은 수준이다.

특히 주택이 인허가 후 보통 2~3년 뒤 완공되는 점을 감안하면 2017년쯤에는 집값 폭락 사태가 벌어질 수 있다는 우려가 상당하다.

실제 2007년 부동산 경기 과열로 분양가상한제가 민간 택지로 확대되자 건설사들이 물량을 쏟아내 처음으로 민간 분양물량이 22만가구를 넘겼다. 결국 2008년부터 미분양 급증에 따른 부동산 침체로 이어졌다.

2017년은 우리나라 인구가 정점을 찍고 내리막으로 돌아서는 시기라는 점도 우려를 키우고 있다.

나이스신용평가는 최근 ‘2015년 하반기, 주택경기 둔화 시작인가 보고서’에서 “지난해부터 쏟아진 분양물량은 2008~2012년 부족분을 충족하는 수준이었으나, 올 하반기 이후 분양물량(9만가구)은 세대수 기준 필요물량(5만8000가구)를 크게 초과하는 수준”이라고 지적했다.

한 경제 전문가는 “돈이 실물투자로 가고 있지 않다는 게 문제다. 부동산 거품은 경제의 뇌관이 될 수 있다는 사실을 명심해야 한다”면서 “최 부총리의 경제정책 탓에 커진 부동산 거품을 걷어내는 방향으로 정책 기조에 변화를 줘야 한다”고 강조했다.



김성배 기자 ksb@