속도전 나선 강남 재건축···초과이익환수제 피할 수 있을까

잠실주공5 등 속속 35층 제한 수용

전문가들 속도전 부작용 우려 의견도

강남 재건축 아파트 전경(사진=뉴스웨이 DB)

잠실주공 5단지 등 강남 재건축 단지들이 초과이익환수제 시행을 목전에 두고 이를 피하기 위해 속도를 내고 있다.

재건축 초과이익환수제란 재건축을 통해 조합원이 얻은 평균개발이익이 1인당 3000만원을 넘으면 초과액의 최고 50% 부담금을 세금으로 내는 제도다. 올해 말까지 유예된 이 제도는 내년부터 적용된다. 하지만 일부 단지의 경우 관리처분 인가 등 문턱을 넘어서기에 물리적으로 시간이 부족해 규제를 피해가기 어려울 수 있다는 분석도 나온다.

◇ 강남 재건축단지, 속도전에 고층도 포기

6일 관련 업계에 따르면 서초구 반포 주공1단지(1·2·4주구), 신반포 3차·반포 경남·신반포 23차, 송파구 잠실 주공5단지 등 강남권 주요 재건축조합은 이 제도를 피하기 위해 당초 예상했던 고층도 포기하고 속도전에 나섰다.

먼저 서초구 반포 주공1단지(1·2·4주구)는 당초 45층 높이로 재건축을 계획했다가 서울시 도시계획 심의 과정에서 35층으로 낮추고 최근 시 도시정비계획변경안과 경관심의를 통과했다.

서울시의 ‘35층’ 제한 방침에 더 맞섰다가는 초과이익환수를 피할 수 없을 것이라는 판단에서다.

최근 신반포 3차·반포 경남·신반포 23차도 35층 조건에 맞춰 도시정비계획 변경 절차와 경관심의 문턱을 넘어 건축심의를 준비하고 있다.

50층짜리 초고층 아파트를 고집하던 송파구 주공5단지 역시 서울시 권고에 따라 잠실역세권 인근에 짓는 4개 동만 50층으로 하고 나머지 4개 동은 평균 35층으로 낮추는 정비계획안을 다시 세웠다.

중층 아파트인 송파구 신천동 미성·크로바, 진주아파트도 서울시의 35층 안을 수용하고 올해 1월 정비계획안을 통과시켰다.

조합 관계자는 “당장 내년에 부활하는 재건축 초과이익환수제 적용을 피하는 것이 중요하다고 판단, 서울시 권고를 수용하기로 했다”며 “최대한 서둘러 연말까지 관리처분 인가를 신청하는 것이 목표”라고 말했다.

◇ 일부 피할 수 있을지 미지수···부작용 우려도

현재 수도권 재건축 추진단지 중 초과이익환수제 적용의 사정권 아래 있는 단지는 부동산114 조사결과 3월 기준 총 142개, 8만9579가구에 이른다.

이들 아파트는 모두 현재 조합설립인가 단계까지만 진행된 상태로, 올해 말까지 남은 10개월 동안 관리처분인가를 신청하지 못할 경우 초과이익환수제를 피해가지 못한다.

아직 재건축 지구단위계획 준비 절차 등에 머물고 있는 ‘잠재적’ 추진 단지까지 포함하면 그 수는 이보다 훨씬 많아진다.

건설 업계에서는 조합설립인가 이후 건축심의를 받기까지 최소 6개월이 걸리고 이후 사업시행인가를 받기까지 최소 4∼6개월, 관리처분신청까지도 3개월 정도의 시간이 필요하다고 보고 있다.

결국 건축 심의가 임박했거나 준비 중인 단지를 제외하고는 물리적인 시간이 턱 없이 부족하다. 때문에 이들 단지 중 과연 얼마나 초과이익환수를 피할 수 있을지 장담하기 어렵다는게 업계 중론이다.

일각에선 무리한 속도전으로 인해 생기는 부작용에 대한 우려의 목소리도 높아지고 있다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “재건축 단지들은 제도를 피하기 위해 서두루지 않아도 되는 사업마저 빨리 진행하다가 주민간 또는 시공사와 분쟁 등에서 문제가 생길 수 있다는 점을 유의해야 할 것”이라고 말했다.