“미분양 증가 부동산 거품 시그널”

전문가들 시장침체 가능성 경고

대세하락 아닌 숨고르기 의견도

부동산시장 전망이 엇갈리고 있다. 근래 미분양 증가와 거래량 감소를 두고 대세하락기를 맞이하는 시그널이라고 분석한 주장이 있는가 하면, 반대로 잠시 숨고르기 중이라는 의견도 제시되고 있다.

올해 주택매매 거래량, 아파트 신규 청약률 모두 최고치를 달성하며 승승장구하던 주택시장은 최근들어 거래하락·미분양 증가 등 이상신호가 감지되고 있다.

우선 부동산시장의 분위기를 보여주는 아파트 매매 거래량이 주춤하고 있다. 전년 동월대비 증가세를 보이던 거래량은 지난 9월부터 두 달 연속 전년 대비 거래량이 줄었다.

실제 지난 29일 기준 9월 아파트 매매거래량은 8459건으로 올해 들어 처음으로 지난해 동기대비 거래량이 가소했다. 10월에는 지난해 동기보다 2.8%나 거래량이 줄었다.

미분양 물량도 다시 늘어나는 추세다. 국내 미분양 주택 수는 지난 4월 말 3만가구 밑으로 줄었다가 6월 이후 3만4068가구로 3만가구를 넘어선 이후 다시 밑으로 떨어지지 않고 있다.

금융결제원에 따르면 10월 청약을 진행한 수도권 27개 단지 중 1순위 청약 마감은 10곳 밖에 없다. 9월은 더 심각했다. 16곳 9945가구 중 1순위에서 마감된 사업장은 단 1곳에 불과했다. 7곳이 2순위 마감에 그쳤다. 심지어 전체 47.1%인 8곳이 미달사태가 발생했다.

◇집값 거품 이상현상 제자리로

최근의 아파트 과열 열품이 수요 공급의 원칙에서 벗어난 이상현상이라고 진단한 전문가도 있었다. 이는 전셋값이 오르며 나타난 것으로 시장 특성상 제자리로 돌아올 것이라는 지적이다. 과잉공급에도 불구하고 집값이 오르는 현상은 그리 오래가지 않을 것이라는 의미다. 이들은 지난 9월부터 부동산 이상 현상이 제자리로 돌아오고 있다고 진단했다.

권대중 (사)대한부동산학회 회장은 “부동산 하락기를 피해갈 수 있는 방법은 없다. 가격도 많이 올랐고 입주물량이 너무 많다”며 “초반에는 버틸지 모르나 하반기에 가서는 하락을 모면할 수 없을 것이다. 전셋값 오름세와 함께 매매가격 하락세가 겹쳐진다면 깡통주택이 속출할 수도 있다”고 전망했다.

저성장·저소득의 경기 상황에 따라 부동산 시장 침체기가 머지않았다고 진단한 전문가도 있었다.

김영곤 강남대 교수 “저성장 기조가 유지되면서 소득의 급격한 증가가 이뤄지지 않는 이상 올해와 같은 시장 활황은 없을 것”이라며 “은행들도 내년 금리인상 등의 위기의식이 커 아파트 집단대출 등에 대한 규제를 하고 있는 만큼 시장 침체 현상이 나타날 것”이라고 예상했다.

◇공급량 대비 수요 충분···상승세 전망

이에 반해 시장 전망에 긍정적으로 답한 전문가들은 이미 앞서 공급된 물량이 소화되고 있는 상태로 분석하며 상승세가 당분간 이어갈 것으로 전망했다.

최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “가을 이사철 수요가 부동산경기 호황에 미리 움직여 현재 잠시 관망상태를 보인 것으로 풀이된다”며 “봄 이사철 전에 다시 거래량이 늘어난다던지 움직임을 보일 것”이라고 예상했다.

심대언 건국대 교수 역시 “경제가 크게 변화지 않을 것으로 보여 지금의 상승세가 꺽이지는 않을 것”이라며 “공급량이 많아 상승폭은 다소 줄어들 수 있지만 전체적으로 본다면 완만한 상승세가 이어질 것으로 본다”고 전망했다.

총선과 대선이 시장에 긍정적인 영향을 줄 것이라는 주장도 있었다. 국민들의 표를 의식해 각 당의 정책이 ‘부동산 띄우기’ 기조를 이어갈 것으로 예상돼 지금의 상승세는 당분간 이어질 것이라는 의견이다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 팀장은 “불안 요소가 많아도 정부 정책에 따라 어느 정도 힘을 받는 시장이기 때문에 당분간 소폭의 상승세를 이어갈 것으로 보인다”며 “대출 규제가 강화된다는 얘기에 집 마련을 준비 중인 수요자들이 더 빠르게 시장에 나올 가능성이 있다”고 말했다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “2016년은 불안한 거시경제 상황에서도 저금리에 의한 유동성 장세가 이어질 것으로 예상된다”며 “총선 일정으로 심리적 기대 심리를 발생시킬 것으로 판단되며, 규제 완화 정책의 기조도 유지될 것으로 예상돼 제한적이지만 상승세를 이어갈 것”이라고 분석했다.


◇금리인상 땐 하방압력 한목소리

전문가들은 현재 시장의 화두인 공급과잉 문제와 미국금리 인상에 따른 위험성에 대해서는 모두 공감했다.

심대언 교수는 “전체적으로 상승기는 유지되지만 공급과잉 지역 일부들이 충격을 받을 것 같다. 또 미국 금리인상에 대한 정부의 반응에 따라 갈리겠지만, 금리 인상이 급격이 진행된다면 이 역시 시장에 충격을 줄 수 있다”고 전망했다.

김영곤 교수는 “저성장 기조에서 수익성이 낮은 건설업을 정부가 더 밀어줄 명분이 없다. 지난해와 올해 건설사들의 미뤄내기 분양은 분명이 독이 될 것”이라고 말했다.
최현일 교수는 “상황을 두고 봐야겠지만, 금리인상과 더불어 공급과잉 문제가 함께 불거진다면 수요자들이 관망세를 보여 시장에 영향을 미칠 것”이라고 전했다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “2015년 이루어진 다수의 공급은 일부 시장에서 흡수되지 못하고 미분양 문제를 발생시킬 가능성이 높다”며 “미국 금리 인상 시기가 이연되고는 있으나, 현실화되면 하방 압력으로 작용할 것으로 판단된다”고 분석했다.

서승범 기자 seo6100@